Как выселить сына с внуками из квартиры, если они прописаны, но не являются собственниками, а собственник хочет продать квартиру?

Право сына и внуков пользования квартирой и возможность их выселения, пока вы остаётесь собственником

Сын является постоянным членом семьи собственника (родительскую и детскую линию закон прямо относит к членам семьи), а внуки — «другие родственники», вселённые в качестве членов семьи. Это ключевая развилка: сын — не «бывший член семьи», поэтому механизм прекращения семейных отношений (ч. 4 ст. 31 ЖК) к нему напрямую не применяется.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Для фактов клиента это означает, что сын и внуки имеют право пользования квартирой наравне с вами, и пока вы остаётесь собственником, а семейные отношения со взрослым сыном сохраняются, у вас нет специального «жилищного» основания прекратить это право только из-за намерения продать квартиру. Регистрация сама по себе права на жильё не создаёт, однако право пользования сын получил в силу закона как вселённый член семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Ч. 4 ст. 31 ЖК применяется к бывшим членам семьи (то есть после прекращения семейных отношений). Между матерью и взрослым сыном семейные отношения как таковые прекращены быть не могут — закон прямо относит детей к членам семьи независимо от возраста и отдельного проживания. Поэтому ссылка на «бывшего члена семьи» здесь юридически не сработает. Выселение по ч. 1 ст. 35 ЖК возможно только после прекращения права пользования, а основания для его прекращения при сохранении вашей собственности законом прямо не установлены.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: пока вы остаётесь собственником и не доказано прекращение права пользования, «выселить сына через суд» только по факту вашего желания продать квартиру и из-за его отказа съехать закон не позволяет. Прописка действительно не даёт сыну и внукам права собственности, но она корреспондирует их легитимному праву пользования как членов семьи. Реалистичные законные пути прекращения их права пользования описаны в следующих блоках (продажа квартиры — самый надёжный, либо добровольное соглашение).

Прекращение права пользования членов семьи при переходе права собственности к покупателю — рабочий механизм для продажи

Ваша цель — продать квартиру. Именно на этот случай закон даёт чёткий механизм: переход права собственности к другому лицу сам по себе является основанием прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: если вы продадите квартиру новому собственнику, право пользования сына и внуков (как членов семьи прежнего собственника — вас) прекращается в силу закона с момента перехода права. Это происходит автоматически, без каких-либо действий с вашей стороны — «если иное не установлено законом», а такого «иного» в вашей ситуации нет. Внуки, будучи вселёнными как члены семьи и осуществив право пользования через проживание с родителем, также подпадают под действие п. 2 ст. 292 ГК РФ.

После перехода права собственности новый собственник вправе потребовать от сына и внуков освободить помещение, а при отказе — выселить их через суд (ч. 1 ст. 35 ЖК) и затем снять с регистрационного учёта. Для вас как продавца это означает практический риск: покупатели законно откажутся покупать квартиру, обременённую регистрацией и правом проживания трёх лиц, либо потребуют существенную скидку.

Вывод: самый реалистичный и юридически надёжный путь освобождения квартиры — добиться добровольного выезда и снятия с учёта сына и внуков (например, под условием, или пока они не нашли жильё), либо продать квартиру, после чего право пользования прекратится у нового собственника, который и будет выселять через суд. Пока вы собственник, принудительное выселение сына без прекращения права пользования закон не допускает.

Снятие с регистрационного учёта — только по решению суда (после прекращения права пользования)

Даже если право пользования прекращено, снять сына и внуков с регистрационного учёта в административном порядке вы не можете — закон требует вступившего в законную силу решения суда.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— подп. «е» п. 31 Правил № 713

Для фактов клиента это означает: ни вы, ни МФЦ/отдел по вопросам миграции не вправе самостоятельно «выписать» сына и внуков. Снятие с учёта производится на основании вступившего в законную силу судебного решения о выселении или признании утратившим право пользования. Причём в отношении несовершеннолетних детей суд дополнительно проверяет, где право пользования будет реализовано после выезда (это отдельная судебная оценка, учесть её нужно при подготовке иска).

