Договор подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения является публичным — организация ВКХ не может отказать любому обратившемуся. Это значит, что ваш покупатель вправе сам (а не через соседей) обратиться к ВКХ за новым подключением. Соседние здания здесь — не стороны подключения, они лишь владельцы сетей по пути.
При наличии технической возможности подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (далее - техническая возможность подключения (технологического присоединения) и при наличии свободной мощности, необходимой для осуществления холодного водоснабжения и (или) водоотведения, организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, не вправе отказать заявителю в заключении договора о подключении (технологическом присоединении).
— ч. 4 ст. 18 ФЗ № 416-ФЗ
Более того, при наличии технической возможности и свободной мощности организация ВКХ не вправе отказать в заключении договора о подключении. То есть вопрос воды и канализации решается напрямую с ресурсоснабжающей организацией, а не через соседей.
По электричеству действует механизм опосредованного присоединения: потребитель, чьи сети проходят через сети другого владельца, признаётся опосредованно присоединённым и оплачивает услуги по передаче — это узаконивает подключение через сети третьего лица, но по согласию владельца сетей и сетевой организации, а не принудительно.
Потребители услуг, опосредованно присоединенные к электрическим сетям, оплачивают услуги по передаче электрической энергии в соответствии с методическими указаниями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов. Начиная с 1 января 2020 г. фактические расходы собственника или иного законного владельца объектов электросетевого хозяйства, не оказывающего услуги по передаче электрической энергии на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на приобретение электрической энергии (мощности) в целях компенсации потерь электрической энергии в объеме технологических потерь электрической энергии, возникших в его объектах электросетевого хозяйства в связи с обеспечением перетока электрической энергии
— п. 5–6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче, утв. ПП РФ № 861 от 27.12.2004
Обратите внимание: самовольное подключение к сетям — административное правонарушение. Это важно, поскольку исключает вариант «просто подсоединиться к соседям по-старому без оформления».
Самовольное подключение к электрическим сетям, тепловым сетям, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, газопроводам либо самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии, нефти, газа или нефтепродуктов, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей
— ч. 1 ст. 7.19 КоАП РФ
Не пытайтесь и не советуйте восстанавливать коммуникации «как было» мимо ресурсоснабжающих организаций: собственник может быть оштрафован по ст. 7.19 КоАП РФ, а сетевая организация и ВКХ вправе взыскать стоимость бездоговорного/безучетного потребления.
Земля 15% и прокладка коммуникаций по чужим участкам — сервитут (в т.ч. через суд)
Вывод: Да, суд может установить частный сервитут для прокладки и эксплуатации коммуникаций по землям других собственников — именно ст. 274 ГК РФ прямо предусматривает сервитуты «для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов». Но есть важная развилка: если ваш покупатель стал сособственником общего участка (доля 15% в едином участке), то требование о сервитуте против сособственников не нужно — вопрос решается через порядок пользования общим имуществом по ст. 247 ГК РФ.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
— ст. 274 ГК РФ, п. 1
Ст. 274 ГК РФ позволяет требовать установления сервитута даже прилегающего участка для нужд, которые «не могут быть обеспечены без установления сервитута». Это и есть основание принудительного (через суд) обременения соседних земель под прокладку линий электроснабжения, водопровода и канализации. Если соглашение с соседями достичь не удалось — спор решает суд по иску.
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
— ст. 277 ГК РФ
Сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания — это даёт возможность урегулировать прохождение коммуникаций через соседние строения, а не только через их землю.
Однако если участки сособственников образуют единый участок общей долевой собственности (что прямо следует из вашей формулировки «15% от общего участка»), механизм иной: сервитут между сособственниками не требуется, поскольку земля — общая, а право пользования и прокладки сетей по ней регулируется ст. 247 ГК РФ. При недостижении согласия всех участников порядок пользования определяет суд.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ
Сверх того, покупатель здания, находящегося на чужом участке, приобретает право использования части участка, занятой зданием и необходимой для его использования — на тех же условиях, что и прежний собственник. Это самостоятельное основание доступа к части земли под зданием и её обслуживание.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ
Соразмерная плата за сервитут определяется по правилам п. 5 ст. 274 ГК РФ — собственник обременённого участка вправе требовать плату за пользование. Это означает, что сервитут не бесплатен: соседи могут потребовать компенсацию.
Развилка: если участок долевой (единый) — применяйте ст. 247 ГК РФ (порядок пользования через суд); если у соседей отдельные участки, через которые проходят ваши линии — применяйте сервитут по ст. 274, 277 ГК РФ.
Заблокированный подъезд: соседи не вправе произвольно лишать проезда — защита через негаторный иск и сервитут
Вывод: Соседи не вправе самовольно блокировать единственный подъезд, а ваше право проезда/прохода защищается двумя механизмами: (а) негаторным иском по ст. 304 ГК РФ — если подъезд исторически был общим или ваш участок/здание им всегда пользовался; (б) иском об установлении сервитута прохода и проезда по ст. 274 ГК РФ — если путь проходит по чужому участку. Одновременно применима ст. 247 ГК РФ, если земля общая долевая, и обязанность возместить убытки — если задержка нанесла ущерб.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) подаётся, когда ответчик препятствует собственнику в пользовании имуществом, хотя и не лишает владения. Блокировка ворот, запертая калитка, перекрытие единственного выезда — классический случай устранения таких нарушений. Важно: факт «раньше подъезд был общий» фиксируется документально (планы, схемы, договор купли-продажи, кадастровые документы) и является доказательством того, что сложившийся порядок подлежит сохранению.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
— ст. 274 ГК РФ, п. 1
Для прохода и проезда через соседний участок сервитут устанавливается прямо по ст. 274 ГК РФ — это самое надёжное основание, если альтернативный объезд хуже или отсутствует (т.е. права «не могут быть обеспечены без установления сервитута»). При недостижении соглашения — суд.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ
Если земельный участок общий долевой (наша развилка про 15%), то вопрос проезда решается не сервитутом, а определением порядка пользования общим имуществом через суд по ст. 247 ГК РФ. В рамках этого иска суд закрепит ваше право пользования той частью земли, где проходит подъезд, и зафиксирует проезд.
Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель. Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком. 6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления. 7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39 24 настоящего Кодекса. Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении. Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. 8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
— п. 5, 8 ст. 23 ЗК РФ
Предложение соседей «ездить в объезд с другого въезда» законно только в том случае, если: (1) это действительно не нарушает ваши права и альтернатива адекватна, или (2) установлено соглашением/судебным актом. Одностороннее навязывание объезда без вашего согласия правомерным не является. Важно также: сервитут должен устанавливаться на условиях, наименее обременительных для участка — суд учтёт и интересы соседей, но не в ущерб вашему доступу.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ
Дополнительно к принуждению восстановить проезд вы вправе взыскать убытки (включая упущенную выгоду от невозможности пользоваться зданием) по ст. 15 ГК РФ, если блокировка подъезда привела к реальному ущербу — например, срыв аренды или невозможность ведения деятельности.
Рекомендация: истребовать у соседей письменное подтверждение основания блокировки, зафиксировать её (фото/видео, акт), затем подать иск по ст. 304 ГК (или ст. 247 ГК при общей долевой земле, или ст. 274 ГК при сервитуте) о восстановлении проезда.
