Арендатор одного этажа обязан по договору оплачивать подсветку всего здания и оформлять паспорт внешней отделки: как оспорить пункт договора

На ком по закону лежит бремя содержания фасада, подсветки и оформления паспорта внешней отделки здания

Бремя содержания имущества по общему правилу несёт собственник. Фасад, световое оформление и архитектурно-декоративная подсветка обслуживают здание в целом, а не какой-то отдельный этаж, поэтому по своей природе относятся к содержанию общего имущества собственника.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— п. 2 ст. 616 ГК РФ

Разбор применения: ст. 210 ГК устанавливает, что бремя содержания имущества лежит на собственнике, и лишь договором или законом это бремя может быть перераспределено. Ст. 616 ГК ограничивает обязанность арендатора арендованным имуществом — то есть тем этажом/помещением, которое реально передано ему в пользование. Арендатор «поддерживает имущество в исправном состоянии» и несёт «расходы на содержание имущества» именно того имущества, которое арендует. Фасад здания, паспорт внешней отделки и подсветка всего здания в состав арендованного этажа не входят — это общее имущество здания, обслуживающее всех арендаторов и самого собственника. Значит, по общему правилу закон относит эти обязанности на собственника (арендодателя), а не на арендатора одной части здания.

{b}Вывод: по прямому смыслу ст. 210 и ст. 616 ГК РФ обязанность оформлять паспорт внешней отделки фасада всего здания, выполнять устройство подсветки и поддерживать её в рабочем состоянии в части, выходящей за пределы арендуемого этажа, лежит на собственнике здания (арендодателе). Договором это бремя может быть перераспределено на арендатора, но такое перераспределение не может без согласия арендатора распространяться на имущество, которое он не арендует, и должно толковаться узко — в пользу арендатора.{b}

Как толковать и можно ли оспорить условие договора о подсветке всего здания

Условие договора, которое буквально возлагает на арендатора оформление паспорта внешней отделки и устройство/поддержание подсветки «всего здания», при том что арендуется лишь один этаж, должно толковаться по правилам ст. 431 ГК: буквальное значение, а при неясности — сопоставление с другими условиями и целью договора, а при сохраняющейся неясности — в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Разбор применения: арендатор арендует один этаж. Если проект договора был подготовлен арендодателем (обычно так и есть в коммерческой аренде), то при неясности условий толкование осуществляется в пользу арендатора. Это означает, что обязанность по подсветке следует понимать как ограниченную арендуемым помещением/его фасадной частью, а не как возложение на арендатора расходов на всё здание. Пункт, реально заставляющий арендатора платить за всё здание, выходит за пределы законного распределения бремени содержания (ст. 210, 616 ГК).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
— ст. 180 ГК РФ

Разбор применения: ст. 168 ГК допускает оспаривание сделки (её части), нарушающей требования закона или правового акта. Условие, возлагающее на арендатора одной части здания бремя содержания всего здания, противоречит ст. 210, 616 ГК в части, превышающей арендуемое помещение. По ст. 180 ГК недействительность этого условия не умаляет остальной договор — то есть арендатор вправе добиваться исключения именно спорного пункта, сохраняя аренду. Дополнительный аргумент — ст. 10 ГК о недобросовестности: арендодатель, перекладывающий на арендатора расходы на имущество, которым тот не пользуется, злоупотребляет правом.

{b}Вывод: условие договора следует толковать в пользу арендатора — как относящееся лишь к арендуемому этажу. В части, возлагающей на арендатора расходы на весь фасад/подсветку всего здания, оно может быть признано недействительным (ст. 168) или истолковано узко (ст. 431), с сохранением остального договора (ст. 180). Требовать такого распределения расходов на всё здание арендодатель вправе, только если это прямо и недвусмысленно согласовано сторонами.{b}

Возврат уже понесённых арендатором расходов на подсветку и паспорт фасада

Если арендатор уже уплатил/понес расходы на оформление паспорта внешней отделки и устройство подсветки, относящиеся к всему зданию (а не только к его этажу), эти расходы уплачены за имущество, которым он не пользовался и которое не арендовал. Соответственно, арендодатель сберёг собственные расходы за счёт арендатора без правового основания.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
— п. 1 ст. 1103 ГК РФ

Разбор применения: по п. 1 ст. 1102 ГК лицо, сберёгшее имущество за счёт другого без установленных законом или сделкой оснований, обязано возвратить неосновательное обогащение. Арендодатель, получив за счёт арендатора работы по подсветке всего здания (или деньги на них), сберегает средства, которые по ст. 210, 616 ГК обязан был понести сам. По п. 1 ст. 1103 правила о неосновательном обогащении применяются и к возврату исполненного по сделке в соответствующей части. Следовательно, арендатор вправе взыскать с арендодателя суммы, выплаченные (или стоимость работ) в части, превышающей его долю (арендуемый этаж).

