Оформление договора дарения долей недвижимости с участниками из разных стран

Оформление договора дарения долей в недвижимости с участием иностранных граждан

Анализ ситуации

В вашем случае имеет место сложная сделка с участием иностранных граждан (матери и сестры), которые не могут лично присутствовать при оформлении договора дарения в России. Ключевые проблемы:

• Дарители находятся за границей и не могут приехать в РФ
• Один из документов о праве собственности оформлен по украинскому законодательству
• Расхождение в фамилии сестры в документах
• Необходимость соблюдения требований российского законодательства к сделкам с недвижимостью

Применимые нормы права

Обязательность нотариального удостоверения

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Государственная регистрация перехода прав

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223)

Оформление через представителей

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)

"Доверенность, удостоверенная нотариусом, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 186)

Легализация иностранных документов

"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 106)

Рекомендации и порядок действий

1. Подготовка документов дарителями в Германии

Матери и сестре необходимо:

• Оформить нотариальные доверенности на представителя в России (например, на одаряемого или другого доверенного лица) для совершения сделки дарения
• Доверенности должны быть удостоверены немецким нотариусом и легализованы посредством апостиля
• Подготовить нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих личность (паспорта)
• Для сестры - предоставить документы, подтверждающие смену фамилии (свидетельство о браке или другие документы)

2. Легализация иностранных документов

• Документы, выданные в Германии, должны быть легализованы путем проставления апостиля
• Для украинского договора дарения 2005 года требуется консульская легализация или апостиль (в зависимости от действующих международных договоров)
• Все иностранные документы должны иметь нотариальный перевод на русский язык

3. Оформление договора дарения

• Обратиться к российскому нотариусу с подготовленным пакетом документов
• Нотариус проверит правоспособность сторон и законность сделки
• Договор дарения будет удостоверен нотариусом с участием представителей по доверенности

4. Государственная регистрация перехода права

• Нотариус может самостоятельно направить документы на государственную регистрацию в Росреестр
• Либо одаряемый может подать документы через МФЦ или непосредственно в Росреестр
• После регистрации право собственности на доли перейдет к одаряемому

5. Налоговые последствия

• При дарении между близкими родственниками (мать-сын) налог на доходы физических лиц не уплачивается
• При дарении от сестры одаряемый должен уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости полученной доли
• Налоговая декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, уплата налога - до 15 июля

Выводы

1. Сделка возможна через представителей по нотариальным доверенностям
2. Обязательно нотариальное удостоверение договора дарения долей
3. Все иностранные документы требуют легализации и перевода
4. Расхождение в фамилии сестры необходимо устранить документально
5. Переход права собственности происходит после государственной регистрации в Росреестре

Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на международных сделках с недвижимостью, для сопровождения данной процедуры и минимизации рисков.