Переоформление договора социального найма и приватизация муниципальной квартиры после смерти нанимателя
Анализ ситуации
На основании предоставленной информации, в муниципальной квартире сложилась следующая ситуация:
- Основной наниматель (бабушка) умерла 1,5 года назад
- В квартире зарегистрированы и имеют право пользования: бабушка (умершая) и две её дочери
- Фактически проживают: одна дочь и её совершеннолетний сын (внук)
- Имеется задолженность по коммунальным услугам за 8 месяцев
- Одна из дочерей находится в СИЗО в течение 8 месяцев
Применимые нормы права
1. Переоформление договора социального найма после смерти нанимателя
"В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 686)
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 82)
2. Права временно отсутствующих жильцов
"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 71)
3. Обязанности по оплате коммунальных услуг
"Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 678)
"Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 90)
4. Приватизация жилого помещения
"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 217)
Выводы и рекомендации
1. По переоформлению договора социального найма
Сын не может быть сразу признан новым нанимателем, поскольку:
- Он не является членом семьи первоначального нанимателя (бабушки)
- Он не был вселен в установленном порядке как член семьи
Для включения сына в договор социального найма необходимо:
- Получить согласие наймодателя (муниципального органа)
- Получить согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире (обеих дочерей)
- Соблюсти требования о норме площади на человека
"С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 679)
2. По приватизации квартиры
Приватизация возможна только при соблюдении следующих условий:
- Согласие всех совершеннолетних лиц, постоянно зарегистрированных в квартире (включая дочь, находящуюся в СИЗО)
- Отсутствие задолженности по коммунальным платежам (на практике это часто является обязательным требованием)
- Приватизировать квартиру на сына без участия других зарегистрированных лиц невозможно
3. По задолженности за коммунальные услуги
Наличие задолженности создает серьезные риски:
- Муниципалитет может потребовать погашения долга перед любыми действиями по переоформлению
- При значительной задолженности возможно выселение через суд с предоставлением другого жилья меньшей площади
4. По правам дочери в СИЗО
Дочь, находящаяся в СИЗО, сохраняет все права на жилое помещение:
- Её согласие необходимо для любого изменения договора социального найма
- Она имеет право участвовать в приватизации
- Её временное отсутствие не прекращает право пользования жильем
Практические рекомендации
- Срочно погасить задолженность по коммунальным услугам для избежания риска выселения
- Получить согласие дочери, находящейся в СИЗО, на переоформление договора
- Обратиться к наймодателю (муниципалитету) с заявлением о переоформлении договора социального найма на одну из дочерей
- После переоформления договора можно решать вопрос о вселении сына в установленном порядке
- Для приватизации необходимо получить согласие всех зарегистрированных совершеннолетних лиц и урегулировать все вопросы с задолженностью
Учитывая сложность ситуации и необходимость взаимодействия с муниципальными органами и лицом, находящимся в СИЗО, рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся в жилищных вопросах.
