Распределение расходов на ремонт подполья в многоквартирном доме между собственниками
Анализ ситуации
Подполье (техническое подполье) в многоквартирном доме относится к общему имуществу собственников помещений. В соответствии с законодательством:
"В состав общего имущества включаются: ... в) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подполья)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Применимые правовые нормы
Определение долей в общем имуществе
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 37)
Распределение расходов на содержание общего имущества
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158)
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 249)
Вид ремонта и порядок его проведения
Для определения порядка финансирования необходимо установить вид ремонта:
"Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)
"Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 21)
Выводы и рекомендации
1. Определение долей участия в расходах
Расходы на ремонт подполья распределяются между собственниками пропорционально площадям принадлежащих им помещений. Для расчета необходимо:
- Определить общую площадь всех помещений в доме
- Рассчитать долю каждого собственника как отношение площади его помещения к общей площади
- Распределить затраты на ремонт согласно полученным долям
2. Порядок проведения ремонта
-
Определение вида ремонта: Ремонт подполья с устранением сырости, плесени и трещин в стенах, вероятнее всего, относится к текущему ремонту, если не затрагивает несущие конструкции фундамента.
-
Принятие решения:
"принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 4.1)
Решение о проведении текущего ремонта принимается общим собранием собственников простым большинством голосов.
- Оформление решения: Поскольку собственников всего двое, им необходимо провести общее собрание и оформить протокол с решением о проведении ремонта и распределении расходов.
3. Практические рекомендации
- Проведите общее собрание собственников для принятия решения о необходимости ремонта
- Определите смету расходов на ремонт подполья
- Распределите затраты пропорционально площадям помещений:
- Собственник первого этажа оплачивает долю, равную отношению площади первого этажа к общей площади дома
- Собственник второго и третьего этажей оплачивает долю, равную отношению суммы площадей второго и третьего этажей к общей площади дома
- Заключите договор подряда на выполнение ремонтных работ
- Обеспечьте финансирование работ согласно утвержденной смете и распределенным долям
В случае невозможности достижения соглашения между собственниками рекомендуем обратиться к адвокату для защиты своих прав в судебном порядке.
