Как вернуть маме долю в квартире, если брат переоформил ее без согласия пожилой мамы

Юридическая природа «отказа от доли» и какая сделка фактически совершена

Под «отказом от доли» в праве собственности на квартиру может скрываться одна из двух юридических конструкций: (а) односторонний отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) либо (б) договор дарения / купли-продажи доли. В обоих случаях, если в результате мать утратила право собственности на долю, а её доля перешла к другим лицам (отцу, брату-инвалиду, детям), то фактически совершена сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Для целей оспаривания важна КВАЛИФИКАЦИЯ: сама мать не инициировала отчуждение — она была введена в заблуждение относительно природы подписываемого документа (полагала, что подписывает нечто иное). Это определяет выбор основания: ст. 177, 178 или 179 ГК РФ.

Ключевой момент: если сделка по отчуждению доли матери была совершена без нотариального удостоверения, она также может быть ничтожна по формальному основанию (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ + п. 3 ст. 163 ГК РФ). Однако норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями введена Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ, и её применимость зависит от точной даты переоформления. Если сделка совершена до 02.06.2016 — это основание недоступно; если после — оно создаёт самостоятельную (и более сильную) ничтожность сделки с трёхлетним сроком давности.

Вывод: сделка является оспоримой по ст. 177 / 178 / 179 ГК РФ (1 год давности) и одновременно может быть ничтожной по формальному основанию (3 года давности), если совершена после 02.06.2016 без нотариуса.

Оспаривание сделки по ст. 177 ГК РФ (состояние матери: неспособность понимать значение своих действий)

Это САМОЕ СИЛЬНОЕ основание при описанных обстоятельствах — мать 82 лет, по словам клиентки, «по возрасту не поняла, что подписала отказ от доли».

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Применительно к ситуации: мать (82 года) на момент подписания могла находиться в состоянии, когда в силу возрастных когнитивных изменений не была способна понимать значение документа об отказе от доли. Истцом по данному основанию может выступать сама мать либо иное лицо, чьи права нарушены сделкой (круг «иных лиц» включает дочь-клиентку, если будет доказано нарушение её охраняемых законом интересов, например в части алиментных обязательств или наследственных прав).

Доказывание: основное доказательство — посмертная или прижизненная судебно-психиатрическая экспертиза. Суд оценивает медицинские документы: амбулаторную карту, сведения о диагнозах (деменция, Альцгеймер, сосудистые заболевания головного мозга и т.п.), свидетельские показания о поведении матери в период совершения сделки.

Срок давности — 1 год (оспоримая сделка):

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах недействительности. Клиентка обнаружила отказ «позже» в документах — именно с этого момента начинает течь срок. Если мать сама не осознавала сделку, срок для неё также течёт с момента, когда она узнала/должна была узнать о её правовых последствиях.

Восстановление срока:

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Учитывая возраст матери (82 года), её беспомощное состояние и возможное отсутствие осознания происходящего, эти обстоятельства могут быть признаны уважительными для восстановления срока — особенно если они имели место в последние 6 месяцев годичного срока.

Вывод: ст. 177 — наиболее перспективное основание. Ключевое условие успеха — положительное заключение судебно-психиатрической экспертизы о том, что на момент подписания мать не была способна понимать значение своих действий.

Оспаривание сделки по ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение) и ст. 179 ГК РФ (обман)

Заблуждение (ст. 178 ГК РФ):

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
— п. 1 ст. 178 ГК РФ

Применительно к ситуации: мать могла заблуждаться относительно ПРИРОДЫ сделки (подп. 3 п. 2) — полагала, что подписывает, например, согласие на регистрацию, доверенность или иной документ, а не отчуждение своей доли. Это квалифицируется как заблуждение в отношении природы сделки — одно из наиболее сильных оснований по ст. 178. Также мать могла заблуждаться относительно лица, с которым вступает в сделку (подп. 4), или относительно обстоятельства (подп. 5), на которое она полагалась (например, заверение брата, что «это формальность, ничего не меняющая»).

