Можно ли продать единственное жильё с арестом, если есть долг 200 тысяч и двое несовершеннолетних детей? Как это сделать и нужно ли разрешение опеки

Правомерен ли арест единственного жилья и можно ли его снять

Ваше единственное жильё с проживающими детьми защищено законом от обращения взыскания — приставы и взыскатель не вправе «забрать» квартиру за долг:

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ)
   — абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Это означает, что на квартиру, являющуюся единственным пригодным для постоянного проживания помещением для вас и детей, не может быть обращено взыскание — то есть она не подлежит продаже приставом на торгах. Арест же как таковой накладывается в обеспечительных целях и включает лишь запрет распоряжения:

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ)
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Поскольку по вашему долгу (200 000 руб.) взыскание на единственное жильё обращено быть не может, арест, наложенный как обеспечительная мера, при наличии нарушения закона подлежит отмене:

1. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
   — ч. 3 ст. 442 ГПК РФ

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Практический вывод. Оспаривайте постановление о наложении ареста в порядке подчинённости (старшему приставу) или в суде в десятидневный срок со дня, когда узнали об аресте (ст. 122 ФЗ-229), а равно через заявление об отмене ареста по ст. 442 ГПК РФ — единственное жильё с несовершеннолетними детьми не подлежит обращению взыскания. Это первый и обязательный шаг перед любой сделкой.

Можно ли продать квартиру, пока она под арестом, и каковы последствия

Продать квартиру под арестом нельзя: сделка в нарушение запрета распоряжения ничтожна, а в регистрации перехода права откажут.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176.
   — п. 1, 2 ст. 174.1 ГК РФ

Запрет распоряжения, наложенный приставом, означает, что любая сделка по отчуждению квартиры совершается «с нарушением запрета» и в части распоряжения ничтожна (п. 1 ст. 174.1 ГК РФ). Росреестр (регистрирующий орган) получил сведения об аресте по ч. 8 ст. 80 ФЗ-229 и не зарегистрирует переход права, пока арест не снят.

Практический вывод. Сначала — снятие ареста (см. блок 1). Законный путь продажи для погашения долга таков: сначала погашаете задолженность в размере 200 000 руб. (либо пристав/взыскатель иными путями), после чего исполнительное производство оканчивается ввиду фактического исполнения требований (п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ-229), арест снимается, и только затем вы вправе совершить сделку. Альтернативный вариант — согласование с приставом порядка, при котором часть выручки от продажи направляется на погашение долга, а арест снимается одновременно с регистрацией сделки (практика допускает это по заявлению должника с последующим перечислением средств взыскателю), но юридически безопаснее именно предварительное снятие ареста.

Нужно ли разрешение органа опеки — зависит от того, собственники ли дети

Ответ на вопрос «нужно ли разрешение опеки» определяется не пропиской, а тем, принадлежат ли детям доли в праве собственности на квартиру.

Ветка А: дети — только зарегистрированы (прописаны), собственником является родитель. Прописка сама по себе права собственности не даёт; согласие органа опеки для продажи не требуется. Статья 292 ГК РФ требует согласия опеки лишь в отношении находящихся под опекой либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Дети, проживающие с родителями, к «оставшимся без родительского попечения» не относятся, поэтому при продаже квартиры, где они только прописаны, разрешение органа опеки не нужно. Однако учтите: переход права собственности к покупателю прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), то есть после продажи прописанные дети права проживания не сохраняют.

Ветка Б: детям принадлежат доли в квартире. Тогда продажа долей возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

При этом сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению:

1. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Орган опеки даст разрешение лишь при условии, что взамен отчуждаемой доли детям будет предоставлено равноценное жильё (либо доли в новом жилье передаются одновременно с продажей).

Практический вывод. Определите, зарегистрированы ли за детьми доли в ЕГРН (выписка из ЕГРН). Если да — потребуются предварительное разрешение органа опеки и нотариальная форма сделки с одновременным наделением детей равноценными долями в новом жилье; без этого сделка не пройдёт регистрацию. Если дети только прописаны — разрешение опеки не требуется, достаточно снятия ареста.

Доли детей не отвечают по вашим долгам и как не остаться на улице

Имущество детей не отвечает по долгам родителей, а родители не отвечают по долгам детей:

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
   — п. 4 ст. 60 СК РФ

Из п. 4 ст. 60 СК РФ следует, что даже если у детей есть доли в квартире, по вашему личному долгу (кредит) эти доли не могут быть конфискованы или взысканы — кредитор вправе обратить взыскание только на вашу долю в праве собственности, да и то лишь в части, не защищённой иммунитетом единственного жилья. Принудительно забрать единственное жильё невозможно (вывод из блока 1), поэтому продавать его для погашения долга не нужно — вы этим лишитесь единственного жилья и прав детей обратно не вернёте.

