Арендодатель пускает рабочих через мой кабинет и они пользуются туалетом и светом — могу ли я требовать компенсацию и пересчета за электроэнергию?

Право требовать устранения препятствий в пользовании и соразмерного уменьшения арендной платы

Арендодатель, впустив рабочих через ваш кабинет, фактически лишил вас беспрепятственного владения и пользования арендованным помещением — перестановка ваших вещей, пользование вашим туалетом и оставление беспорядка.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

Для арендатора право негаторной защиты (устранения препятствий, не связанных с лишением владения) прямо закреплено: оно принадлежит не только собственнику, но и владельцу по договору.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Нарушение выражается в том, что арендодатель создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с его назначением — это прямое основание и для уменьшения арендной платы, и для досрочного расторжения. Поскольку в договоре ничего не сказано о пропуске чужих лиц через помещение, такое поведение арендодателя не вытекает из условий договора и является нарушением его обязанности предоставить имущество в пригодное для использования состояние.

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 620 ГК РФ

Ключевой механизм защиты — соразмерное уменьшение арендной платы за период, когда условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Здесь ухудшение вызвано действиями самого арендодателя (впустившего рабочих), то есть обстоятельствами, за которые отвечает именно он, — следовательно, арендатор вправе требовать уменьшения.

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

Верховный Суд прямо разъяснил: договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования имущества лежит на арендодателе; если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (как в вашем случае — вина арендодателя), арендатор не обязан вносить арендную плату в соответствующей части.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г. Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер – осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации. 72 В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке ст. 48 данного кодекса.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утв. 25.11.2020

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Вывод: вы вправе требовать от арендодателя: (1) устранения препятствий — недопускания чужих лиц в ваш кабинет (негаторное требование по ст. 304–305 ГК РФ), (2) соразмерного уменьшения арендной платы за период, пока рабочие проходят через ваше помещение и пользование затруднено (п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 612 ГК РФ), причём размер уменьшения должен соответствовать объёму реально ущемлённого пользования. Требование о прекращении допуска рабочих вы вправе заявить арендодателю письменно; при неисполнении — предъявить иск в суд.

Возмещение стоимости электроэнергии и расходов, понесённых из-за рабочих

Электроэнергия, которую потребили рабочие (горящий свет, оставленный на ночь), — ваши прямые денежные потери: вы платите за неё по счётчику. Эти расходы являются убытками, причинёнными ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязанностей по договору аренды (допуск третьих лиц в помещение).

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Должник (арендодатель) отвечает за действия третьих лиц, на которых возложено исполнение обязательства, даже если непосредственным виновником является третье лицо (рабочие). Рабочие допущены в помещение по распоряжению арендодателя, поэтому именно арендодатель отвечает перед вами за причинённые ими убытки.

Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
— ст. 403 ГК РФ

Обязанность возместить убытки, вызванные ненадлежащим исполнением договорного обязательства, прямо закреплена.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Кроме того, потреблённая рабочими электроэнергия — это неосновательное сбережение того, кто без оснований пользовался вашими ресурсами: сбережённую сумму надлежит возвратить. Хотя непосредственные потребители — рабочие, арендодатель, допустивший их и получивший от этого выгоду (ремонт его/соседнего помещения), обязан компенсировать стоимость ресурса.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Вывод: вы вправе взыскать с арендодателя стоимость электроэнергии, потреблённой рабочими за период их доступа в ваш кабинет (реальный ущерб по ст. 15, 393 ГК РФ; при доказательстве сбережения — также как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Размер подтверждается разницей показаний счётчика (зафиксированной фотографиями до и после) и тарифом на электроэнергию. Требование о возврате этих сумм предъявляется арендодателю в письменной претензии с приложением расчёта.

Досрочное расторжение договора как крайняя мера и компенсация морального вреда

Если арендодатель продолжает игнорировать ваши требования и препятствия не устраняются, вы вправе расторгнуть договор в судебном порядке: арендодатель создаёт препятствия пользованию имуществом, что является прямым основанием по п. 1 ст. 620 ГК РФ (цитата в первом блоке). Расторжение — последняя мера, применяемая при неэффективности требований об устранении препятствий и уменьшении платы.

Что касается «компенсации за неудобства» (моральный вред): при нарушении имущественных прав компенсация морального вреда допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом.

1. Основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. 2. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. 3. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
   — пп. 1–2 ст. 1099 ГК РФ

Отношения аренды кабинета для наращивания ресниц являются предпринимательскими (оказание услуг за плату), а не потребительскими (для личных, семейных, домашних нужд). По смыслу ст. 2 ГК РФ потребителем признаётся гражданин, использующий результат для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» (включая ст. 15 о моральном вреде и штраф по п. 6 ст. 13) к вашей ситуации не применяется, а прямого указания закона о компенсации морального вреда при нарушении договора аренды нежилого помещения нет. Следовательно, взыскание морального вреда за сам факт неудобств маловероятно.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Вывод: ваши денежные требования исчерпываются соразмерным уменьшением арендной платы и возмещением убытков (электроэнергия, уборка и т.п. — ст. 15, 393 ГК РФ). Требование о компенсации морального вреда за чисто имущественные неудобства в рамках аренды для бизнеса правовых оснований не имеет (ст. 1099 ГК РФ), поскольку ЗоЗПП здесь неприменим. Если препятствия продолжаются и после письменной претензии — вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора (п. 1 ст. 620 ГК РФ) либо об устранении препятствий и взыскании убытков.