Вправе ли арендодатель потребовать освободить помещение без суда при добросовестном арендаторе
Договор аренды связывает обе стороны: арендодатель обязан предоставить помещение, а арендатор — платить и пользоваться им по назначению. Вы платите вовремя и имеете действующий договор, то есть с вашей стороны обязательство исполняется надлежащим образом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: арендодатель не вправе в одностороннем порядке «отменить» договор аренды и потребовать выехать, пока вы не нарушаете его условий. Гражданский кодекс прямо запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства вне случаев, предусмотренных законом или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— ст. 619 ГК РФ (абз. 1, 3), п. 2
Эта норма — ключевая. Даже если бы вы нарушали договор (например, не платили бы аренду), арендодатель всё равно был бы обязан идти в суд: договор аренды расторгается только судом и только по перечисленным основаниям. В вашем случае оснований нет вовсе: вы платите исправно и существенно не нарушаете ни условий договора, ни назначения помещения.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— п. 2 ст. 450 ГК РФ
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ закрепляет общее правило: расторжение договора по требованию одной стороны возможно только по решению суда. Одного лишь желания арендодателя «освободить помещение» недостаточно — нужно либо доказанное существенное нарушение с вашей стороны, либо прямое основание, предусмотренное законом или договором.
Вывод. Требование арендодателя «освободить помещение через две недели», не подкреплённое ни судебным решением, ни вашим нарушением договора, юридически ничтожно. Вы вправе не съезжать и продолжать пользоваться помещением на условиях действующего договора, исправно внося арендную плату.
Возможен ли внесудебный отказ от договора аренды и какой срок предупреждения законен
Односторонний отказ арендодателя от договора аренды возможен лишь в двух случаях, и в вашей ситуации ни один из них, скорее всего, не наступил.
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ
Однако это правило работает только тогда, когда право на отказ прямо предусмотрено законом или договором (статья 310 ГК РФ). Для срочного договора аренды недвижимости такого основания у арендодателя «по желанию» нет — он не может просто уведомить вас и тем самым прекратить договор.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ
Единственный законный внесудебный механизм отказа арендодателя от договора — это случай, когда договор заключён на неопределённый срок. Тогда арендодатель вправе в любое время отказаться от него, но обязан предупредить вас письменно за три месяца (при аренде недвижимости), а не за две недели.
Вывод. Если ваш договор заключён на определённый срок и этот срок не истёк — «уведомление об освобождении через две недели» вообще не имеет юридической силы, и договор продолжает действовать. Если же договор бессрочный (без указания срока), арендодатель вправе прекратить его, но только с письменным предупреждением за три месяца, а не за две недели, и лишь по истечении этого срока вправе требовать освобождения — и то только через суд при вашем отказе выехать.
Может ли арендодатель «выгнать с полицией» — порядок выселения и пределы полномочий полиции
Самостоятельно «выгнать» вас арендодатель не вправе. Принудительное выселение (в том числе из нежилого помещения) — это исключительная прерогатива судебного пристава-исполнителя на основании исполнительного документа (решения суда), но никак не полиции по устному требованию арендодателя и тем более не самого арендодателя.
В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
— ст. 107 п. 1 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
Из этой нормы следует: выселение возможно только после вступившего в силу судебного решения о расторжении договора и выселении, в рамках возбуждённого исполнительного производства, и производит его судебный пристав, а не арендодатель.
Принудительное исполнение требования о выселении, об освобождении нежилого помещения или о сносе строения, здания или сооружения производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении
— ст. 107 п. 5 ФЗ № 229-ФЗ
Полиция в процессе выселения участвует лишь при необходимости и только при содействии приставам — то есть сотрудники органов внутренних дел не вправе по собственной инициативе или по звонку арендодателя выдворять вас из помещения. Пока нет решения суда и исполнительного документа, у полиции нет законных оснований вас выселять.
принимать и регистрировать (в том числе в электронной форме) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; выдавать заявителям на основании личных обращений уведомления о приеме и регистрации их письменных заявлений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; осуществлять в соответствии с подведомственностью проверку заявлений и сообщений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях
— ст. 12 ч. 1 п. 1 ФЗ «О полиции»
прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства совершения преступления, административного правонарушения, обстоятельства происшествия
— ст. 12 ч. 1 п. 2 ФЗ «О полиции»
Эти нормы определяют функции полиции: полиция принимает заявления о правонарушениях и пресекает противоправные деяния, но не разрешает гражданско-правовые споры об аренде и не исполняет функции приставов по выселению. Если арендодатель вызовет полицию и заявит, что вы «самовольно занимаете» помещение, сотрудники вправе лишь зафиксировать обстоятельства и разъяснить, что спор об аренде решается в суде.
Вывод. «Выгнать с полицией» без решения суда невозможно: полиция выселением не занимается, а принудительное выселение — исключительная функция судебного пристава-исполнителя, действующего только на основании исполнительного листа. Любая попытка арендодателя самому сменить замки, вынести ваши вещи или воспрепятствовать доступу в помещение без судебного акта — незаконна и влечёт его ответственность (см. следующий раздел).
Ответственность арендодателя за самовольные действия и что делать вам
Самовольное выселение (смена замков, удержание/вынос имущества, блокировка доступа) без судебного решения — это самоуправство, за которое арендодатель несёт административную или уголовную ответственность в зависимости от тяжести последствий.
вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ
Если арендодатель самовольно, без суда, выселит вас или воспрепятствует пользованию помещением, это образует состав самоуправства по статье 19.1 КоАП РФ (когда существенного вреда не причинено).
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— ч. 1 ст. 330 УК РФ
Если такими действиями причинён существенный вред (например, повреждено или утрачено ваше имущество на значительную сумму, вы лишены доступа и понесли крупные убытки), возможна уже уголовная ответственность по статье 330 УК РФ.
Кроме публичной ответственности, арендодатель обязан возместить вам причинённый имущественный вред как деликтный (ст. 1064 ГК РФ) и убытки за нарушение договора (ст. 15, 393 ГК РФ):
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ
Что делать вам. 1) Продолжайте исполнять договор и фиксировать оплату аренды (квитанции, выписки) — это докажет вашу добросовестность. 2) Письменно (желательно заказным письмом с описью) сообщите арендодателю, что договор действует, вы надлежаще исполняете обязательства и не согласны на его досрочное прекращение; ссылайтесь на статьи 310, 450, 619 ГК РФ. 3) Если арендодатель предпримет самовольные действия (сменит замки, вынесет вещи, отключит свет/воду, вызовет полицию с ложным заявлением) — фиксируйте факты (фото, видео, свидетели, зафиксируйте невозможность доступа), вызовите полицию и подайте заявление о самоуправстве, а также обратитесь в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании помещением и о возмещении убытков. 4) Требование о защите владения можно заявить и через иск об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом (ст. 12, 304 ГК РФ).
Вывод. Самовольное выселение без суда незаконно и влечёт для арендодателя административную (ст. 19.1 КоАП РФ) либо уголовную (ст. 330 УК РФ) ответственность, а также обязанность возместить вам вред (ст. 1064 ГК РФ) и убытки (ст. 15, 393 ГК РФ). Ваша защита — фиксация добросовестного исполнения договора, письменная позиция арендодателю, вызов полиции и обращение в районный суд для защиты права пользования помещением.
