Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли продать квартиру по копии доверенности, заверенной нотариусом, если оригинал утерян, а доверитель умер?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не пытайтесь оформить продажу по копии доверенности: полномочия прекратились смертью доверителя, Росреестр приостановит регистрацию.
  2. 2
    Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства в течение 6 месяцев со дня смерти.
  3. 3
    Получите у нотариуса свидетельство о праве на наследство на квартиру.
  4. 4
    Зарегистрируйте право собственности наследников на квартиру в Росреестре на основании свидетельства о праве на наследство.
  5. 5
    После регистрации права продавайте квартиру от имени всех наследников, лично или по новым нотариальным доверенностям.

Документы и доказательства

  • Нотариально заверенная копия доверенности (подтверждает содержание утраченного оригинала).
  • Свидетельство о смерти доверителя (подтверждает прекращение доверенности).
  • Документы, подтверждающие родство с умершим (для вступления в наследство).
  • Справка с последнего места жительства умершего (для определения места открытия наследства).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор).
  • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на квартиру.

  • Срочно: первые шаги

    • Не пытайтесь оформить квартиру по заверенной копии: доверенность прекратилась смертью доверителя, и сделка будет ничтожной.
    • Уложитесь в 6-месячный срок со дня смерти доверителя, иначе право на наследство придется восстанавливать через суд.
    • Не подписывайте договор купли-продажи от имени умершего: он будет считаться заключенным от вашего имени, пока наследники не одобрят сделку.
    • Если договор уже подписан до смерти доверителя, срочно проверьте, подано ли заявление в Росреестр, — это может защитить покупателя.
    • После получения свидетельства о праве на наследство зарегистрируйте право собственности и только затем продавайте квартиру от имени наследников.

  • Сроки и риски

    • Росреестр приостановит регистрацию: документы подписаны неправомочным лицом, а форма не соответствует закону (п. 7, 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218).
    • Квартира вошла в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ), распоряжаться ею вправе только наследники.
    • Примите наследство у нотариуса по месту открытия наследства в течение 6 месяцев со дня смерти доверителя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).
    • После получения свидетельства о праве на наследство зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
    • Продавайте квартиру от имени наследников лично или по новым нотариальным доверенностям; прежняя доверенность не восстанавливается.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к нотариусу для вступления в наследство: только наследники вправе продать квартиру.
    • Если пропущен 6-месячный срок принятия наследства: Адвокат нужен, если пропущен 6-месячный срок принятия наследства — восстановить его можно только через суд.
    • Если другие наследники не согласны с продажей или оспаривают права: Привлеките адвоката, если другие наследники не согласны с продажей или оспаривают ваши права.
    • Если договор купли-продажи уже подписан после смерти доверителя: Консультация адвоката обязательна, если договор купли-продажи уже подписан после смерти доверителя.
    • Если покупатель требует возврата задатка или предъявляет претензии по сделке: Юрист поможет, если покупатель требует возврата задатка или предъявляет претензии по сделке.

  • Альтернативные пути

    • Оформить квартиру по заверенной копии доверенности нельзя: доверенность прекратилась смертью доверителя, и копия не восстанавливает полномочия.
    • Единственный законный путь — вступление наследников в наследство и последующая продажа квартиры от их имени.
    • Если договор купли-продажи был подписан до смерти доверителя, а покупатель не знал о смерти, сделка может сохранить силу для наследников.
    • Если договор подписан после смерти доверителя, сделка считается заключенной от имени представителя, пока наследники ее не одобрят.
    • Наследники могут одобрить сделку, совершенную представителем после смерти доверителя, — это альтернатива прямому вступлению в наследство.
    • После вступления в наследство наследники вправе выдать новые нотариальные доверенности на продажу квартиры.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

По итогам проведённого исследования установлено следующее.

1. Фактическая основа ситуации

Доверитель (собственник квартиры) выдал нотариально удостоверенную доверенность на продажу квартиры и получение денег. Оригинал доверенности утрачен, в распоряжении представителя имеется только нотариально заверенная копия, дословно воспроизводящая содержание оригинала. Доверитель умер. Сделка по отчуждению квартиры на момент смерти доверителя не завершена (договор не подписан либо переход права не зарегистрирован). Из этого следует, что полномочие представителя прекратилось в силу закона, а квартира вошла в состав наследства.

