Действительность доверенности без печати и статус договора найма
Закон определяет доверенность как письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами и не устанавливает обязательной печати:
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— ст. 185 ГК РФ, п. 1, 3
К сомнительной доверенности «без печати» применимы требования к сроку действия:
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна
— п. 1 ст. 186 ГК РФ
Из п. 1, 3 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенность — это письменное уполномочие, и закон не требует печати для её действительности; поэтому отсутствие печати само по себе не делает доверенность сомнительной или недействительной. Вместе с тем по ст. 186 ГК РФ доверенность без указанной даты совершения ничтожна, а без указания срока действует один год. Для клиентки решающие проверяемые обстоятельства: указана ли в доверенности дата совершения и уполномочено ли указанное лицо именно на сдачу комнаты в наём и получение платы.
Если лицо, подписавшее договор, действовало без полномочий, сделка считается совершённой от имени этого лица до тех пор, пока собственник не одобрит её:
- При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку
— п. 1 ст. 183 ГК РФ
Применение: даже при дефектной доверенности собственник, принимавший плату за жильё 4 месяца подряд, своими действиями одобрил договор найма (ст. 183 ГК РФ), поэтому договор признаётся заключённым с собственником как наймодателем, а наниматель получает защиту от произвольного выселения.
Вывод по вопросу: отсутствие печати на доверенности не делает её недействительной — по ст. 185 ГК РФ доверенность есть письменное уполномочие, а закон печати не требует. Ключевые условия действительности, проверяемые по ст. 186 ГК РФ, — наличие даты совершения (иначе доверенность ничтожна) и срок. При любом дефекте полномочий регулярный 4-месячный приём платежей собственником означает одобрение сделки по ст. 183 ГК РФ, что закрепляет за нанимателем договорные права.
Порядок и форма заключения договора и защита от выселения
Договор найма жилого помещения (комнаты в коммунальной квартире) заключается в письменной форме:
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
— ст. 674 ГК РФ, п. 1
Срок договора при его отсутствии в тексте:
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет
— п. 1 ст. 683 ГК РФ
Прямой запрет произвольного выселения и проникновения в жилище:
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3.
— ч. 2, 4 ст. 3 ЖК РФ
Применение: ни хозяйка, ни риелтор, ни соседи не вправе выселить нанимателя самовольно. Выселение возможно только по решению суда:
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда
— ст. 688 ГК РФ, п. 4
А расторжение по требованию наймодателя требует предусмотренных законом оснований — в частности, длительной (шесть месяцев) неуплаты платы за жильё:
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок
— п. 2 ст. 687 ГК РФ
Переход права собственности не прекращает наём — новый собственник встаёт на место наймодателя:
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма
— ст. 675 ГК РФ, п. 2
Применение: смена хозяина комнаты не является основанием для выселения. Недовольство соседей «шумом» даёт наймодателю лишь право предупредить нанимателя и затем обращаться в суд, а не выселять самовольно. Самовольное выселение образует самоуправство:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей
— ст. 19.1 КоАП РФ
Вывод по вопросу: сомнительная доверенность не лишает нанимателя защиты: выселение возможно только по решению суда (ст. 688, 687 ГК РФ), произвольное ограничение права пользования жилищем запрещено (ст. 3 ЖК РФ), а смена собственника не прекращает наём (ст. 675 ГК РФ). Самовольное выселение со стороны хозяйки или соседей — административное самоуправство по ст. 19.1 КоАП РФ.
Инстанции помимо суда: полиция, прокуратура, жилищная инспекция
Суд — не единственная инстанция. Параллельно работают административные и правоохранительные органы, зависящие от характера нарушения.
1. Противоправные действия соседа (шум, оскорбительные приставания, угрозы).
- Шум до часу ночи, «гремели соседи», оскорбительные приставания — мелкое хулиганство (ст. 20.1 КоАП):
Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток
— п. 1 ст. 20.1 КоАП РФ
Обращение — заявление участковому уполномоченному полиции (через дежурную часть или письменно). Шум в ночное время дополнительно регулируется региональным законом о тишине — заявление в полицию/орган административной юрисдикции по месту жительства.
