Можно ли зарегистрировать в Росреестре право собственности на газовую магистраль по договору 2004 года, если свекровь умерла, а дом захвачен рейдерами?

Является ли газовая магистраль объектом недвижимости, подлежащим государственной регистрации?

Газовая магистраль (газопровод) представляет собой линейное сооружение, прочно связанное с землёй, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Следовательно, по общему правилу, такая магистраль относится к недвижимым вещам:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Для целей регистрации это означает, что право собственности на газовую магистраль как на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в ЕГРН в силу прямого указания закона:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Вывод по первому вопросу: Газовая магистраль как линейное сооружение, прочно связанное с землёй, по общему правилу является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а право собственности на неё подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Именно поэтому вопрос о регистрации права на неё в Росреестре юридически корректен.

Темпоральная развилка: ранее возникшее право и проект газофикации от 1967 года

Это — ключевой момент, который принципиально меняет перспективу регистрации. Проект газофикации датирован 06.07.1967, и право собственности свекрови на домовладение признано судом в 1993 году с регистрацией в БТИ. Если сама газовая магистраль была фактически построена и введена в эксплуатацию до 31 января 1998 года (даты вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то право собственности на неё является ранее возникшим и признаётся юридически действительным без регистрации в ЕГРН:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Более того, технический учёт, осуществлённый в БТИ до 01.03.2008 (дата вступления в силу ФЗ № 221-ФЗ «О госкадастре»), признаётся юридически действительным:

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Если газовая магистраль была поставлена на технический учёт в БТИ вместе с домовладением в 1993 году (или позднее, но до 2008 года), она считается ранее учтённым объектом недвижимости. Это позволяет провести государственную регистрацию права на неё без полной кадастровой процедуры «с нуля».

Если же магистраль построена после 31 января 1998 года, право на неё возникает только с момента государственной регистрации:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Вывод по темпоральному вопросу: Факт создания газовой магистрали до или после 31.01.1998 принципиально меняет правовой режим. Проект газофикации от 1967 года создаёт серьёзную презумпцию ранее возникшего права. При подтверждении, что магистраль построена до 31.01.1998, регистрация в Росреестре возможна по желанию правообладателя без суда (ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ). Если после — регистрация «с нуля» невозможна без признания права судом.

Достаточен ли один договор 2004 года с АО «Пятигорскгоргаз» для регистрации в Росреестре?

Договор 2004 года с АО «Пятигорскгоргаз», в котором указано, что газовая магистраль принадлежит свекрови на праве собственности, может рассматриваться как правоустанавливающий или правоподтверждающий документ. Однако его одного недостаточно для регистрации.

Основаниями для государственной регистрации прав служат документы, перечисленные в ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ, включая договоры и другие сделки в отношении недвижимости, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их совершения:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевая проблема: договор 2004 года с газораспределительной организацией, скорее всего, является не договором купли-продажи или дарения магистрали, а договором о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности или актом технологического присоединения. Такой документ сам по себе подтверждает, что магистраль построена и подключена к сетям, но не является правоустанавливающим в смысле ст. 218 ГК РФ (основания приобретения права собственности).

Кроме того, в силу общего правила:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ

...право на недвижимость, созданное после 31.01.1998 и не зарегистрированное, возникает только с момента внесения записи в реестр. Договор 2004 года не заменяет собой государственную регистрацию, если объект создан после 31.01.1998.

Вывод: Договор 2004 года — важный документ в совокупности доказательств, но сам по себе он не заменяет государственную регистрацию права. Для регистрации в Росреестре потребуется либо подтверждение ранее возникшего права (проект 1967 + БТИ + решение суда 1993), либо вступившее в законную силу решение суда о признании права (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), либо свидетельство о праве на наследство (п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

Наследственная цепочка: свекровь → муж (2005) → заявительница (после 2024)

Газовая магистраль, принадлежавшая свекрови, входит в состав наследства наравне с домовладением:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Муж, приняв наследство по завещанию в 2005 году, приобрёл право на газовую магистраль со дня смерти свекрови независимо от государственной регистрации:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Этот принцип подтверждён Пленумом ВС:

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Если муж умер в 2024 году (как указано в близком вопросе), и заявительница приняла наследство в установленный шестимесячный срок:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

...то она также стала собственницей газовой магистрали со дня смерти мужа (п. 4 ст. 1152 ГК РФ) — независимо от того, зарегистрировано ли право в ЕГРН.

