Обязательность регистрации договора аренды нежилого помещения и размер госпошлины
Ключ всей ситуации: зарегистрированный долгосрочный договор аренды нужен энергосбыту не как прихоть, а потому что только зарегистрированный договор является для него заключённым и, следовательно, надёжным «законным основанием» владения помещением.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— п. 1 ст. 609 ГК РФ
Здесь важно различать два правила. Для аренды нежилых зданий (сооружений, помещений) действует специальная норма:
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ
Из п. 2 ст. 651 ГК РФ следует: договор аренды нежилого здания/помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации. До регистрации такой долгосрочный договор юридически не заключён — а значит, энергосбыт, у которого потребовали «зарегистрированный долгосрочный договор», фактически добивается, чтобы ему представили договор, порождающий законное основание владения. Именно поэтому он настаивает на регистрации.
О размере госпошлины: для физических лиц за регистрацию договора аренды недвижимого имущества пошлина составляет 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Указанная вами разница «2 000 против 22 000» полностью совпадает с этим тарифом. Регистрируется в данном случае сам договор аренды (обременение), и размер пошлины определяется статусом лица, обращающегося за регистрацией.
Вывод: если договор аренды родственницы с компанией заключён на срок год и более, он действительно подлежит обязательной регистрации и без неё считается незаключённым — энергосбыт вправе его не принимать как основание. Если же договор на срок менее года, регистрация не требуется и основанием для энергосбыта может служить сам письменный договор.
Можно ли оформить договор аренды на директора как физлицо и передавать помещение его компании
Предложенная схема («договор аренды с директором-физлицом + предоставление помещения под деятельность компании») юридически строится через субаренду или безвозмездное пользование (ссуду) — именно их регулирует п. 2 ст. 615 ГК РФ:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
Что это означает для фактов клиента. Если директор компании как физическое лицо арендует помещение у родственницы, то, чтобы компания могла пользоваться этим помещением, директор должен передать его компании либо в субаренду (возмездно), либо в безвозмездное пользование. Оба варианта допускаются только с согласия арендодателя (родственницы) и с тем ограничением, что договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок основного договора аренды. Ответственным перед арендодателем по договору остаётся сам директор (арендатор).
Однако эта схема не решает проблему энергосбыта. Энергосбыт требует документ, подтверждающий законное основание владения помещением:
копии документов, подтверждающих владение заявителем на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании объектом капитального строительства (нежилым помещением в таком объекте капитального строительства) и (или) земельном участком, на котором расположены (будут располагаться) энергопринимающие устройства заявителя; копия разрешения на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в целях размещения энергопринимающих устройств заявителя (с указанием сведений о границах используемой территории); копии документов, подтверждающих, что заявитель обладает сервитутом или публичным сервитутом, которые установлены в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации и предусматривают возможность использования земельного участка для целей размещения энергопринимающих устройств заявителя (с указанием сведений о границах сервитута);
— подп. «к» п. 10 Правил недискриминационного доступа, утв. ПП РФ № 861 от 27.12.2004
Договор аренды между родственницей и директором — это и есть документ о законном основании владения помещением («иное предусмотренное законом основание»). Но если он заключён на срок год и более, он тоже подлежит регистрации по ст. 651 ГК РФ и без регистрации считается незаключённым. То есть, заменив арендатора-компанию на арендатора-физлицо, вы не уходите от требования регистрации: энергосбыт по-прежнему спросит зарегистрированный договор, если его срок — год и более. Сэкономить 22 000 руб. через «физлицо» можно только при сроке договора менее года, когда регистрация не требуется вовсе.
Вывод: сама схема юридически возможна и статус ИП/самозанятого для директора не обязателен (физлицо вправе арендовать и сдавать нежилое помещение как обычный собственник/арендатор), но для передачи помещения компании обязательно письменное согласие арендодателя на субаренду (ссуду), а от требования зарегистрировать долгосрочный договор эта схема не освобождает — регистрация обязательна при сроке «не менее года» независимо от того, кто арендатор.
Нужен ли статус самозанятого (НПД) или ИП при сдаче нежилого помещения
На вопрос «должно ли физлицо иметь статус самозанятого или ИП» ответ принципиально различается для собственника-родственницы и для директора-арендатора.
Во-первых, физлицо без всякого статуса вправе сдавать принадлежащее ему нежилое помещение в аренду и уплачивать с дохода НДФЛ по ставке 13% (гл. 23 НК РФ). Статус ИП для этого не обязателен, если сдача носит разовый/несистематический характер.
Во-вторых, применить специальный режим НПД («самозанятость») к доходу от сдачи нежилого помещения нельзя. Закон № 422-ФЗ прямо исключает такой доход из объекта налогообложения НПД:
от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений
— пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ
Норма исключает из объекта НПД доходы «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество», делая единственную оговорку — «за исключением аренды (найма) жилых помещений». То есть под НПД подпадает только сдача в аренду жилья, а сдача нежилых офисных помещений — нет. Это прямо противоречит идее перевести доход родственницы от сдачи офиса на «налог 2000 руб. как самозанятой»: на НПД такой доход перевести невозможно.