Практический вывод для вас: если вы продадите квартиру, новый собственник подаст в районный суд иск о признании сына и внуков утратившими право пользования и о выселении, а после решения суда обратится в орган регистрационного учёта для снятия их с регистрации. Вам как нынешнему собственнику, пока вы не продали квартиру, административно снять их с учёта невозможно — только через судебный процесс о прекращении права пользования (что юридически сложно при сохраняющихся семейных отношениях) либо через передачу этой задачи новому собственнику.

Самовольный «ремонт» сына: запрет дальнейших работ и возмещение ущерба через суд

Пока сын живёт в квартире как член семьи, он вправе пользоваться им «наравне с собственником», однако обязан обеспечивать его сохранность и не вправе видоизменять жилое помещение по своему усмотрению — переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органом местного самоуправления, а безвозмездное производство отделочных работ общего характера (обои, розетки, линолеум) он не вправе навязывать собственнику против его воли.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Для фактов клиента это означает: сын, даже будучи членом семьи, не может по своей инициативе «улучшать условия» и производить работы, меняющие отделку и оборудование квартиры, без вашего согласия — вы единственный собственник, и именно вы определяете судьбу помещения и его готовность к продаже. Ему принадлежит лишь право проживания, а не право распоряжения и видоизменения жилого помещения.

Как собственник, вы вправе потребовать восстановления первоначального состояния и пресечения дальнейших работ через негаторный иск — заявление требований об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Для фактов клиента это означает два самостоятельных требования в суд: (1) запретить сыну проведение дальнейших работ и обязать его восстановить первоначальное состояние квартиры (вернуть снятый линолеум/покрытие либо возместить стоимость, привести обои и розетки в прежний вид) — по ст. 304 и ст. 15 ГК РФ; (2) взыскать с него стоимость причинённого ущерба, если «ремонт» повредил имущество или потребует расходов на приведение в прежнее состояние. Заметим, что переклейка обоев и замена розеток, как правило, не относятся к «переустройству/перепланировке» (ст. 26 ЖК), поэтому основной правовой инструмент здесь именно вещно-правовая защита и возмещение убытков.

Вывод: вы вправе подать иск в районный суд о запрете сыну совершать дальнейшие работы, о восстановлении первоначального состояния квартиры и о взыскании убытков (ст. 304 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ). Это отдельный от выселения иск и он будет удовлетворён, поскольку сын не вправе видоизменять вашу собственность без вашего согласия.

Подсудность и процессуальный порядок подачи исков

Иски о правах на жилое помещение (как о признании утратившим право пользования и выселении, так и негаторный иск о запрете работ) предъявляются в суд по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает: подавать иски нужно в районный суд по месту нахождения квартиры, а не по месту жительства ответчика (сына). К иску о запрете работ/восстановлении состояния приложите: документы, подтверждающие вашу собственность (выписку из ЕГРН), документы об осуществлении работ сыном (фото, переписка, показания свидетелей, чеки на материалы, акты осмотра), расчёт ущерба (смета/оценка). Если потребуется принудительное исполнение решения о выселении (например, вы купили ситуацию, где сын уже признан утратившим право пользования), его исполняет служба судебных приставов.

Сводный вывод по всему делу: непосредственно «выселить сына через суд в связи с продажей», пока вы остаётесь собственником и сын — ваш член семьи, закон не позволяет. Законные пути: (а) договориться о добровольном выезде и снятии с учёта; (б) продать квартиру — тогда право пользования сына и внуков прекратится (п. 2 ст. 292 ГК), а выселять их будет новый собственник через районный суд по месту нахождения квартиры с последующим снятием с учёта по решению суда; (в) параллельно подать иск о запрете самовольных работ, восстановлении первоначального состояния и возмещении ущерба (ст. 304, 15 ГК РФ).

