Кто должен сдавать магазин на охранную сигнализацию после закрытия: арендатор или собственник, если в договоре аренды это не прописано?

Кто по закону несёт расходы на охрану и содержание охранной сигнализации при отсутствии условия в договоре аренды

Закон устанавливает два общих правила, которые работают в паре. Статья 210 ГК возлагает бремя содержания на собственника, но специальная норма для аренды — п. 2 ст. 616 ГК — перераспределяет эксплуатационные расходы на арендатора, пока стороны не договорились об ином.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4
— ст. 210 ГК РФ

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 211 ГК РФ
— ст. 211 ГК РФ

Общий принцип (ст. 210): собственник несёт бремя содержания, «если иное не предусмотрено законом или договором». Статья 211 тем же способом возлагает на собственника риск случайной гибели. Обе нормы — диспозитивные, они уступают специальному регулированию и договору.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2.
— п. 2 ст. 616 ГК РФ
— п. 2 ст. 616 ГК РФ

Именно п. 2 ст. 616 ГК и есть то «иное», оговорённое в ст. 210: на арендатора прямо возлагается поддержание имущества в исправном состоянии, текущий ремонт и расходы на содержание. После передачи помещения арендатор пользуется им и извлекает выгоду — именно поэтому текущие эксплуатационные расходы (включая услуги охраны, абонентское обслуживание сигнализации, ежедневную постановку/снятие с охраны) по диспозитивному правилу ложатся именно на арендатора, а не на собственника. Собственник же освобождён от этих расходов именно в силу того, что помещение передано в пользование другому лицу.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 616 ГК РФ
— п. 1 ст. 616 ГК РФ

Граница между «расходами на содержание» (арендатор) и «капитальным ремонтом» (арендодатель) здесь является принципиальной. Если охранная сигнализация уже установлена и речь идёт лишь об оплате её текущей работы — это однозначно содержание/эксплуатация, и платит арендатор. Если же системе требуется капитальная замена или реконструкция — бремя лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ
— ст. 431 ГК РФ

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
— п. 1 ст. 422 ГК РФ
— п. 1 ст. 422 ГК РФ

Поскольку в договоре аренды условие об охране отсутствует — его буквальное толкование (ст. 431 ГК) не даёт оснований возлагать оплату охраны ни на одну из сторон прямо. При таком молчании договора в силу п. 1 ст. 422 ГК применяется диспозитивная норма — п. 2 ст. 616 ГК о несении расходов на содержание арендатором. При толковании восполняют пробел и сопутствующие обстоятельства: практика взаимоотношений, предшествующие переговоры, переписка, обычаи (ст. 431 ГК). Если, например, ранее в течение длительного времени охрану оплачивал собственник — это может свидетельствовать о сложившейся практике и влиять на разрешение спора.

Вывод по данному вопросу: при отсутствии в договоре аренды условия об охране, расходы на ежедневную постановку/снятие магазина с охранной сигнализации и абонентское обслуживание — по общему правилу п. 2 ст. 616 ГК — несёт арендатор. Позиция собственника ближе к закону, чем позиция арендатора. Исключения даны ниже во второй развилке.

Развилка: публично-обязательные требования к охране и право арендатора на возмещение излишне понесённых расходов

Отдельного внимания заслуживает случай, при котором охрана магазина обязательна не из удобства бизнеса, а в силу законодательного требования к торговому объекту. Требования к антитеррористической защищённости объектов торговли (Постановление Правительства РФ от 19.04.2017 № 272) возлагают обязанности по оснащению на правообладателей таких объектов. Если магазин относится к категории объектов, для которых обязательна антитеррористическая защищённость, и оснащение сигнализацией/охраной является публично-правовым императивом — бремя по приведению объекта в соответствие этим требованиям может лежать на собственнике (правообладателе) независимо от аренды.

В этом случае арендатор не лишён средств защиты понесённых расходов:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 2 ст. 15 ГК РФ
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Если арендатор понёс расходы на охрану/сигнализацию, которые по закону должны были быть возложены на собственника (например, расходы на доведение объекта до обязательных антитеррористических требований сверх обычного эксплуатационного содержания), он вправе взыскать их с арендодателя как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК — собственник сберёг своё имущество за счёт арендатора без законного основания) либо как убытки в виде реального ущерба (ст. 15 ГК). При этом важно учитывать: текущая оплата услуг охраны как часть эксплуатационных расходов к таким «вынужденным вложениям» не относится — это именно содержание, лежащее на арендаторе.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625.
— п. 1 ст. 623 ГК РФ
— п. 1 ст. 623 ГК РФ

