Как прописать в договоре аренды ответственность арендатора за хищение электроэнергии, чтобы риски легли на арендатора

Кто отвечает перед энергосбытом за безучетное потребление: арендодатель остаётся «потребителем» по договору

Ключевой вывод: по действующему у вас договору с энергосбытом именно арендодатель является абонентом (потребителем) и именно ему гарантирующий поставщик выставит счёт за безучетное потребление. Арендатор сам по себе в этих отношениях стороной не является — до тех пор, пока у него нет собственного договора энергоснабжения.

Само понятие «безучетное потребление» привязано к тому лицу, на котором лежит обязанность по обеспечению целостности и сохранности прибора учёта в границах его балансовой принадлежности:

безучетное потребление" - потребление электрической энергии с нарушением установленного договором энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности), оказания услуг по передаче электрической энергии) и настоящим документом порядка учета электрической энергии со стороны потребителя (покупателя), выразившимся во вмешательстве в работу прибора учета, измерительного комплекса, измерительных трансформаторов тока и (или) напряжения, соединенных между собой по установленной схеме вторичными цепями, через которые приборы учета установлены (подключены) (далее - измерительные трансформаторы), системы учета, компонентов интеллектуальной системы учета электрической энергии (мощности) в случаях нарушения целостности (повреждения) прибора учета, измерительного комплекса, измерительных трансформаторов, нарушения (повреждения) пломб и (или) знаков визуального контроля, нанесенных на прибор учета, измерительный комплекс, измерительные трансформаторы, систему учета, компоненты интеллектуальной системы электрической энергии (мощности), на приспособления, препятствующие доступу к ним, расположенные до места установки прибора учета электрической энергии (точки измерения прибором учета), когда в соответствии с настоящим документом прибор учета, измерительный комплекс, измерительные трансформаторы, система учета, компоненты интеллектуальной системы учета электрической энергии (мощности) установлены в границах балансовой принадлежности потребителя (покупателя) и (или) в границах земельного участка, принадлежащего такому потребителю на праве собственности или ином законном основании, на котором расположены энергопринимающие устройства потребителя (далее - границы земельного участка) или, если обязанность по обеспечению целостности и сохранности прибора учета, измерительного комплекса, измерительных трансформаторов (системы учета) возложена на потребителя (покупателя), а также с нарушением указанного порядка, обнаруженным в границах балансовой принадлежности потребителя
— абз. «безучетное потребление» п. 2 Основных положений № 442 (ПП РФ от 04.05.2012 № 442)

Это определение прямо указывает: нарушение признаётся безучетным, если оно совершено «со стороны потребителя (покупателя)», а прибор учёта находится «в границах балансовой принадлежности потребителя». По вашему акту разграничения балансовой принадлежности и договору с энергосбытом этим «потребителем» являетесь вы как арендодатель — следовательно, счёт за безучетное потребление гарантирующий поставщик выставит именно вам.

Обязанность обеспечивать сохранность прибора учёта и пломб лежит на собственнике энергопринимающих устройств (то есть на вас), а не на арендаторе:

в границах которых такой прибор учета установлен, несет обязанность по обеспечению сохранности и целостности прибора учета, а также пломб и (или) знаков визуального контроля по снятию, хранению и предоставлению его показаний в соответствии с указанным документом, по своевременному информированию собственника прибора учета о его выходе из строя (его утрате или неисправности), а также по возобновлению учета электрической энергии в отношении таких энергопринимающих устройств (объектов по производству электрической энергии (мощности) путем установки нового прибора учета в случае выхода из строя ранее установленного прибора учета. На основании п. 149 Основных положений собственник энергопринимающих устройств (объектов по производству электрической энергии (мощности), имеющий намерение демонтировать в целях замены, ремонта или поверки прибор учета, ранее установленный в отношении таких энергопринимающих устройств (объектов по производству электрической энергии (мощности) обязан направить способом, позволяющим подтвердить факт получения, письменную заявку о необходимости снятия показаний существующего прибора учета, осмотра его состояния и схемы подключения до его демонтажа. Заявка должна содержать предлагаемые дату и время осуществления указанных в заявке действий, но не ранее 7 рабочих дней со дня ее направления. Согласно пп.
— п. 42 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2019 от 25.12.2019

Процедура фиксации нарушения подтверждает тот же вывод: акт о неучтенном потреблении составляется в отношении «потребителя, осуществившего безучетное потребление», то есть лица, заключившего договор энергоснабжения, а счёт на оплату объёма безучетного потребления выставляется именно ему:

В акте о неучтенном потреблении электрической энергии, за исключением случая составления такого акта при выявлении бездоговорного потребления в период приостановления поставки электрической энергии по договору в связи с введением полного ограничения режима потребления электрической энергии, должны содержаться: данные о лице, осуществляющем безучетное потребление или бездоговорное потребление электрической энергии; данные о способе и месте осуществления безучетного потребления или бездоговорного потребления электрической энергии; данные о приборах учета на момент составления акта; данные о дате предыдущей проверки приборов учета - в случае выявления безучетного потребления, дате предыдущей проверки технического состояния объектов электросетевого хозяйства в месте, где выявлено бездоговорное потребление электрической энергии, - в случае выявления бездоговорного потребления электрической энергии; данные о ранее установленных контрольных пломбах и (или) знаках визуального контроля с приложением документов, подтверждающих факт их установления (при установлении факта срыва и (или) нарушения сохранности установленных контрольных пломб и (или) знаков визуального контроля); объяснение лица, осуществляющего безучетное или бездоговорное потребление электрической энергии, относительно выявленного факта; замечания к составленному акту (при их наличии).
— п. 178 Основных положений № 442 (акт о неучтенном потреблении)