Сама возможность быть «самозанятым» без регистрации ИП в законе есть, но только для видов деятельности, облагаемых НПД:
Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
— п. 6 ст. 2 Закона № 422-ФЗ
Вывод: для сдачи нежилого офиса специальный режим НПД (самозанятость) НЕ применим в силу пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ — под него подпадает только аренда жилья. Статус ИП собственнику не обязателен: физическое лицо вправе сдавать своё нежилое помещение в аренду и платить с дохода НДФЛ 13% по итогам года (декларация 3-НДФЛ). Директору-арендатору, который лишь передаёт помещение своей компании, статус самозанятого/ИП для самой аренды также не требуется. Налог «2000 руб.» как при НПД в этой ситуации не применим.
Гражданско-правовые последствия отсутствия регистрации и практика ВС РФ
Незарегистрированный долгосрочный договор аренды имеет особые правовые последствия — именно их учитывает энергосбыт, требуя «зарегистрированный» договор.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом
— п. 3 ст. 433 ГК РФ
Из п. 3 ст. 433 ГК РФ следует: договор, подлежащий регистрации, считается заключённым для третьих лиц только с момента регистрации. Энергосбыт (гарантирующий поставщик) — это третье лицо по отношению к договору аренды. Позиция Верховного Суда это подтверждает:
В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его 3 заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49
Что это значит для ситуации клиента. Для самих сторон (родственницы-арендодателя и арендатора) договор связывает их и без регистрации — момент заключения определяется по общим правилам ст. 433 ГК РФ. Но для третьих лиц — и энергосбыт здесь именно третье лицо — незарегистрированный долгосрочный договор не влечёт юридических последствий. Поэтому энергосбыт правомерно не принимает незарегистрированный долгосрочный договор как документ о «законном основании» владения помещением: для него такой договор юридически не существует, пока он не внесён в ЕГРН.
Отсюда два практических следствия. Первое: если помещение реально нужно компании на срок год и более, регистрации не избежать — и пошлина платится по тарифу для соответствующего заявителя (для юрлица — 22 000 руб.). Второе: если стороны хотят избежать регистрации, они вправе заключить договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев) — тогда регистрация по ст. 651 ГК РФ не требуется, договор действителен и для третьих лиц в силу его письменной формы, и энергосбыт обязан принять его как документ о законном основании. Возможность возобновления краткосрочного договора на новый срок — известный способ обойти регистрацию, но он не лишён риска признания «единой» длительной сделкой, если фактически заключается на неопределённо длительный период.
Вывод: незарегистрированный долгосрочный договор аренды нежилого помещения не порождает правовых последствий для третьих лиц, к которым относится энергосбыт, поэтому его требование зарегистрированного договора законно. Избежать уплаты пошлины в 22 000 руб. можно, заключив договор на срок менее года — тогда регистрация не требуется вовсе.
Риски систематической сдачи в аренду без регистрации ИП
Схема с «физлицом-арендатором» порождает вопрос о том, не превращается ли систематическая сдача нежилого помещения в предпринимательскую деятельность, требующую регистрации ИП.
По общему подходу (ст. 2 ГК РФ) предпринимательской признаётся самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Систематическая сдача собственного нежилого помещения в аренду с извлечением дохода может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность. Осуществление такой деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.1 КоАП РФ (штраф), а при извлечении дохода в крупном или особо крупном размере — уголовную ответственность по ст. 171 УК РФ.
Применительно к фактам клиента это означает следующее. Если родственница разово или эпизодически сдаёт один офис и не ведёт иной систематической деятельности, извлекая доход, риск квалификации как «незаконное предпринимательство» невысок — обязанности регистрироваться как ИП для разовой сдачи собственного имущества нет, доход облагается НДФЛ 13%. Но предложенная схема с передачей помещения «под деятельность своей компании» через аффилированного директора-физлицо, если она станет систематической и регулярной, может быть расценена как фактическое ведение предпринимательской деятельности по сдаче недвижимости без соответствующего оформления статуса.
Вывод: сдача нежилого офиса физлицом-собственником без статуса ИП возможна и для разового случая статус не требуется; при этом сдачу нежилого помещения под НПД (самозанятость) перевести нельзя. Систематическая и регулярная арендная деятельность, особенно через схему с «физлицом и передачей компании», несёт риск квалификации как незаконное предпринимательство (ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 171 УК РФ), поэтому при постоянной сдаче офиса собственнику надёжнее зарегистрировать ИП либо применять общий режим с уплатой НДФЛ, документально подтверждая разовый характер сделок.
