Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Как правильно составить дополнительное соглашение к договору аренды о расчете переменной части оплаты за коммунальные услуги по агентскому договору

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подготовьте проект дополнительного соглашения, изложив пункт о переменной части арендной платы в новой редакции.descriptionДополнительное соглашение к договору аренды
  2. 2
    Укажите в новой редакции, что расчет переменной части производится на основании отчета агента (управляющей компании) по агентскому договору.
  3. 3
    Пропишите, что арендатор оплачивает переменную часть на основании копии отчета агента и счета, в срок, установленный договором.
  4. 4
    Предусмотрите обязанность арендодателя прикладывать к отчету агента документы, подтверждающие объем и стоимость коммунальных услуг (показания приборов учета, счета РСО).
  5. 5
    Укажите в соглашении, что оно является неотъемлемой частью договора аренды и вступает в силу с момента подписания.
  6. 6
    Согласуйте с арендодателем дату, с которой новый порядок расчета применяется к отношениям сторон.

Документы и доказательства

  • Действующий договор аренды и все дополнительные соглашения к нему.
  • Агентский договор между арендодателем (принципалом) и управляющей компанией (агентом).
  • Отчеты агента по агентскому договору с приложением доказательств расходов (ст. 1008 ГК РФ).
  • Документы, подтверждающие объем и стоимость коммунальных услуг: показания приборов учета, счета ресурсоснабжающих организаций.
  • Проект дополнительного соглашения с формулировкой о расчете переменной части на основании отчета агента.
  • Платежные документы и переписка сторон, подтверждающие согласование нового порядка расчетов.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для проверки агентского договора арендодателя с управляющей компанией на предмет соответствия закону.
    • Адвокат потребуется, если арендодатель настаивает на формулировках, скрывающих реальный размер коммунальных платежей.
    • Консультация специалиста обязательна, если вы сомневаетесь в обоснованности сумм в отчетах агента.
    • Привлеките адвоката для защиты интересов, если арендодатель отказывается раскрывать детали расчетов по агентскому договору.
    • Юрист поможет оценить риски, если новый порядок расчета переменной части допускает необоснованное завышение платежей.
    • Без помощи адвоката не обойтись при возникновении спора о размере платы за коммунальные услуги.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Помещение расположено в МКД или в отдельно стоящем здании
    • Есть ли у нежилого помещения отдельные приборы учёта по каждому ресурсу

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между сторонами действует договор аренды, в котором арендная плата разделена на постоянную и переменную части. Переменная часть сейчас определяется как коммунальные платежи по счётчикам. Арендодатель предлагает изменить порядок расчёта и оплаты переменной части, привязав её к агентскому договору с управляющей компанией. Правовые вопросы: допустимо ли такое изменение договора аренды, как правильно оформить дополнительное соглашение и какие формулировки использовать, чтобы переменная часть рассчитывалась и выплачивалась по агентскому договору.

Стороны вправе изменить условия договора аренды по взаимному соглашению, оформив его в той же форме, что и сам договор:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— ст. 452 ГК РФ, п. 1

Арендная плата может устанавливаться в различных формах, в том числе путём сочетания нескольких форм или иных форм оплаты аренды:

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды
— ст. 614 ГК РФ, п. 2

Стороны свободны в определении условий договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается
— ст. 421 ГК РФ, п. 1

По агентскому договору агент совершает юридические и иные действия по поручению принципала, а принципал обязан уплатить агенту вознаграждение и возместить расходы:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
— ст. 1005 ГК РФ, п. 1

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
— ст. 1006 ГК РФ

Агент обязан представлять принципалу отчёты с приложением доказательств расходов:

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
— ст. 1008 ГК РФ, п. 1

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала
— ст. 1008 ГК РФ, п. 2

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из объёма потребляемых услуг по приборам учёта:

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации
— ч. 1 ст. 157 ЖК РФ

Дополнительное соглашение составить можно и нужно. В нём следует изложить пункт о переменной части арендной платы в новой редакции, указав, что переменная часть рассчитывается на основании отчёта агента (управляющей компании) по агентскому договору, заключённому между арендодателем (принципалом) и управляющей компанией (агентом), и оплачивается арендатором в срок, установленный договором, на основании такого отчёта.

Рекомендуемая формулировка для дополнительного соглашения:

«Изложить пункт ___ договора аренды № ___ от ___ в следующей редакции:

„Переменная часть арендной платы включает стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором в арендуемом помещении. Расчёт переменной части арендной платы производится на основании отчёта агента — управляющей компании, действующей по агентскому договору № ___ от ___, заключённому между Арендодателем (Принципалом) и Управляющей компанией (Агентом). Арендатор уплачивает переменную часть арендной платы в течение ___ рабочих дней с момента получения от Арендодателя копии отчёта агента и счёта на оплату. К отчёту агента должны быть приложены документы, подтверждающие объём и стоимость потреблённых коммунальных услуг (показания приборов учёта, счета ресурсоснабжающих организаций)“».

Дополнительно в соглашении стоит указать, что оно является неотъемлемой частью договора аренды, вступает в силу с момента подписания и распространяет действие на отношения сторон с определённой даты.