Может ли арендодатель требовать освобождения в день окончания договора и что делать с вывозом товара
Норма об обязанности арендатора вернуть имущество прямо устанавливает: возврат обязателен при прекращении договора, но передача при аренде недвижимости оформляется передаточным актом, что само по себе предполагает процедуру, а не «мгновенный выброс» имущества в один день.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ (абз. 1–2)
Для аренды зданий/помещений (ст. 655 ГК РФ) возврат оформляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. § 5. Аренда предприятий
— п. 2 ст. 655 ГК РФ
Применение: ваш договор — аренда нежилого помещения, то есть распространяется ст. 655 ГК РФ. Физическое освобождение помещения должно быть оформлено передаточным актом; это объективно требует времени на вывоз товара и мебели. Однако юридически со дня прекращения договора, если арендодатель возражает против пользования, вы платите по прежней ставке за фактическое владение до подписания акта.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. В силу п. 2 ст. 5 названного выше федерального закона требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. 21 При этом согласно п. 1 этой же статьи под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 от 26.12.2018
Итог: арендодатель вправе требовать освобождения помещения, но не вправе требовать «бросить» товар и мгновенно освободить — он может настаивать на уплате прежней арендной платы за время, пока вы не вывезете имущество и не сдадите помещение по акту. Самовольно выбрасывать/изымать ваш товар он не вправе — защита владения через суд (ст. 301, 304 ГК РФ), а самоуправство (ст. 330 УК РФ) наказуемо.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— п. 1 ст. 330 УК РФ
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Может ли арендатор не подписывать новый договор и защищает ли его преимущественное право
Свобода договора и недопустимость понуждения — ваш основной щит от ультиматума арендодателя.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
— п. 1 ст. 421 ГК РФ
При этом, если вы не согласны на новую цену, но продолжаете пользоваться помещением, а арендодатель не возражает — договор возобновляется на прежних условиях на неопределённый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ
Здесь развилка, критичная для вас:
- Если арендодатель направил возражения против вашего дальнейшего пользования после истечения срока — договор НЕ возобновляется, вы обязаны вернуть помещение (платя прежнюю ставку до возврата по ст. 622 ГК РФ).
- Если по истечении срока вы останетесь, а арендодатель не заявит возражений — договор считается возобновлённым на тех же условиях (той же цене!) на неопределённый срок, и вы можете торговаться о повышении уже на своей позиции, а при несогласии арендодатель сможет выйти лишь с предупреждением за 3 месяца.
Преимущественное право на новый срок у вас сохраняется при надлежащем исполнении обязанностей и письменном уведомлении арендодателя о желании заключить новый договор.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
— п. 1 ст. 621 ГК РФ (абз. 1)
Вывод: вы свободны не подписывать договор с повышенной ценой. Если намерены остаться на прежней цене — фактическое продолжение пользования без возражений арендодателя продлевает договор на неопределённый срок на прежних условиях; если арендодатель возражает — вы обязаны вернуть помещение по акту с платой за просрочку по прежней ставке, но он не вправе самовольно вывозить ваше имущество.
Вправе ли арендодатель самовольно освободить помещение, вывезти товар и сменить замки
Нет. Даже после прекращения договора арендодатель не вправе самовольно изымать ваше имущество и занимать помещение — он может требовать возврата лишь установленным порядком, а защита его владения осуществляется через суд.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Из этого следует: владелец (собственник) может истребовать своё имущество из чужого владения и требовать устранения нарушений, но исключительно в судебном порядке. Арендодатель не вправе самовольно взломать замки, вывезти ваш товар и мебель или иным способом силой освободить помещение — для этого ему требуется решение суда и исполнение через судебных приставов.
Более того, такие действия — самовольное, вопреки установленному порядку совершение действий, причиняющее существенный вред (включая утрату/повреждение вашего товара) — подпадают под состав самоуправства.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— п. 1 ст. 330 УК РФ
Практический смысл: если арендодатель самовольно вывезет ваш товар и мебель — это незаконно. Его надлежащий путь — обратиться в суд с иском об обязании возвратить помещение, и лишь затем принудительное исполнение. До вступления решения суда в силу он не вправе лишать вас доступа к помещению и имуществу.
Вывод: арендодатель не вправе самовольно освободить помещение, вывезти ваше имущество или сменить замки — такие действия незаконны (до судебного решения о выселении), а при причинении существенного вреда могут образовывать самоуправство (ст. 330 УК РФ). Выселение возможно только через суд.
Каковы обязательства арендатора по возврату помещения и денежные последствия просрочки
Если арендодатель возражает против вашего дальнейшего пользования, вы обязаны вернуть помещение в том состоянии, в котором получили (с учётом нормального износа). Если задержите возврат, обязаны платить арендную плату за всё время просрочки, а при договорной неустойке — и её.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ (абз. 1–2)
Применение к фактам: отрицать обязанность вернуть помещение вам не приходится — при возражениях арендодателя она есть. Однако ключевой момент: плата за фактическое пользование после истечения срока взимается в прежнем договорном размере, а не в новом повышенном. Об этом прямо говорит практика ВС РФ.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. В силу п. 2 ст. 5 названного выше федерального закона требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. 21 При этом согласно п. 1 этой же статьи под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 от 26.12.2018
Практическое значение: даже если вы задержите вывоз и возврат на несколько дней, арендодатель вправе претендовать лишь на прежнюю (договорную) арендную плату за время просрочки, а не на сумму по предлагаемому новому (повышенному) договору. Убытки сверх платы он должен доказать. Если в договоре установлена неустойка за несвоевременный возврат — она подлежит уплате сверх платы за просрочку (последний абзац ст. 622 ГК РФ).
Для снижения рисков рекомендуемый порядок: письменно уведомить арендодателя о намерении вывезти имущество и согласовать дату подписания передаточного акта (ст. 655 ГК РФ); подготовиться к вывозу заранее; рассмотреть вариант продления на старых условиях либо короткого дополнительного соглашения о дате возврата. Если арендодатель отказывается принять возврат без нового договора — это его уклонение от подписания передаточного акта, которое не должно рассматриваться как ваша просрочка.
Вывод: обязанность вернуть помещение возникает лишь при возражении арендодателя на пользование; просрочка возврата влечёт уплату прежней договорной платы за время просрочки (и неустойки, если предусмотрена), но не автоматическое применение повышенной цены нового договора. Самое надёжное — согласовать вывоз и передачу по акту; самовольное выселение арендодателем незаконно.
