Продажа квартиры покупателю с маткапиталом, сертификатом молодая семья и ипотекой: как получить деньги, если администрация требует обязательство о выделении долей, а нотариус отказывает

Обязательство о выделении долей супругу и детям при использовании материнского капитала: природа, форма и момент оформления

Федеральный закон № 256-ФЗ устанавливает императивную обязанность владельца сертификата и его супруга выделить доли в приобретаемом жилье всем членам семьи (включая детей):

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Эта обязанность не может быть обойдена, она является безусловной. Если банк не допускает мужа в ипотечный договор (плохая кредитная история), это не отменяет его права на долю в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 — просто доля выделяется после погашения кредита, а не сразу при регистрации.

Именно для таких ситуаций (квартира ипотечная, доли сразу выделить нельзя) Правилами № 862 (и ныне приказом Минтруда) предусмотрен механизм письменного обязательства о будущем выделении долей. Верховный Суд в Обзоре 2016 года подтвердил:

Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Таким образом, закон прямо допускает ситуацию, когда сразу выделить доли невозможно (ипотека, единоличный заёмщик), и в качестве альтернативы установлено засвидетельствованное в установленном порядке письменное обязательство о выделении долей в течение 6 месяцев после снятия обременения (погашения ипотеки).

По вопросу нотариуса: ст. 48 Основ о нотариате устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Отсутствие зарегистрированного права собственности на жильё на момент выдачи обязательства не является основанием для отказа в его удостоверении. Обязательство — это сделка, создающая права и обязанности на будущее (ст. 157 ГК РФ — условная сделка). Оно не требует наличия права собственности у обязанного лица в момент его выдачи, как не требует, например, предварительный договор продажи будущей вещи (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Отказ нотариуса со ссылкой на отсутствие зарегистрированного права на квартиру — неправомерен. Покупательнице следует либо обжаловать отказ через суд (гл. 37 ГПК РФ), либо обратиться к другому нотариусу.

Вывод: требование администрации о выделении долей либо о нотариальном обязательстве — законно. Обязательство может и должно быть оформлено покупательницей до или после регистрации перехода права собственности (но до направления СФР средств МК). Нотариус не вправе отказывать в его удостоверении лишь по мотиву отсутствия у заявительницы зарегистрированного права собственности на квартиру.

Порядок получения продавцом оплаты и риски неоплаты

Оплата из трёх источников происходит в разное время:

1. Ипотечные средства банка — перечисляются банком непосредственно продавцу (на ваш счёт) в момент проведения сделки, после регистрации перехода права и ипотеки в Росреестре. Это «живые» деньги, которыми вы получаете оплату части цены квартиры сразу. Последовательность: подписание договора → подача на регистрацию → регистрация перехода права + ипотеки в ЕГРН → банк перечисляет кредитные средства продавцу.

2. Средства материнского капитала — перечисляются СФР (Социальным фондом России) на счёт продавца (физического лица — отчуждателя) после регистрации перехода права собственности к покупателю. Основание — ч. 1 ст. 10 ФЗ-256 (п. 1): «путем безналичного перечисления [...] физическому лицу, осуществляющему отчуждение». Срок перечисления — в течение 10 рабочих дней с даты принятия СФР решения об удовлетворении заявления. Заявление же подаётся покупательницей после регистрации сделки и предоставления полного пакета документов, включая обязательство о выделении долей.

Это означает: вы передаёте квартиру покупательнице (регистрируете переход права), а деньги из маткапитала получаете позже, по решению СФР.

3. Социальная выплата «молодая семья» — средства перечисляются органом, выдавшим свидетельство (как правило, местной администрацией), на банковский счёт покупательницы или на счёт продавца (зависит от региональных правил). В большинстве регионов выплата перечисляется на счёт продавца после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи. Условия могут различаться — необходимо уточнять в конкретном регионе.

Что, если обязательство не напишут — заплатят ли вам вообще?

Ипотечные деньги вы получите в любом случае — они не зависят от обязательства и перечисляются банком сразу после регистрации сделки (этот расчёт происходит на сделке: банк и продавец взаимодействуют напрямую через аккредитив/банковскую ячейку/счёт эскроу).