Сроки рассмотрения дела и порядок доказывания (для всех исков по делу)

Иски о признании утратившим право пользования, о выселении и о запрете работ/восстановлении состояния подаются в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и рассматриваются судом в общий двухмесячный срок со дня поступления заявления.

Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству
— ч. 1 ст. 154 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает: дело о выселении сына и внуков (которое по общему правилу будет инициировать уже новый собственник после покупки) и ваш негаторный иск о запрете работ разрешаются судом в пределах двух месяцев; срок может быть продлён председателем суда не более чем на месяц (ч. 6 ст. 154 ГПК РФ). Решение вступает в силу после истечения срока на апелляционное обжалование (по общему правилу — месяц), и только вступившее в силу решение является основанием для снятия с регистрационного учёта (подп. «е» п. 31 Правил № 713).

Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы
— ч. 1 ст. 209 ГПК РФ

По бремени доказывания: именно вы как истец обязаны доказать обстоятельства, на которые ссылаетесь.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает, что к иску о запрете работ и взыскании ущерба нужно приложить письменные доказательства: выписку из ЕГРН (подтверждение титула собственника — вы единственный собственник), документы и фото, фиксирующие проведение работ сыном (переписка, где сын сам признаёт «улучшение условий», чеки на обои/линолеум/розетки, фотоотчёты), а при взыскании ущерба — смету или заключение о стоимости восстановления первоначального состояния. Свидетели (соседи, риелтор) также допустимы по ст. 55 ГПК РФ. Без доказательств факта самовольных работ и размера ущерба суд может отказать.

Вывод единый для всего дела (согласовано с предыдущими блоками): подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры; срок рассмотрения — до двух месяцев; бремя доказывания несёт истец; выселение/снятие с учёта — только по вступившему в законную силу решению суда.

Взыскание ущерба от самовольного «ремонта» — возмещение вреда имуществу

Помимо негаторной защиты (ст. 304 ГК РФ) и взыскания убытков (ст. 15 ГК РФ), причинение вреда вашему имуществу даёт самостоятельное деликтное основание для взыскания ущерба с сына. Снятие старого линолеума, замена розеток и иные работы, совершённые без согласия собственника, ухудшающие или изменяющие состояние квартиры, квалифицируются как повреждение имущества собственника, а лицо, причинившее вред, обязано его возместить.

Вред возмещается по общим правилам деликтной ответственности: причинитель вреда возмещает его в полном объёме, если не докажет отсутствие своей вины (п. 1–2 ст. 1064 ГК РФ). В совокупности со ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб — расходы на восстановление) это даёт вам право взыскать с сына стоимость приведения квартиры в прежнее состояние.

Для фактов клиента это означает: поскольку сын действовал без вашего согласия и его действия повреждают имущество, которое вы готовите к продаже, вы вправе предъявить два связанных требования в одном иске — (1) запретить дальнейшие работы и обязать восстановить первоначальное состояние (ст. 304 ГК РФ), (2) взыскать причинённый ущерб в размере стоимости восстановления (ст. 15, 1064 ГК РФ). Размер ущерба подтверждается сметой/заключением оценщика и чеками, факт работ — фото и перепиской (бремя доказывания на вас, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Ответчик вправе пытаться ссылаться на то, что «улучшил» квартиру, однако самовольное изменение чужой собственности без согласия собственника не даёт ему права ни на компенсацию «улучшений», ни на освобождение от обязанности восстановить прежнее состояние.

Вывод: ущерб от самовольных работ сына вы вправе взыскать через районный суд по месту нахождения квартиры на основании ст. 15 и ст. 1064 ГК РФ (возмещение вреда в полном объёме), одновременно требуя по ст. 304 ГК РФ запрета дальнейших работ и восстановления первоначального состояния квартиры.