2. Затронутые правоотношения

  • Отношения добровольного представительства (доверенность) — затронуты, поскольку именно доверенность определяла объём полномочий представителя на продажу и получение денег. Смерть доверителя прекращает эти полномочия, что делает невозможным совершение сделки от имени умершего.
  • Отношения по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость — затронуты, так как для регистрации необходим действующий правоустанавливающий документ и надлежащее полномочие представителя. Прекращённая доверенность не может служить основанием для регистрации, а её копия не восстанавливает утраченное полномочие.
  • Наследственные правоотношения — затронуты, поскольку после смерти доверителя принадлежавшая ему квартира включается в наследственную массу. Именно наследники становятся правообладателями и единственными лицами, управомоченными распорядиться квартирой.

3. Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  • Смерть доверителя — безусловное основание прекращения доверенности в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. С момента смерти гражданина представитель утрачивает полномочия действовать от его имени, независимо от наличия оригинала или копии доверенности.
  • Отсутствие завершённой сделки до смерти доверителя — договор купли-продажи не был подписан и (или) переход права не был зарегистрирован при жизни доверителя. Следовательно, защита добросовестного третьего лица по пункту 2 статьи 189 ГК РФ не применяется, а сделка, совершённая после смерти, является сделкой неуполномоченного лица (п. 1 ст. 183 ГК РФ).
  • Наличие нотариально заверенной копии вместо оригинала — данное обстоятельство не имеет правоустанавливающего значения. Заверенная копия лишь подтверждает содержание утраченного документа (ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате), но не сохраняет и не возобновляет прекращённое полномочие.
  • Переход квартиры в состав наследства — в силу статьи 1112 ГК РФ квартира наследуется. Право собственности наследников возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), и только они вправе осуществить продажу — лично или по новым доверенностям, выданным каждым из наследников.

Прекращение доверенности смертью доверителя — главное препятствие для сделки

  1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
    — п. 1 ст. 188 ГК РФ (подп. 5)

Сама по себе нотариально заверенная копия — легитимный документ: ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате прямо разрешает нотариусу свидетельствовать верность копии. > Нотариус свидетельствует верность копий документов и выписок из документов, выданных органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами. (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Верность выписки может быть засвидетельствована только тогда, когда в документе, из которого делается выписка, содержатся решения нескольких отдельных, не связанных между собой вопросов. Выписка должна воспроизводить полный текст части документа по определенному вопросу. Свидетельствуя верность копий документов и выписок из них, нотариус не подтверждает законность содержания документа, соответствие изложенных в нем факт

— ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате Однако для вашего вопроса решающее значение имеет не форма документа, а судьба самого полномочия. Пункт 1 ст. 188 ГК РФ даёт исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности, и подпункт 5 прямо называет смерть гражданина, выдавшего доверенность. Это значит: договор о продаже квартиры, подписанный представителем ПОСЛЕ смерти доверителя, заключается уже без полномочий.

Вывод: оформить квартиру по заверенной копии доверенности в ситуации, когда доверитель умер, нельзя. Заверенная копия лишь дословно воспроизводит текст утраченного оригинала и была бы достаточна для подтверждения его содержания, но она не восстанавливает и не сохраняет полномочие, которое закон прекратил смертью доверителя. Даже подлинник доверенности после смерти доверителя юридически «пуст» — а следовательно, его копия тем более не даёт права продать квартиру.

Требования Росреестра и защита добросовестного покупателя

  1. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
    — ч. 8 ст. 18 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Часть 8 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости требует от представителя физического лица при личном обращении нотариально удостоверенную доверенность. Это подтверждает: для регистрации перехода права по сделке требуется действующее полномочие представителя, которое в нашем случае прекращено.

