Правомерен ли договор аренды недвижимости на новых территориях РФ, если арендодатель — юрлицо с украинской регистрацией и нет документов на здание?

Полномочие арендодателя на сдачу здания в аренду

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Для клиента это означает: право заключить договор аренды здания принадлежит только его собственнику (или лицу, прямо уполномоченному законом либо собственником). Выписка из украинского реестра юридических лиц подтверждает лишь факт существования и регистрации компании, но никак не подтверждает её право собственности на конкретное здание. Следовательно, арендодатель в описанной ситуации не доказал, что он является собственником помещения, а значит, не доказал и своё полномочие на сдачу его в аренду.

В части самого статуса юридического лица действует переходное регулирование: компания, зарегистрированная на территории нового субъекта, обязана привести учредительные документы в соответствие с законодательством РФ, но сам по себе факт прежней (украинской) регистрации не лишает её правоспособности автоматически:

в целях приведения юридическими лицами, которые имели в соответствии с учредительными документами место нахождения постоянно действующего исполнительного органа либо в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, учредительных документов в соответствие с законодательством Российской Федерации
— ст. 31 ч. 6 Федерального конституционного закона «О принятии в РФ ЛНР и образовании в составе РФ нового субъекта — ЛНР»

Отсюда два пласта проблем: (1) юридическая личность арендодателя должна быть приведена в соответствие (внесение в ЕГРЮЛ), иначе его статус как российской организации не оформлен; (2) главное — не подтверждено право на само здание, а это ключевое условие действительности аренды.

Вывод: договор аренды не становится автоматически недействительным только из-за того, что арендодатель остался зарегистрирован по украинскому праву, — переход нормативными актами это предусмотрен. Но при отсутствии у арендодателя правоустанавливающих документов на здание (есть лишь выписка о регистрации юрлица) он не подтверждает своё право собственности, что по ст. 608 ГК РФ делает его полномочие на сдачу в аренду недоказанным и создаёт существенный риск для арендатора.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. [...] Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— ст. 609 п. 1, 2 ГК РФ

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— ст. 651 п. 2 ГК РФ

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— ст. 1 ч. 4 Федерального закона № 218-ФЗ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ст. 1 ч. 5 Федерального закона № 218-ФЗ

Практические последствия для клиента. Если срок аренды здания — год и более, договор считается заключённым только с момента государственной регистрации в ЕГРН; до неё он правовых последствий аренды не порождает. Для регистрации аренды необходимо, чтобы в ЕГРН уже было зарегистрировано право собственности арендодателя на это здание (ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ): при отсутствии записи о праве собственности арендодателя зарегистрировать саму аренду невозможно.

Если же срок аренды — менее одного года, государственная регистрация не требуется (ст. 651 п. 2 ГК РФ применяется к договорам на срок не менее года); договор в письменной форме обязывает стороны и без регистрации. Однако это не устраняет проблему полномочия арендодателя по ст. 608 ГК РФ (см. предыдущий блок).

Вывод: при сроке аренды от года договор без регистрации в ЕГРН не считается заключённым, а провести регистрацию невозможно, пока арендодатель не зарегистрировал своё право собственности на здание в ЕГРН. При сроке менее года регистрация не нужна, но сохраняется недоказанность права арендодателя на объект.

Темпоральная развилка: договор «до» или «после» перехода территории

Условия договоров, заключенных на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области, Херсонской области до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области, Херсонской области и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
— ст. 21.1 п. 1 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»

Здесь две ветки, от которых зависит ответ:

Ветка А — договор заключён до дня принятия территории в РФ. Условия такого договора сохраняют силу в силу прямого указания ст. 21.1. При этом «сохраняют силу» условия договора, но не устраняют требование легализации прав по российским правилам: правоустанавливающие документы на недвижимость, действовавшие на этих территориях, признаются в РФ в порядке, установленном специальным Федеральным законом № 193-ФЗ от 07.07.2025 (действует в период переходного регулирования), — на их основании право собственности может быть внесено в ЕГРН. Если у арендодателя такие документы на здание имелись, их следует легализовать.

Ветка Б — договор заключён уже после того, как территория стала российской (о чём в вопросе прямо говорится: «в договоре указано, что помещение находится уже на нашей территории»). Тогда договор вновь заключается уже по российскому праву, и норма о «сохранении силы» прежних украинских договоров к нему не применяется: к нему применяются ст. 608, 609, 651 ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ в полном объёме — то есть действуют выводы блоков 1 и 2.

