Можно ли продать дом по генеральной доверенности, если собственник в другом городе: сроки и документы

Допускается ли продажа дома представителем по доверенности и какая форма нужна

Продажа дома через представителя по доверенности прямо разрешена законом: представитель, действующий в силу полномочия, основанного на доверенности, своими действиями создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (собственника).

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для продавца дома это означает: доверенное лицо вправе подписать договор купли-продажи и подать документы на регистрацию от имени и в интересах собственника, который сам в сделке не участвует. Единственное требование — полномочие должно быть прямо указано в доверенности: чтобы продать дом, в тексте доверенности должны быть прямо перечислены полномочия на продажу именно этого объекта (адрес, кадастровый номер), на заключение и подписание договора и, как правило, на получение денег. «Генеральная» доверенность с широким перечнем полномочий обычно это покрывает, но покупатель вправе убедиться, что полномочия на продажу дома действительно включены в текст.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку продажа дома — это распоряжение зарегистрированными в госреестре правами, сама доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Доверенность на продажу недвижимости, составленная в простой письменной форме, недействительна и для регистрации не подойдёт.

Форма самой сделки зависит от того, единственный ли собственник дома:

• договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами;

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

• если же собственников несколько и отчуждается доля одного из них, либо отчуждаются доли не всех участников по одной сделке — сделка подлежит нотариальному удостоверению.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей ситуации вывод такой: если вы по доверенности продаёте дом, который принадлежит собственнику единолично, достаточно нотариально удостоверенной доверенности и простого письменного договора. Если же домом владеют несколько человек и по доверенности отчуждается только доля (или не все доли по одной сделке) — потребуется ещё и нотариальное удостоверение самого договора, и тогда нотариус проверит и действительность доверенности, и личность представляемого.

Срок действия доверенности и её прекращение

Доверенность не является бессрочной. Если в тексте не указан срок её действия, она действует один год со дня совершения; доверенность, в которой вообще не указана дата её совершения, ничтожна.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Для вас практически важно: перед совершением сделки проверьте дату выдачи доверенности и указанный в ней срок. Если срок уже истёк — доверенность прекратила действие и по ней продать дом нельзя, потребуется новая доверенность от собственника. Также доверенность прекращается по ряду оснований:

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Из приведённого перечня особо важно для вашей ситуации: доверенность прекращается смертью гражданина, выдавшего доверенность (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК). Если собственник умер до регистрации перехода права, сделка, совершённая от его имени представителем, не порождает правовых последствий для покупателя, поскольку полномочия представителя прекратились.

Дополнительная защита покупателя: если собственник отменил доверенность, но покупатель об этом не знал и не должен был знать, приобретённые права сохраняют силу.

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Глава 11. Исчисление сроков Статья 190. Определение срока Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени 1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. 2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. 3.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Покупатель может проверить, не отменена ли доверенность, бесплатно через интернет: сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в реестр нотариальных действий и предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц круглосуточно через сеть «Интернет» без взимания платы.

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована.
— абз. 3-4 п. 1 ст. 189 ГК РФ

Итог: доверенность должна быть действующей на момент сделки — проверьте срок (без срока — год с даты выдачи) и убедитесь, что доверенность не отменена (это можно сделать онлайн по реестру нотариальных доверенностей). Если собственник умер до регистрации — доверенность прекратилась, сделка совершена от имени умершего и не порождает перехода права.

Сроки и порядок государственной регистрации перехода права

Переход права собственности на дом по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации — пока она не произведена, покупатель собственником не становится.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Срок регистрации зависит от формы подачи:

• при подаче документов непосредственно в орган регистрации прав (Росреестр) — 7 рабочих дней;
• через многофункциональный центр (МФЦ) — 9 рабочих дней;
• если сделка нотариально удостоверена — 3 рабочих дня при подаче в орган регистрации и 5 рабочих дней через МФЦ (пп. 9-10 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1 (пп. 1) ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — пп. 9 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Итог по срокам: в случае единоличного собственника и простого письменного договора регистрация при подаче через Росреестр занимает около 7 рабочих дней, через МФЦ — около 9. Если собственников несколько и потребовалось нотариальное удостоверение договора — 3 рабочих дня при подаче в Росреестр. С учётом подготовки документов и подписания договора полный срок сделки обычно составляет 1–3 недели.

Заявление на регистрацию вправе подать и представитель — действующий по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ), что согласуется с уже установленным правилом о нотариальной форме такой доверенности. Подать документы можно лично в Росреестр или МФЦ, а также в электронной форме через портал госуслуг с усиленной электронной подписью.

Согласие супруга собственника и прочие обязательные документы

Если дом приобретён собственником в период брака, он является общим имуществом супругов, и для его продажи требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Согласие требуется потому, что сделка по распоряжению имуществом подлежит государственной регистрации.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Без нотариального согласия супруга сделка может быть оспорена супругом в течение года с момента, когда он узнал о её совершении. Поэтому для безопасности сделки такое согласие следует получить, если собственник дома состоит в браке и дом не является его личным имуществом. К личному имуществу каждого из супругов, не требующему согласия другого, относится:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Таким образом, если дом приобретён до брака, получен в дар или по наследству — согласие супруга не требуется.

Полный перечень документов для сделки по продаже дома по доверенности:

1. нотариально удостоверенная доверенность на продажу (с полномочиями на подписание договора и получение денег);
2. договор купли-продажи (в простой письменной форме либо нотариально удостоверенный при продаже долей);
3. выписка из ЕГРН на дом и, как правило, на земельный участок под ним (для подтверждения права собственности);
4. нотариальное согласие супруга собственника, если дом — общее имущество;
5. паспорта сторон/представителя;
6. возможные дополнительные документы: технический паспорт на дом, выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, при наличии несовершеннолетних собственников — разрешение органа опеки.

Итог: до сделки установите, в браке ли собственник и не является ли дом личным имуществом. Если дом — общее имущество супругов, без нотариального согласия супруга сделку безопасно не совершать: она оспорима в течение года.

Риски превышения полномочий и защита добросовестного покупателя

Важная защитная норма для обеих сторон: если представитель действует без полномочий или превышает их (например, продаёт дом, на который полномочия в доверенности не указаны, или по цене сверх оговорённой), сделка считается заключённой от имени и в интересах самого представителя, если только собственник впоследствии её не одобрит.

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Для покупателя это означает: если собственник откажется одобрить сделку, заключённую представителем сверх полномочий, покупатель не станет собственником дома, но сможет потребовать от представителя исполнения сделки или возмещения убытков (п. 3 ст. 183 ГК РФ) — при условии, что сам не знал и не должен был знать о превышении полномочий. Поэтому покупателю критически важно до подписания договора лично изучить текст доверенности и убедиться, что полномочия на продажу именно этого дома прямо в ней указаны.

Дополнительный контроль со стороны Росреестра: государственный регистратор прав обязан приостановить регистрацию, если лицо, обратившееся с заявлением, не имеет права на объект или не уполномочено распоряжаться правом, либо обратилось ненадлежащее лицо:

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — пп. 1-2 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это дополнительный барьер, снижающий риск того, что по недействительной или превышающей полномочия доверенности переход права будет зарегистрирован.

Итог: для гарантированной законности сделки доверенность должна быть нотариальной и действующей, в ней должны быть прямо указаны полномочия на продажу именно этого дома и получение денег. При наличии долей сделка нотариально удостоверяется, при приобретении дома в браке — требуется нотариальное согласие супруга. Соблюдение этих условий делает продажу правомерной; регистрация при единоличном собственнике займёт 7 рабочих дней (через МФЦ — 9), при нотариальной сделке — 3 дня.