Есть одно исключение, которое стоит знать. > 2. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

— п. 2 ст. 189 ГК РФ Норма п. 2 ст. 189 ГК защищает третье лицо (покупателя), которому доверенность была предъявлена, а также регистрацию, произведённую до того, как о смерти доверителя стало известно. Поэтому отдельный сценарий: если договор купли-продажи был подписан и заявление на регистрацию подано ДО даты смерти доверителя, а покупатель и регистрационный орган не знали и не должны были знать о смерти — права покупателя могут сохранить силу для наследников. Но если смерть наступила до совершения сделки и регистрации, либо участники знали о ней — данная защита не работает, и продажа по прекращённой доверенности не происходит.

  1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
    — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если же сделана лишь попытка заключить сделку уже после смерти доверителя (без полномочий), то по п. 1 ст. 183 ГК РФ такая сделка считается заключённой от имени и в интересах самого «представителя», пока наследники её не одобрят. Одобрение по этой норме возможно, но это уже самостоятельная юридическая конструкция, а не «оформление по копии доверенности».

Вывод: для незавершённой сделки регистрация по прекращённой доверенности (даже с копией) недопустима; защита п. 2 ст. 189 ГК применима лишь к действиям, фактически совершённым до того, как о смерти доверителя стало известно.

Варианты: наследование и продажа квартиры наследниками

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Поскольку доверенность прекращена, а выдать её заново уже некому (доверитель умер), право на квартиру реализуется через наследство. В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю имущество, включая квартиру (ст. 1112 ГК РФ). > В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

— ст. 1112 ГК РФ

  1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
    — п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Наследники должны вступить в наследство — по общему правилу в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ), обратившись к нотариусу по месту открытия наследства. После получения свидетельства о праве на наследство квартира переходит в собственность наследников, и именно они (все принявшие наследство) становятся продавцами и подписывают договор купли-продажи уже от своего имени — либо лично, либо по новым доверенностям, выданным каждым наследником представителю.

Здесь есть важный нюанс: если продавцов несколько (несколько наследников), договор должен подписать каждый из них или их представитель по новой доверенности; полномочия на «получение денег», завещанные прежней доверенностью, также не переживают смерть доверителя. Отдельно обратите внимание: если договор купли-продажи был всё-таки подписан до смерти доверителя, покупатель вправе требовать от наследников исполнения или регистрации сделки, и это регулируется уже обязательственными последствиями наследования (ст. 1152, 1175 ГК РФ).

Вывод: надёжный путь — наследники вступают в наследство, регистрируют право собственности на квартиру на себя и затем продают её (лично или по новым доверенностям). Нотариально заверенная копия утраченной доверенности в этой процедуре не участвует как основание для регистрации перехода права.

Не допустят ли регистрацию по прекращённой доверенности — процедурный взгляд (Росреестр)

Даже если документы каким-то образом будут поданы, Росреестр обязан приостановить регистрацию. Статья 26 Закона о регистрации недвижимости прямо относит к основаниям приостановления случаи, когда форма/содержание документа не соответствуют закону и когда документы подписаны неправомочными лицами. > 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);

— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» > 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;
— п. 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Применительно к вашей ситуации это означает: сделка по договору, подписанному представителем на основании уже прекращённой смертью доверителя доверенности, будет рассматриваться регистратором как подписанная неправомочным лицом, а потому регистрация перехода права будет приостановлена, а затем, если неполномочие не устранено, — прекращена. Продать квартиру «по заверенной копии» через госрегистрацию в таком виде не получится.

Вывод: регистрационный орган не примет сделку по прекращённой доверенности (даже с нотариально заверенной копией) — будет приостановление по п. 7 и п. 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218. Единственный законный путь продажи — через наследников, оформивших право собственности на квартиру.

Наследники как продавцы и момент возникновения их права

  1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
    — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

После вступления в наследство права на квартиру считаются принадлежащими наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента госрегистрации (п. 4 ст. 1152 ГК). Это принципиально: для регистрации перехода права при продаже квартиры наследниками не требуется «передавать полномочия» от умершего — наследник сам становится собственником и продаёт квартиру от своего имени.