Объем безучетного потребления определяется с даты предыдущей проверки прибора учета (в случае если такая проверка не была проведена в запланированные сроки, - определяется с даты, не позднее которой она должна была быть проведена в соответствии с настоящим документом) до даты выявления факта безучетного потребления и составления акта о неучтенном потреблении электрической энергии. Стоимость электрической энергии в определенном в соответствии с настоящим пунктом объеме безучетного потребления включается гарантирующим поставщиком (энергосбытовой, энергоснабжающей организацией) в выставляемый потребителю (покупателю) счет на оплату стоимости электрической энергии (мощности), приобретенной по договору, обеспечивающему продажу электрической энергии (мощности), за тот расчетный период, в котором был выявлен факт безучетного потребления и составлен акт о неучтенном потреблении электрической энергии. Указанный счет также должен содержать расчет объема и стоимости безучетного потребления. Потребитель (покупатель) обязан оплатить указанный счет в срок, определенный в договоре
— п. 187 Основных положений № 442 (объем безучетного потребления)

Вывод по вопросу: пока договор энергоснабжения заключён с вами (арендодателем), всю ответственность перед энергосбытом за безучетное потребление, в том числе повышенный объём, рассчитанный расчётным способом, несёте вы как абонент. Арендатор перед энергосбытом ничего не должен — он отвечает перед вами только в рамках договора аренды. Единственный способ переложить ответственность «напрямую на энергосбытовом уровне» — добиться, чтобы арендатор заключил с энергосбытом собственный договор энергоснабжения на арендуемые энергопринимающие устройства (тогда у него возникнет свой статус «потребителя» по п. 2 Основных положений № 442).

Как прописать переложение рисков в договоре аренды: правовые конструкции

Договор аренды — единственный инструмент, через который вы можете возложить риски хищения электроэнергии на арендатора. Работают три правовые конструкции, дополняющие друг друга.

1. Возложение на арендатора расходов по содержанию и эксплуатации электроустановки. Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ прямо допускает переложение бремени содержания имущества договором:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

В связке с нормой о содержании арендованного имущества:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2.
— ст. 616 ГК РФ, п. 2

Из связки этих норм следует: в договоре аренды вы вправе прямо указать, что арендатор несёт все расходы и обязанности по содержанию и эксплуатации электроустановки, включая обеспечение целостности прибора учёта и пломб в границах балансовой принадлежности (граница определяется актом разграничения балансовой принадлежности).

2. Обязанность соблюдать порядок учёта и запрет вмешательства в прибор учёта. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, и за нарушение условий договора арендодатель вправе требовать и расторжения, и возмещения убытков:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
— ст. 615 ГК РФ, п. 1, 3

На основании этого положения в договоре обязательно закрепляется прямое негативное обязательство: арендатор не вправе самовольно подключать электрооборудование, вмешиваться в работу прибора учёта, срывать (повреждать) пломбы и знаки визуального контроля, а также обязан незамедлительно уведомлять арендодателя и (или) энергосбыт о неисправности или утрате прибора учёта.

3. Механизм денежного переложения: полное возмещение убытков. Даже при отсутствии специального условия вы получаете право на возмещение убытков от нарушения обязательства арендатором:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1-2

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— ст. 393 ГК РФ, п. 1

Конкретно для вашего случая это означает: суммы, которые энергосбыт взыщет с вас по акту о неучтенном потреблении (объём, рассчитанный расчётным способом по п. 187 Основных положений № 442), а также административные штрафы и иные расходы, возникшие у вас из-за действий арендатора, квалифицируются как реальный ущерб и подлежат полному взысканию с арендатора. Чтобы исключить споры о размере, в договоре целесообразно прямо предусмотреть: «Арендодатель обязан нести ответственность перед энергосбытовой организацией только в части платежей за фактически потреблённую арендатором электроэнергию по показаниям прибора учёта; суммы, предъявленные арендодателю по акту о неучтенном потреблении (безучётном пользовании), а также штрафы, пени и судебные издержки, связанные с нарушением порядка учёта электроэнергии по вине арендатора, возмещаются арендатором арендодателю в полном объёме в течение N дней с даты получения соответствующего требования».