Прямая альтернатива продаже — внесудебное банкротство, полностью бесплатное, при долге от 25 000 до 1 000 000 рублей:

1. Гражданин, общий размер денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей которого (без учета предусмотренных абзацем четвертым пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона), в том числе обязательств, срок исполнения которых не наступил, обязательств по уплате алиментов и обязательств по договору поручительства независимо от просрочки основного должника, составляет не менее двадцати пяти тысяч рублей и не более одного миллиона рублей, имеет право обратиться с заявлением о признании его банкротом во внесудебном порядке при наличии одного из следующих оснований: 1) в отношении его на дату подачи такого заявления окончено исполнительное производство в связи с возвращением исполнительного документа взыскателю на основании пункта 4 части 1 статьи 46 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (независимо от объема и состава требований взыскателя) и не имеется иных неоконченных или непрекращенных исполнительных производств по взысканию денежных средств, возбужденных после возвращения исполнительного документа взыскателю;
   — п. 1 ст. 223.2; п. 1, 2 ст. 223.4 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Ваш долг 200 000 руб. попадает в этот диапазон. При введении процедуры внесудебного банкротства приостанавливается исполнение исполнительных документов (п. 2 ст. 223.4 ФЗ-127), а по завершении процедуры долг списывается — арест снимается, и квартира остаётся у вас вместе с детьми. Существенное условие для внесудебного банкротства — отсутствие имущества, на которое может быть обращено взыскание: единственное жильё таковым не является (ст. 446 ГПК), поэтому именно ваш случай (долг 200 тыс., единственное жильё) подходит под основание п. 3 или 1 ч. 1 ст. 223.2 ФЗ-127.

Практический вывод. Продажа единственного жилья для погашения долга в 200 000 руб. нецелесообразна и опасна: оно защищено от взыскания, а после продажи вы и дети останетесь без жилья. Рациональный путь — бесплатное внесудебное банкротство (через МФЦ), которое приостанавливает взыскание и списывает долг, сохранив за вами квартиру.

Денежные последствия: исполнительский сбор и размер фактического долга

Кроме основного долга в 200 000 руб., при неисполнении требований в срок добровольного погашения закон предусматривает взыскание исполнительского сбора (7% от подлежащей взысканию суммы, но не менее 1 000 руб.), который прибавляется к долгу и удерживается при поступлении денег. Поэтому при выборе между продажей квартиры и упрощённой процедурой важно учитывать, что фактическая сумма, которую придётся погасить либо списать, может превысить 200 000 руб. на размер сбора и начисленных процентов.

Для целей принятия решения принципиально: внесудебное банкротство (ст. 223.4 ФЗ-127) — бесплатно и приостанавливает исполнительное производство:

1. Гражданин, общий размер денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей которого (без учета предусмотренных абзацем четвертым пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона), в том числе обязательств, срок исполнения которых не наступил, обязательств по уплате алиментов и обязательств по договору поручительства независимо от просрочки основного должника, составляет не менее двадцати пяти тысяч рублей и не более одного миллиона рублей, имеет право обратиться с заявлением о признании его банкротом во внесудебном порядке при наличии одного из следующих оснований: 1) в отношении его на дату подачи такого заявления окончено исполнительное производство в связи с возвращением исполнительного документа взыскателю на основании пункта 4 части 1 статьи 46 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (независимо от объема и состава требований взыскателя) и не имеется иных неоконченных или непрекращенных исполнительных производств по взысканию денежных средств, возбужденных после возвращения исполнительного документа взыскателю;
   — п. 1 ст. 223.2; п. 1, 2 ст. 223.4 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Со дня включения сведений о возбуждении процедуры в ЕФРСБ прекращается начисление неустоек, штрафов, пеней и процентов по обязательствам гражданина, включённым в заявление (п. 2 ст. 223.4 ФЗ-127), а исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям приостанавливается — то есть «капание» исполнительского сбора и процентов останавливается.

Практический вывод. Если денежные издержки (долг + исполнительский сбор + проценты) для вас существенны, продажа квартиры с целью разом их закрыть экономически невыгодна и приводит к потере жилья, тогда как бесплатное внесудебное банкротство останавливает начисление санкций и списывает всю задолженность, сохранив за семьёй единственное жильё. Если вы всё же решите продать квартиру для погашения долга — сделку можно совершить только после снятия ареста (блоки 1–2) и при наличии разрешения опеки, если у детей доли (блок 3).