- Если сосед реально угрожал расправой (что звучит «голову оторвут», «органы» в угрожающем контексте, хотя формулировка клиентки сама по себе спорна) и имелись основания опасаться — угроза, ст. 119 УК:
Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет
— п. 1 ст. 119 УК РФ
- Слова соседа женщине, что клиентка «обворует квартиры», — клевета (заведомо ложные порочащие сведения), ст. 128.1 УК:
Клевета, то есть распространение заведомо ложных сведений, порочащих честь и достоинство другого лица или подрывающих его репутацию, - наказывается штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо обязательными работами на срок до ста шестидесяти часов
— п. 1 ст. 128.1 УК РФ
Заявление о клевете подаётся в мировой суд в порядке частного обвинения (ст. 318 УПК РФ), о мелком хулиганстве — в полицию.
2. Обращение в полицию и контроль за ним.
Заявление о преступлении (угроза, мошенничество схемы «сдали-выселяют») обязаны проверить и дать решение в срок:
Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения
— п. 1 ст. 144 УПК РФ
Если полиция отказывает в возбуждении дела или бездействует — жалоба прокурору (ст. 124 УПК) и в районный суд (ст. 125 УПК):
Постановления органа дознания, дознавателя, следователя, руководителя следственного органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного дела, а равно иные действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд
— ч. 1 ст. 125 УПК РФ
Гражданско-правовая защита от клеветы — иск об опровержении и компенсации морального вреда (ст. 152, 151 ГК РФ — процитированы выше).
Вывод по вопросу: помимо суда существуют иные инстанции: полиция/участковый (за шум — ст. 20.1 КоАП, за угрозы и мошенничество — УК), мировой суд по заявлению частного обвинения (клевета), прокуратура и районный суд — при бездействии полиции, жилищная инспекция — при нарушении жилищных прав нанимателя наймодателем. Письменное обращение в госорган рассматривается до 30 дней:
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ
Гражданско-правовые последствия: возврат денег, защита чести, моральный вред, схема «сдали-выселяют»
1. Возврат уплаченных денег и проценты.
Если договор окажется недействительным/незаключённым (например, сделка не одобрена и наймодатель неуполномочен), уплаченная плата за жильё подлежит возврату как неосновательное обогащение:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Если же договор действителен (одобрен оплатой), наниматель по своему желанию вправе расторгнуть его в любое время с письменным предупреждением за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК) — это добровольный выход из конфликта, а не выселение по требованию хозяина.
2. Мошенническая схема «сдают комнаты и выселяют».
Если хозяйка/риелтор систематически берут плату, а затем под надуманными предлогами силой выпроваживают жильцов, в их действиях могут быть признаки мошенничества:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана
— ч. 1 ст. 159 УК РФ
В этом случае — заявление в полицию (ст. 144 УПК — процитирована), при отказе — прокурору и в суд (ст. 125 УПК).
3. Защита чести, достоинства и моральный вред от клеветы соседа.
Распространение порочащих сведений («обворует квартиры») даёт право требовать по суду опровержения и компенсации вреда:
гражданин вправе требовать опровержения, возмещения причиненного ему вреда, а также компенсации морального вреда. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 20. Место жительства гражданина 1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.
— ч. 1 ст. 152 ГК РФ
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда
— ч. 1 ст. 151 ГК РФ
4. Подсудность и выбор истца.
Иски из договора найма (о расторжении, признании договора, взыскании) предъявляются по общему правилу по месту жительства ответчика либо по месту исполнения договора (комнаты) — выбор за истцом:
Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу
— п. 9, 10 ст. 29 ГПК РФ
Применение: клиентка может подать иск по месту нахождения комнаты (место исполнения договора найма), что удобно, не ездя к ответчику.
Вывод по вопросу: независимо от выбранной инстанции клиентка вправе: взыскать неосновательное обогащение и проценты, если договор не подтверждён; подать заявление в полицию о мошенничестве схемы; взыскать с соседа опровержение клеветы и компенсацию морального вреда; инициировать проверки через прокуратуру и жилищную инспекцию. Всё это — инстанции помимо основного судебного иска, и они работают параллельно.