Если наследников несколько, все они становятся сособственниками (общая собственность), и для продажи потребуется согласие каждого из них; договор подпишут все наследники либо их представители по новым доверенностям. Полномочия, которые были у прежней доверенности (подписание договора, получение денег), нужно переоформить заново — уже от каждого наследника как нового собственника.

Вывод: квартира не «пропадёт» из-за утраты доверенности. Право на неё переходит по наследству; продать её смогут наследники после получения свидетельства о праве на наследство, заключив новый договор купли-продажи от своего имени (лично или через новых доверенностей). Утраченная доверенность на этом этапе не нужна и не восстанавливается.

Оформить квартиру по заверенной копии доверенности нельзя, так как доверенность прекратилась в момент смерти доверителя. Даже оригинал доверенности после смерти собственника утрачивает силу, а его копия тем более не может служить основанием для регистрации перехода права. Единственный законный путь — вступление наследников в наследство и последующая продажа квартиры уже от их имени.

Почему копия доверенности не работает

Нотариально заверенная копия сама по себе является легитимным документом и подтверждает содержание утраченного оригинала (ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате). Однако решающее значение имеет не форма документа, а судьба самого полномочия. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ смерть гражданина, выдавшего доверенность, прекращает её действие. С этого момента представитель утрачивает право совершать любые действия от имени умершего, включая подписание договора купли-продажи и подачу документов на регистрацию. Заверенная копия лишь воспроизводит текст прекращённого полномочия, но не восстанавливает его.

Что будет при попытке подать документы в Росреестр

Росреестр не зарегистрирует переход права по такой сделке. Часть 8 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует от представителя физического лица нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Поскольку полномочие прекращено, представитель становится неправомочным лицом. Регистратор обязан приостановить регистрацию на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (несоответствие формы или содержания документа требованиям законодательства) и п. 8 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (документы подписаны неправомочным лицом). Если неполномочие не будет устранено, в регистрации откажут.

Есть ли исключение для уже подписанного договора

Если договор купли-продажи был подписан представителем и заявление на регистрацию подано до смерти доверителя, а покупатель и регистрационный орган не знали и не должны были знать о смерти, права покупателя могут сохранить силу для наследников (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Однако если смерть наступила до совершения сделки или подачи документов, это исключение не применяется.

Если же представитель подписал договор уже после смерти доверителя, такая сделка считается заключённой от имени и в интересах самого представителя, пока наследники её не одобрят (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Одобрение возможно, но это уже иная правовая конструкция, а не «оформление по копии доверенности».

Как продать квартиру через наследников

Квартира входит в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ). Наследникам необходимо принять наследство в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ), обратившись к нотариусу по месту открытия наследства. После получения свидетельства о праве на наследство право собственности на квартиру признаётся принадлежащим наследникам со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). С этого момента наследники становятся собственниками и могут продать квартиру от своего имени — лично или выдав новые доверенности на представителей. Прежняя доверенность в этой процедуре не участвует и не восстанавливается.

Пошаговые действия

  1. Обратиться к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства умершего) с заявлением о принятии наследства. Срок — 6 месяцев со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Если срок пропущен, восстановить его можно только в судебном порядке.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство на квартиру. Нотариус выдаст его после проверки состава наследства и круга наследников.
  3. Зарегистрировать право собственности наследников на квартиру в Росреестре. Для этого подаётся заявление и свидетельство о праве на наследство. После регистрации наследники становятся полноправными собственниками.
  4. Заключить договор купли-продажи от имени всех наследников (или их представителей по новым нотариально удостоверенным доверенностям) и подать документы на регистрацию перехода права собственности к покупателю в Росреестр.
  5. Если договор купли-продажи был подписан представителем до смерти доверителя, а покупатель не знал о смерти — можно рассмотреть требование к наследникам об исполнении сделки со ссылкой на п. 2 ст. 189 ГК РФ. В этом случае потребуется подтвердить дату подписания договора и отсутствие осведомлённости покупателя о смерти доверителя. При отказе наследников — разрешение спора в судебном порядке.