Обман (ст. 179 ГК РФ):

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

В ситуации клиентки действия брата и его жены («сходили и переоформили квартиру») могут быть квалифицированы как обман: мать ввели в заблуждение относительно характера подписываемого документа, воспользовавшись её возрастом и доверием. Это даёт дополнительное основание — сделка недействительна по ст. 179 ГК РФ. Важно: при обмане срок давности (1 год) течёт со дня, когда потерпевший узнал или должен был узнать об обмане. При заблуждении — со дня, когда истец узнал/должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности.

Тактика: в иске целесообразно заявить ВСЕ три основания (ст. 177, 178, 179) одновременно — как альтернативные. Если экспертиза не подтвердит неспособность понимать значение действий по ст. 177, суд может признать сделку недействительной по ст. 178 или 179.

Вывод: заблуждение относительно природы сделки и/или обман со стороны брата — реальные и доказуемые основания. Комбинирование трёх статей в иске повышает шансы на успех.

Ничтожность сделки из-за несоблюдения нотариальной формы (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ)

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость ОБЯЗАТЕЛЬНО (кроме исключений, перечисленных в ч. 1.1 ст. 42). Отчуждение доли матерью — если она отчуждала не ВСЮ квартиру совместно со всеми сособственниками по одной сделке — подлежало обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы влечёт НИЧТОЖНОСТЬ сделки.

Темпоральный нюанс: норма введена ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ. Если сделка совершена ДО этой даты — данное основание неприменимо. Если ПОСЛЕ — сделка ничтожна, а срок давности — 3 года (п. 1 ст. 181 ГК РФ):

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Течение трёхлетнего срока начинается со дня начала исполнения ничтожной сделки (дата государственной регистрации перехода права в ЕГРН). Этот срок МОГ УЖЕ ИСТЕЧЬ, если переоформление произошло, например, в 2016–2017 гг. Однако если сделка совершена позже (например, 2018–2020 гг.), трёхлетний срок может ещё течь или истекать в ближайшее время — необходимо срочно проверить дату регистрации в ЕГРН.

Вывод: если сделка совершена после 02.06.2016 без нотариального удостоверения — она ничтожна по формальному основанию. Это упрощает доказывание (не требуется экспертиза), но нужно проверить, не истёк ли трёхлетний срок.

Последствия недействительности: реституция, возврат доли матери

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Двусторонняя реституция означает возврат сторон в первоначальное положение: мать получает обратно свою долю, а лица, которым эта доля была передана, утрачивают право на неё. Одновременно мать должна возвратить то, что получила по сделке (если сделка возмездная — деньги; если дарение — ничего, так как даритель ничего не получает).

Иск должен содержать требования: (1) признать сделку недействительной; (2) применить последствия недействительности — аннулировать запись в ЕГРН о праве приобретателей на долю матери; (3) восстановить запись о праве собственности матери на её долю.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 166 ГК РФ

Сама мать как сторона сделки вправе предъявить иск. Вы также, как дочь, чьи права затронуты (в т.ч. потенциальные наследственные права), вправе предъявить иск о признании ничтожной сделки недействительной, если докажете охраняемый законом интерес.

Вывод: при успешном оспаривании мать восстанавливается в праве собственности на долю. Записи в ЕГРН о праве приобретателей аннулируются.

Процедура: подсудность, истец, представительство, иск

Подсудность — исключительная, по месту нахождения квартиры:

числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ)
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ).

Истец: мать (82 года) — сама либо через представителя (дочь по нотариальной доверенности). Если мать в силу возраста и состояния здоровья не может самостоятельно подписать доверенность или участвовать в процессе — дочь вправе обратиться в суд с иском от своего имени как иное лицо, чьи права нарушены сделкой (п. 1 ст. 177, п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Документы к иску: (1) копия оспариваемого документа (отказ от доли/договор); (2) выписка из ЕГРН о текущих собственниках и о переходе прав; (3) медицинские документы матери; (4) ходатайство о назначении судебно-психиатрической экспертизы; (5) квитанция об уплате госпошлины (рассчитывается от стоимости доли); (6) ходатайство об освобождении от госпошлины или отсрочке (с учётом пенсионного возраста матери — ст. 333.36 НК РФ предусматривает льготы для пенсионеров по искам имущественного характера).