Если арендатор за свой счёт установил новую охранную сигнализацию как отделимое улучшение — она остаётся его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК) и по окончании аренды может быть демонтирована. Если улучшение неотделимо и сделано с согласия собственника — после прекращения договора стоимость этого улучшения подлежит возмещению арендодателем (п. 2 ст. 623 ГК).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ
— ст. 622 ГК РФ

Наконец, ст. 622 ГК обязывает арендатора вернуть помещение в том же состоянии, в котором оно было получено (с учётом нормального износа). Если имущество пострадает из-за отсутствия охраны — риск случайной гибели по общему правилу несёт собственник (ст. 211 ГК), но ответственность за повреждения, связанные с ненадлежащим содержанием, может лечь и на арендатора (п. 2 ст. 616 + ст. 622 ГК). Это дополнительный довод для арендатора в пользу того, чтобы помещение охранялось — чья бы ни была формальная обязанность, отсутствие охраны создаёт для арендатора риск обвинения в ненадлежащем содержании.

Вывод по данному вопросу: при обычном течении аренды расходы на текущую охрану — на арендаторе. Если охрана является обязательной (антитеррористическое законодательство) и требует капитальных вложений в оснащение — бремя может сдвигаться на собственника, а арендатор вправе взыскать излишне понесённое как неосновательное обогащение или убытки. Рекомендуется заключить дополнительное соглашение к договору, прямо распределив обязанность по охране и оплате сигнализации — это устранит спор без необходимости судебного разбирательства.

Кто заключает договор с охранной организацией и как оформляется постановка/снятие с охраны

Закон не предписывает, кто именно из сторон аренды должен быть заказчиком охранных услуг — это вопрос договорённости. Однако для понимания процедуры важно, кто вправе заключить такой договор.

услуги (далее - заказчик) - физическое или юридическое лицо, заключившее с частной охранной организацией договор на оказание охранных услуг; 3) личная карточка работника частной охранной организации (далее - личная карточка) - официальный документ, оформленный на бланке, являющемся защищенной от подделки полиграфической продукцией, содержащий персональные данные работника частной охранной организации и подтверждающий выполнение им трудовой функции в частной охранной организации на основании трудового договора; 4) мобильная группа охраны - группа в составе не менее двух частных охранников, прибывающая для охраны (защиты) охраняемого объекта в случае противоправного посягательства на него либо возникновения угрозы безопасности по месту оказания охранных услуг; 5) основной вид деятельности - вид деятельности, доходы от которого составляют не менее семидесяти процентов совокупности всех доходов физического лица, полученных в течение налогового периода, за исключением доходов, получаемых в виде процентов по договорам банковского вклада, доходов, не учитываемых при определении налоговой базы согласно статье 251 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пенсий, страховых выплат, иных социальных выплат; 6) охранная услуга - услуга, предусмотренная частью 2 статьи 5 настоящего Федерального закона, оказываемая частной охранной организацией в соответствии с лицензией на осуществление частной охранной деятельности и договором на оказание охранных услуг с заказчиком;
— ст. 2 Федерального закона от 30.11.2024 № 427-ФЗ
— ст. 2 Федерального закона от 30.11.2024 № 427-ФЗ

Заказчиком охранных услуг может быть физическое или юридическое лицо, заключившее договор с частной охранной организацией. Никаких ограничений по статусу (собственник/арендатор) закон не содержит — заказчиком может быть как арендодатель, так и арендатор. Договор с охранной организацией (ЧОП) или пультовой охраной (Росгвардия) заключает тот, кто берёт на себя обязательство по оплате. Применительно к сторонам аренды: кто платит — тот и заказчик.

Фактическая процедура: договор заключается заказчиком с охранной организацией; объект (магазин) ставится под охрану в конце рабочего дня и снимается с охраны перед началом работы. Постановка/снятие может осуществляться через кодонаборную панель, брелок, мобильное приложение — порядок определяется договором с охранной организацией. Если инициатива и оплата — на арендаторе, то и договор с ЧОП заключается им; если собственник считает охрану своей задачей — договор заключает он.

Вывод: законодательных ограничений на то, кто именно (арендатор или арендодатель) выступает заказчиком охранных услуг, нет. При действующем правиле п. 2 ст. 616 ГК РФ, возлагающем расходы на содержание на арендатора, именно арендатору целесообразно заключать договор с охранной организацией и нести эти расходы. Стороны вправе урегулировать вопрос в дополнительном соглашении — это снимет неопределённость полностью.