Незаконное предоставление подвального помещения в соседнем здании вместо отсутствующего в жилом доме
Анализ ситуации
На основании представленной информации, действия застройщика по предоставлению подвального помещения в соседнем здании вместо отсутствующего в Вашем жилом доме вызывают серьезные сомнения в своей законности.
Правовой статус подвальных помещений
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе [...] подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36)
"В состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе [...] технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Переход прав на общее имущество
"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 38)
"Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Правовая оценка действий застройщика
1. Нарушение обязательств по договору
"Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 469)
"Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 475)
2. Отсутствие правовой связи между зданиями
"В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, может включаться общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований: совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт I(1))
Выводы и рекомендации
1. Действия застройщика являются неправомерными по следующим основаниям:
- Подвальное помещение в соседнем здании не может являться частью общего имущества Вашего многоквартирного дома
- Застройщик не вправе изменять состав общего имущества без согласия всех собственников
- Предложение "приобрести" подвал фактически является попыткой возложить на Вас дополнительные расходы за невыполнение застройщиком своих обязательств
2. Рекомендуемые действия:
-
Требуйте от застройщика предоставить проектную документацию и убедитесь, что подвал действительно отсутствует в проекте Вашего дома
-
Направьте застройщику письменную претензию с требованием:
- Соразмерного уменьшения цены договора в связи с отсутствием подвала
- Либо предоставления равноценной компенсации
-
Обратитесь в орган государственного жилищного надзора с жалобой на действия застройщика
-
Проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки искового заявления в суд в случае отказа застройщика удовлетворить Ваши требования
-
Проведите общее собрание собственников для совместного решения данного вопроса, поскольку нарушение затрагивает права всех жильцов дома
Помните, что согласно законодательству, Вы как потребитель защищены от недобросовестных действий застройщика и имеете право на качественное исполнение договорных обязательств.