4. Защита через ст. 403 ГК РФ (обратная связка). Если же арендатор захочет свалить ответственность на субарендаторов или своих работников, эта норма не сработает в его пользу — она лишь подтверждает, что должник отвечает за действия привлечённых третьих лиц:

Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
— ст. 403 ГК РФ

Вывод по вопросу: правильная формулировка в договоре аренды — комплекс условий, а не одна «фраза про хищение»: (а) возложение на арендатора обязанности содержать электроустановку и прибор учёта; (б) негативное обязательство не вмешиваться в прибор учёта и пломбы; (в) прямое условие о полном возмещении арендатором всех сумм (объём безучетного потребления, штрафы, пени, издержки), предъявленных арендодателю энергосбытом или госорганами в связи с нарушением учёта; (г) обязанность исполнять требования законодательства об электроэнергетике. Такие условия законны и обеспечиваются нормами ст. 15, 393, 615 ГК РФ.

Административная и уголовная ответственность за хищение электроэнергии — внешний контур, который договором не снять

Договор аренды защищает вас только в гражданско-правовой плоскости (возмещение убытков с арендатора). Административную и уголовную ответственность договором «переложить» невозможно — она персональна и наступает для того, кто фактически совершил нарушение.

Самовольное (безучетное) использование электроэнергии образует административное правонарушение:

Самовольное подключение к электрическим сетям, тепловым сетям, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, газопроводам либо самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии, нефти, газа или нефтепродуктов, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до двух лет; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
— ст. 7.19 КоАП РФ, ч. 1

Кто именно будет оштрафован — арендатор (физическое лицо/должностное лицо/юридическое лицо), а не вы как собственник, — зависит от того, кто фактически совершил действия по вмешательству в прибор учёта или незаконному подключению. Поэтому в договоре аренды важно не только возложить на арендатора гражданскую ответственность, но и зафиксировать, что именно арендатор является лицом, эксплуатирующим электроустановку и обеспечивающим соблюдение порядка учёта, — это поможет при квалификации деяния в рамках ст. 7.19 КоАП РФ.

Если безучетное использование причинило вам (или энергосбыту) имущественный ущерб в крупном размере (по примечанию к ст. 165 УК РФ — свыше 1 000 000 руб.) путём обмана или злоупотребления доверием, возможна уголовная ответственность:

Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 2. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи , совершенное : (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 133-ФЗ) а) группой лиц по предварительному сговору либо организованной группой; (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 133-ФЗ) б) в особо крупном размере, - (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 133-ФЗ) наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового. Примечание .
— ст. 165 УК РФ, ч. 1

Вывод по вопросу: административные штрафы по ст. 7.19 КоАП РФ и уголовная ответственность по ст. 165 УК РФ налагаются на лицо, фактически совершившее безучетное использование (арендатора), а не на собственника помещения, — при условии, что именно арендатор является эксплуатантом электроустановки. Договором аренды эта публичная ответственность не перекладывается и не снимается, но условие договора о том, что арендатор является единственным лицом, эксплуатирующим помещение и его электросети, существенно снижает риск привлечения к ответственности именно вас и служит доказательством того, кто являлся нарушителем. Штрафы, уплаченные вами из-за действий арендатора, вы также вправе взыскать с него как убытки (ст. 15, 393 ГК РФ).

Развилка: есть ли у арендатора собственный договор с энергосбытом — от этого зависит главный вывод

Ответ на ваш вопрос распадается на две принципиально разные ветки в зависимости от того, заключён ли у арендатора собственный договор энергоснабжения.

Ветка 1 — договор энергоснабжения только у арендодателя (наиболее частый случай, соответствует вашему описанию). Арендатор потребляет электроэнергию через сети и прибор учёта арендодателя. В этом случае абонентом остаётесь вы, и по п. 1 ст. 539 ГК РФ именно на вас лежит обязанность «соблюдать предусмотренный договором режим её потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования»:

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. 2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. 3. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними. 4. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.03.2003 № 37-ФЗ) Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения 1. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
— п. 1 ст. 539 ГК РФ (договор энергоснабжения)

Всё безучетное потребление, выявленное в границах вашей балансовой принадлежности, энергосбыт засчитает вам. Единственная ваша защита — договорная (ст. 15, 393, 615 ГК РФ): переложить убытки на арендатора через условия договора аренды, описанные во втором блоке.

Ветка 2 — арендатор заключил собственный договор энергоснабжения (рекомендуемая конструкция). Если арендуемые энергопринимающие устройства вынесены в отдельные точки поставки и арендатор оформляет самостоятельный договор с гарантирующим поставщиком, арендатор приобретает самостоятельный статус «потребителя» по п. 2 Основных положений № 442. Тогда безучетное потребление в границах его балансовой принадлежности фиксируется актом именно против арендатора, и счёт выставляется ему напрямую — вы вообще выбываете из расчётной цепочки как промежуточное звено.

Вывод по вопросу: если у арендатора нет собственного договора с энергосбытом, перед энергосбытом за безучетное потребление отвечаете вы (как абонент), а на арендатора риски можно переложить только через договор аренды и последующее взыскание убытков. Если же арендатор оформит собственный договор энергоснабжения, ответственность ляжет на него непосредственно, без вашего участия. Поэтому максимальная защита достигается сочетанием двух мер: (1) обязать арендатора заключить собственный договор энергоснабжения (либо переоформить на него прибор учёта), и (2) продублировать переложение рисков условиями договора аренды — на случай, пока такой договор не оформлен.