{b}Вывод: арендатор, уже понёсший расходы на подсветку/паспорт всего здания, вправе требовать возврата соответствующей суммы с арендодателя как неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК) — в части, относящейся к общему имуществу здания, а не к его этажу. Если арендодатель задерживает возврат — дополнительно начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами.{b}

Как арендатору защититься: порядок действий и развилка

Рекомендуемый порядок. (1) Направить арендодателю письменное возражение/претензию с обоснованием, что подсветка и паспорт фасада — обязанность собственника (ст. 210 ГК), а на арендатора может распространяться лишь в части арендуемого этажа (ст. 616 ГК), предложив пропорционально распределить расходы на общее имущество между арендаторами. (2) При отказе — инициировать переговоры об изменении договора (доп. соглашение). (3) При недостижении согласия — обратиться в суд: признание спорного условия недействительным (ст. 168, 180 ГК) и/или взыскание неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК). При обеих сторонах — юридических лицах/ИП спор экономический, рассматривается арбитражным судом (ст. 27–28 АПК РФ).

Развилка (ветка ответственности). Если арендатор откажется исполнять пункт и арендодатель начислит неустойку или потребует возместить стоимость работ, арендатор вправе заявить встречное возражение: обязанность распространяется лишь на арендуемый этаж (ст. 616 ГК), а условие в части всего здания недействительно (ст. 168, 180 ГК) либо должно толковаться в пользу арендатора (ст. 431 ГК). Административная ответственность по правилам благоустройства за ненадлежащее содержание фасада по общему правилу возлагается на владельца здания (собственника), а не на арендатора одной части, если условие договора не устанавливает иное — но и такое перераспределение не может быть навязано одному арендатору за всё здание.

{b}Вывод: арендатору следует сначала письменно заявить арендодателю, что бремя подсветки и паспорта фасада всего здания лежит на собственнике, предложить пропорциональное распределение; при отказе — оспорить условие в суде и взыскать неосновательное обогащение. На арендодателя, начисляющего санкции за неисполнение по всё здание, арендатор вправе ссылаться на ст. 168, 180, 431, 616 ГК. Если договор прямо и недвусмысленно возлагает на арендатора расходы на всё здание и стороны это осознанно согласовали (свобода договора, ст. 421 ГК) — такой пункт действует, но тогда его исполнение должно быть мотивированно подтверждено соразмерностью арендной платы.{b}

Доказательства и расчёт пропорции расходов

Для защиты арендатору потребуются: (1) договор аренды и все приложения/акты приёма-передачи, фиксирующие, что в аренду передан только один этаж (конкретная площадь и границы помещения); (2) документы, позволяющие установить, кто готовил проект договора (переписка, черновики) — это важно для толкования в пользу арендатора по ст. 431 ГК; (3) платёжные документы, счета, акты, подтверждающие фактически понесённые расходы на паспорт внешней отделки и подсветку (для взыскания неосновательного обогащения); (4) соотношение площади арендуемого этажа к площади всего здания — для расчёта пропорциональной доли, в пределах которой арендатор может нести расходы на общее имущество.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Разбор применения: если арендодатель уже получил от арендатора деньги (или его средствами выполнены работы по подсветке всего здания) и уклоняется от возврата излишне уплаченной части, помимо самого долга арендатор вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК), начисляемые по день фактической уплаты (п. 3 ст. 395 ГК). Это усиливает позицию арендатора в переговорах и в суде.

{b}Вывод: максимально сильная позиция арендатора — с фиксацией того, что арендован лишь этаж (акты приёма-передачи), с платёжными документами по расходам и с расчётом доли. Даже если условие договора признают действующим, требование платить за всё здание непропорционально арендуемой части; излишне уплаченное подлежит возврату с процентами по ст. 395 ГК. Суд — арбитражный (если обе стороны — юрлица/ИП). Срок исковой давности по оспариванию сделки — один год, а по требованию о неосновательном обогащении — три года; оба исчисляются с момента, когда арендатор узнал о нарушении права (ст. 181, 196, 200 ГК РФ).{b}

Порядок изменения/оспаривания условия: досудебная стадия и обращение в суд

Изменение договора возможно по соглашению сторон, а при его недостижении — по решению суда.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Разбор применения: арендатор, желающий снять с себя обязанность по подсветке/паспорту всего здания, должен сначала направить арендодателю письменное предложение изменить договор (исключить/уточнить спорный пункт). Только после отказа арендодателя либо неполучения ответа в 30-дневный срок (если иной срок не установлен договором) можно обращаться в суд с требованием об изменении договора. Альтернативно арендатор вправе заявить иск о признании условия недействительным (ст. 168, 180 ГК) — для этого досудебный порядок не обязателен, но предъявление претензии целесообразно.

{b}Вывод: последовательность действий — письменное предложение об изменении договора → ожидание 30 дней (если договором не установлен иной срок) → при отказе или молчании — иск в арбитражный суд об изменении договора либо о признании условия недействительным. Суд один и тот же во всех случаях: арбитражный суд по месту нахождения ответчика (если обе стороны — юрлица/ИП). Это согласуется с выводами остальных блоков и с порядком взыскания расходов.{b}