Исполнительский сбор: дополнительное денежное последствие

Помимо основного долга 200 000 руб., при неисполнении требований в срок добровольного погашения судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о взыскании исполнительского сбора:

Согласно ч. 3 ст. 112 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительский сбор устанавливается в размере семи процентов от подлежащей взысканию суммы или стоимости взыскиваемого имущества, но не менее одной тысячи рублей с должника-гражданина или должника – индивидуального предпринимателя и десяти тысяч рублей с должника-организации. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор с должника-гражданина или должника – индивидуального предпринимателя устанавливается в размере пяти тысяч рублей, с должника-организации – пятидесяти тысяч рублей. Согласно положениям закона субъекта Российской Федерации правительство этого субъекта является высшим исполнительным органом государственной власти, а высшее должностное лицо этого субъекта является председателем его правительства, которое обладает правами юридического лица и имеет гербовую печать. Таким образом, высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации не обладает правами и не несет обязанности юридического 112 лица, в связи с чем вывод суда о правомерности взыскания с административного истца исполнительского сбора, в размере, установленном для должника-организации, нельзя признать законным. Определение № 19-КГ18-30 СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ДЕЛАМ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ Кассационная инстанция По административным делам
— ч. 3 ст. 112 ФЗ № 229-ФЗ (из Обзора ВС № 1/2019)

Применение к вашей ситуации. Если вы не погасили долг добровольно в установленный приставом срок (обычно 5 дней со дня возбуждения исполнительного производства), к сумме 200 000 руб. уже мог добавиться исполнительский сбор в размере 7%, то есть 14 000 руб. (но не менее 1 000 руб.). Этот сбор является дополнительным денежным обременением поверх основного долга и подлежит взысканию наравне с ним.

При этом внесудебное банкротство (ст. 223.2 и 223.4 ФЗ № 127-ФЗ) приостанавливает исполнение всех исполнительных документов по имущественным взысканиям и прекращает начисление неустоек, штрафов, пеней и процентов — включая и исполнительский сбор по тем требованиям, которые указаны в заявлении о банкротстве. По завершении процедуры (6 месяцев) долг вместе со сбором списывается полностью. Это дополнительный довод в пользу того, чтобы не продавать единственное жильё ради погашения долга, который можно списать безвозмездно.

Порядок снятия ареста при фактическом погашении долга

Если вы решили погасить долг денежными средствами (не через продажу квартиры), то после поступления денег взыскателю или на депозитный счёт подразделения приставов исполнительное производство оканчивается, а арест снимается:

Частью 3 ст. 47 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в том числе в случае возвращения взыскателю исполнительного документа по основаниям, предусмотренным ст. 46 указанного закона, согласно п. 6 ч. 1 которой исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю, если взыскатель своими действиями препятствует исполнению исполнительного документа. Таким образом, исполнительное производство может быть окончено в том числе, если взыскатель без объяснения мотивов либо без уважительных причин отказывается совершить действия, необходимые для исполнения решения суда. 112 Между тем вывод суда первой инстанции об отсутствии уважительных причин для отказа от вселения в предоставляемое администрацией городского поселения жилое помещение ввиду отсутствия в нем санузла не соответствует фактическим обстоятельствам. Из заключения врачебной комиссии следует, что у Н. имеется хроническое психическое заболевание с тяжелыми стойкими часто обостряющимися болезненными проявлениями, отнесенное к п. 3 Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378.
— ч. 3 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ (из Обзора ВС № 4/2016)

Более конкретно — пункт 1 части 1 статьи 47 ФЗ № 229-ФЗ устанавливает, что исполнительное производство оканчивается в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. После вынесения постановления об окончании исполнительного производства судебный пристав-исполнитель обязан отменить все назначенные им меры принудительного исполнения, включая арест и запрет регистрационных действий (ч. 4 ст. 47 ФЗ-229), и направить соответствующее постановление в Росреестр в трёхдневный срок (ч. 8 ст. 80 ФЗ-229).

Таким образом, после полного погашения 200 000 руб. (плюс исполнительский сбор, если он был начислен) арест снимается без дополнительных судебных процедур — достаточно подтверждения факта оплаты и постановления пристава об окончании производства. Это восстанавливает вашу возможность распоряжаться квартирой, и только после этого вы можете совершить сделку по продаже, если всё же решитесь на такой шаг (с соблюдением условий из блоков 1–4).