Вывод: Право собственности на газовую магистраль перешло: от свекрови к мужу в 2005 году, а от мужа — к заявительнице (в 2024 или 2025 году, в зависимости от точной даты смерти и принятия наследства) в порядке универсального наследственного правопреемства. Отсутствие регистрации в ЕГРН не препятствует возникновению права. Свидетельство о праве на наследство — самостоятельное основание для регистрации права в Росреестре (п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

Что делать, если Росреестр откажет: судебная защита и иск о признании права

Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации — защита права осуществляется судом. Закон прямо предусматривает такой способ защиты:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Для дел о правах на недвижимость предусмотрена исключительная подсудность — иск подаётся в суд по месту нахождения магистрали (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Ответчиком по иску о признании права собственности на газовую магистраль может выступать АО «Пятигорскгоргаз» (если оспаривает право), третьи лица-захватчики домовладения либо орган Росреестра (при оспаривании отказа в регистрации).

Параллельно с иском о признании права необходимо защищать само домовладение от рейдерского захвата. Собственник вправе истребовать имущество из незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Если домовладение (и связанная с ним магистраль) выбыло из владения помимо воли собственников (рейдерский захват), то имущество может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Это особенно важно, поскольку оплата коммунальных платежей семьёй до 2019 года подтверждает фактическое владение и опровергает доводы о том, что третьи лица являются собственниками.

Вывод: При отказе Росреестра необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения магистрали (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) с иском о признании права собственности в порядке наследования. Одновременно может быть заявлен виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) об истребовании домовладения и магистрали от третьих лиц-захватчиков, если имущество выбыло помимо воли собственников.

Сроки исковой давности: на виндикационный иск распространяется общий трёхлетний срок (ст. 196 ГК РФ), исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (ст. 200 ГК РФ). На иск о признании права собственности исковая давность не распространяется (правовая позиция ВС РФ). Требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), также не имеет срока давности.

Квалификация действий третьих лиц: рейдерский захват может содержать признаки мошенничества (ст. 159 УК РФ), самоуправства (ст. 330 УК РФ) или повреждения имущества (ст. 167 УК РФ) — при наличии признаков преступления следует подать заявление в органы полиции одновременно с гражданским иском.

Алгоритм действий для регистрации права на газовую магистраль

Шаг 1 — Получение свидетельства о праве на наследство. Необходимо завершить оформление наследства у нотариуса (если ещё не завершено). Свидетельство о праве на наследство — самостоятельное основание для регистрации права в Росреестре (п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). Нотариусу необходимо передать все имеющиеся документы: договор 2004 года, проект газофикации 1967 года, решение суда 1993 года о признании права на домовладение, справку БТИ, свидетельство о праве на наследство мужа (2005).

Шаг 2 — Определение, является ли магистраль ранее учтённым объектом. Если магистраль состояла на техническом учёте в БТИ (даже в составе домовладения), её следует внести в ЕГРН как ранее учтённый объект недвижимости (ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ).

Шаг 3 — Подача заявления в Росреестр. Подать заявление о государственной регистрации права с приложением: (а) свидетельства о праве на наследство; (б) документов правопредшественников (договор 2004, решение суда 1993, справка БТИ, проект 1967); (в) документа об оплате госпошлины (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — 2 000 руб. для физических лиц за регистрацию права на сооружение).

Шаг 4 — При отказе Росреестра — судебный порядок. Подача иска о признании права собственности в порядке наследования в районный суд по месту нахождения имущества. Вступившее в законную силу решение суда будет являться безусловным основанием для регистрации права (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: Регистрация права на газовую магистраль в Росреестре принципиально возможна, но маршрут зависит от подтверждения факта создания магистрали до 31.01.1998. При подтверждении — регистрация «по желанию» на основании ранее возникшего права. При неподтверждении — через суд с иском о признании права. В любом случае, один договор 2004 года без свидетельства о наследстве и документов-оснований права предшественников не будет принят Росреестром как достаточное основание.