Средства МК и соцвыплата — зависят от предоставления документов покупательницей. Если она не оформит обязательство и не сдаст его в администрацию/СФР, решение о перечислении средств МК не будет принято — вы этих денег не получите.

Защита продавца — ст. 486 и 488 ГК РФ:

Поскольку оплата части цены МК и соцвыплатой происходит после перехода права собственности (фактически — это продажа в кредит), применяются правила п. 5 ст. 488 ГК РФ:

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — ст. 488 ГК РФ, п. 5

Это означает: с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупательнице и до полной оплаты квартира будет находиться в залоге у вас как у продавца в силу закона. Этот залог обеспечивает ваше требование об оплате.

При неоплате вы вправе требовать:

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2.
   — ст. 488 ГК РФ, п. 3

1. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
   — ст. 486 ГК РФ, п. 3

Практически: если покупательница не передаст обязательство и СФР не перечислит средства МК, вы вправе подать иск в суд о взыскании недоплаченной цены, а также об обращении взыскания на заложенную квартиру (п. 5 ст. 488 ГК). Суд будет взыскивать сумму долга, проценты по ст. 395 ГК РФ, а при недостаточности — обращать взыскание на квартиру.

Вывод: обязательство о выделении долей — это документ покупательницы, от которого зависит перечисление вам средств МК и соцвыплаты. В ваших интересах включить в договор купли-продажи срок, в который покупательница обязана предоставить в СФР/администрацию обязательство (например, 10 рабочих дней после регистрации), и неустойку за просрочку его предоставления. Договор должен предусматривать оплату части цены МК и соцвыплатой не «по факту поступления», а в конкретный срок со дня регистрации перехода права — так, чтобы при просрочке вы могли немедленно применять меры по ст. 486-488 ГК РФ.

Правильная последовательность сделки и порядок передачи квартиры

Исходя из установленного порядка, оптимальная последовательность для вас как продавца:

1. До сделки: покупательница удостоверяет у нотариуса письменное обязательство о выделении долей супругу и детям в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения. Если конкретный нотариус отказывается — обращается к другому нотариусу, либо обжалует отказ через суд в порядке особого производства (гл. 37 ГПК РФ).

2. Заключение договора купли-продажи: в договор включаются:

   • условие об оплате части цены за счёт ипотечных средств банка — с указанием, что эти средства перечисляются на ваш счёт в день, следующий за регистрацией перехода права;
   • условие об оплате части цены за счёт средств МК и соцвыплаты — с конкретным сроком (например, 30-45 дней после регистрации перехода права);
   • условие о залоге квартиры в силу закона у продавца до полной оплаты (ст. 488 ГК РФ);
   • обязанность покупательницы в 3-5-дневный срок после регистрации предоставить в СФР и администрацию обязательство о выделении долей с полным пакетом документов;
   • неустойка (пени) за просрочку выполнения этой обязанности и за просрочку оплаты.

3. Регистрация перехода права в Росреестре.

4. После регистрации: покупательница немедленно подаёт заявление о распоряжении средствами МК в СФР (с приложением обязательства). Администрация также получает пакет документов для перечисления соцвыплаты.

5. Получение денег: ипотечные — сразу после регистрации; МК — в течение 10 раб. дней со дня решения СФР; соцвыплата — по регламенту администрации.

Важная предосторожность: не передавайте квартиру покупательнице до получения полной оплаты. Если вы передадите ей квартиру в пользование, а она затем нарушит обязательство и СФР откажет в перечислении, вы будете вынуждены либо взыскивать деньги через суд, либо требовать возврата квартиры (ст. 488 п. 3 ГК РФ) — что для покупательницы крайне обременительно и создаёт стимул к исполнению.

Если покупательница вообще не предоставит обязательство и не оплатит — у вас остаётся залог квартиры и право на взыскание в судебном порядке полной цены квартиры и процентов, а при необходимости — обращение взыскания на заложенное имущество.

Вывод: оптимальная схема — обязательство удостоверяется нотариусом до сделки, договор купли-продажи содержит жёсткие условия и неустойку, передача квартиры покупательнице происходит только после полной оплаты. При такой конструкции ваши риски неполучения денег минимальны.