Обеспечительные меры: рекомендуется одновременно с иском подать заявление о наложении ареста на спорную долю (запрет на отчуждение), чтобы предотвратить дальнейшие перепродажи до разрешения дела.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры матерью или клиенткой как её представителем. Рекомендуется наложить обеспечительные меры.

Права матери-супруги: супружеская доля и обязательная доля при наследовании (защита на будущее)

Даже если доля матери не будет восстановлена при её жизни, её права могут быть защищены через механизмы наследственного и семейного права.

Супружеская доля (ст. 256, 1150 ГК РФ):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ (совместная собственность супругов)

Если квартира была приобретена в период брака, она является совместной собственностью супругов — каждому принадлежит 1/2 (независимо от того, на кого оформлено право). Отказ матери от доли мог нарушить её право на супружескую долю — что является дополнительным аргументом недействительности, если отказом она фактически распорядилась не только своей долей, но и частью супружеской.

Обязательная доля в наследстве (ст. 1149 ГК РФ):

Право на обязательную долю в наследстве 1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. 3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. 4.
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Мать (82 года) — нетрудоспособный супруг отца. Если отец составит завещание на брата (как тот добивается), мать при смерти отца будет иметь право на ОБЯЗАТЕЛЬНУЮ долю — не менее половины того, что причиталось бы ей по закону. Как супруга-наследница первой очереди (ст. 1142 ГК РФ), она имела бы равную долю с другими наследниками первой очереди (дети). Обязательная доля не может быть исключена завещанием.

Вывод: даже при худшем сценарии (доля матери не восстановлена, отец завещал всё брату) — мать как нетрудоспособный супруг имеет право на обязательную долю в наследстве отца, что существенно ограничивает возможности брата полностью завладеть квартирой.

Практические рекомендации и риски

Необходимые действия:

1. СРОЧНО заказать выписку из ЕГРН — установить точный состав собственников, дату регистрации перехода прав, основания перехода (договор дарения? купли-продажи?). Это критически важно для определения: (а) срока давности, (б) применимости нотариального основания, (в) конкретного ответчика.

2. Собрать медицинские документы матери — амбулаторную карту, выписки из истории болезни, сведения о наблюдении у невролога/психиатра за весь период, включая дату сделки. При отсутствии таких документов — получить заключение врача о текущем когнитивном состоянии (это косвенно, но может свидетельствовать о прогрессирующем заболевании).

3. Найти оригинал документа-«отказа» — клиентка упоминает, что нашла его в документах. Это ключевое доказательство.

4. Оценить поведение матери ПОСЛЕ сделки — не давала ли она оснований полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Если мать продолжала жить в квартире, оплачивать ЖКУ, не знала о лишении доли — это работает в её пользу.

Риски:

• Пропуск срока давности — самый серьёзный риск. Если сделка совершена более 3 лет назад (для ничтожности) или более 1 года назад с момента, когда мать/клиентка узнали о нарушении (для оспоримой), — ответчик заявит о пропуске срока, и суд откажет.
• П. 5 ст. 166 ГК РФ (недобросовестность) — если мать знала о сделке и длительное время не оспаривала, ответчик может сослаться на недобросовестность. Однако при её возрасте и непонимании — это возражение слабое.
• Экспертиза может не подтвердить ст. 177 — тогда сделку можно будет оспорить только по ст. 178/179 (заблуждение/обман), если не истёк срок. При пропуске срока по оспоримым основаниям может спасти только ничтожность по нотариальному основанию (3 года).

Альтернативная защитная ветка (если сроки упущены): если оспаривание невозможно из-за пропуска всех сроков, защита сводится к: (а) контролю над тем, чтобы отец не завещал всё брату (мать вправе напомнить отцу о её положении); (б) праву матери на обязательную долю в наследстве отца; (в) возможному требованию о выделе супружеской доли из совместно нажитого имущества при жизни.

Вывод: приоритет — срочная проверка дат в ЕГРН и подача иска, пока не истекли сроки давности. Параллельно — фиксация медицинского состояния матери.