При любой ветке решающим остаётся одно: у арендодателя нет документов, подтверждающих его право на само здание, а потому его полномочие по ст. 608 ГК РФ не подтверждено, и аренда «зависла» без правовой основы.

Вывод: если объект зарегистрирован/перешёл как недвижимость на российской территории после её принятия, договор должен оформляться по российским правилам с подтверждением права собственности арендодателя в ЕГРН; прежние украинские документы сами по себе (тем более только выписка о регистрации юрлица) достаточным подтверждением права на здание для целей аренды не являются.

Риски арендатора и необходимые действия

Практические риски для арендатора при аренде у лица, не подтвердившего право собственности на здание:

1. Недействительность/незаключённость. При сроке ≥1 года договор не считается заключённым без госрегистрации (ст. 651 п. 2 ГК РФ), а регистрация невозможна без записи о праве собственности арендодателя в ЕГРН (ст. 1 ч. 4 ФЗ № 218-ФЗ). При меньшем сроке — договор обязывает, но он заключён с лицом, чьё право на объект не подтверждено.

2. Риск истребования третьим лицом. Если выяснится, что здание принадлежит другому собственнику (например, органу власти нового субъекта или иному частному лицу, чьи украинские/республиканские документы будут признаны в РФ), фактический собственник вправе истребовать помещение, и арендатор будет вынужден его освободить, а договор с неуправомоченным лицом ему не противопоставим.

3. Денежные последствия. Арендные платежи, внесённые лицу, не имеющему права на объект, при освобождении помещения могут быть взысканы арендатором с такого «арендодателя» как неосновательно полученные; одновременно у арендатора возникает риск претензий настоящего собственника о плате за фактическое пользование (глава 60 ГК РФ о неосновательном обогащении).

Что следует предпринять арендатору до заключения или во исполнение договора:

• истребовать у арендодателя правоустанавливающие документы именно на здание (свидетельство/выписка регистратора, договор, решение органа — любые документы, действовавшие на территории нового субъекта до дня принятия) и проверить, проходит ли оно процедуру легализации по ФЗ № 193-ФЗ с внесением права в ЕГРН;
• проверить сведения ЕГРН (выписка об объекте и о правообладателе) и ЕГРЮЛ (внесено ли юрлицо-арендодатель в российский реестр);
• если арендодатель — не собственник, потребовать доверенность/полномочие от собственника на сдачу в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Вывод: аренда сама по себе не «незаконна» и не признаётся ничтожной лишь из-за украинской регистрации арендодателя, однако в описанном виде (только выписка из украинского реестра юрлиц, без документов на здание) договор юридически уязвим: не подтверждено полномочие арендодателя, а при сроке от года договор без регистрации в ЕГРН не считается заключённым. До подтверждения права собственности на здание и его внесения в ЕГРН заключать договор и вносить плату не рекомендуется.

Гражданско-правовые последствия: риски арендатора и основания возврата денег

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
— ст. 613 п. 2 ГК РФ

Для клиента это означает: если у здания есть иной собственник либо иные правопритязания третьих лиц (что в описанной ситуации вероятно, поскольку право арендодателя вообще не подтверждено), арендодатель обязан предупредить о них, а при неисполнении этой обязанности арендатор вправе требовать уменьшения платы, расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
— ст. 612 п. 1 ГК РФ

Сюда включается и такой «недостаток», как невозможность законно пользоваться помещением из-за отсутствия у арендодателя права на него: если правомочие арендодателя не подтверждено и арендатора выселяет настоящий собственник, это препятствует пользованию имуществом, что даёт арендатору защиту по ст. 612 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— ст. 1102 п. 1 ГК РФ

Если выяснится, что арендодатель не имел права на здание и договор признан недействительным/незаключённым, уплаченные ему арендные платежи подлежат возврату как неосновательное обогащение, а требования настоящего собственника о плате за фактическое пользование обращены уже к арендатору. Правила главы 60 ГК РФ применяются и к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).

Вывод: у арендатора есть правовые механизмы защиты (уменьшение платы, расторжение, возмещение убытков по ст. 612, 613 ГК РФ и возврат платежей по ст. 1102 ГК РФ), однако все они носят «восстановительный» характер и не устраняют главного риска — потери пользования помещением и судебных тяжб с настоящим собственником. Поэтому юридически безопаснее подтвердить право собственности арендодателя и зарегистрировать аренду до внесения платежей.