Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Где регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды на 15 лет: по месту нахождения имущества или в любом регионе

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте совместное заявление с арендодателем о регистрации допсоглашения в любое подразделение Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения объекта.descriptionЗаявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости (в Росреестр, свободная форма) (свободная форма)
  2. 2
    Уплатите госпошлину: для физических лиц — 4000 рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей.
  3. 3
    Подготовьте дополнительное соглашение в письменной форме как единый документ, подписанный обеими сторонами.descriptionДополнительное соглашение к договору аренды
  4. 4
    Ожидайте регистрацию: 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 рабочих дней — через МФЦ.
  5. 5
    При уклонении арендодателя от подачи заявления обратитесь в суд с требованием о регистрации сделки и взыскании убытков.
  6. 6
    Помните: до регистрации изменённые условия не действуют для третьих лиц, поэтому не затягивайте с подачей документов.

Документы и доказательства

  • Дополнительное соглашение к договору аренды (подписанное обеими сторонами)
  • Договор аренды от 15 лет с отметкой о регистрации в ЕГРН
  • Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон (доверенности)
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию изменений
  • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект недвижимости
  • Письменное уведомление другой стороне о необходимости совместной подачи заявления

  • Сроки и риски

    • Подать документы можно в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения объекта недвижимости.
    • Подайте совместное заявление от арендодателя и арендатора, иначе регистрацию не проведут.
    • До регистрации допсоглашения изменённые условия не действуют для третьих лиц.
    • Уплатите госпошлину за регистрацию изменений до подачи документов.
    • При отказе в регистрации обжалуйте решение в апелляционную комиссию при Росреестре или в суд.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если контрагент уклоняется от подачи совместного заявления на регистрацию.
    • Адвокат нужен для судебного спора о понуждении к регистрации сделки и взыскании убытков.
    • Если росреестр откажет или приостановит регистрацию: Помощь юриста обязательна при обжаловании отказа или приостановления регистрации со стороны Росреестра.
    • Консультация адвоката полезна для проверки правильности оформления допсоглашения до подачи документов.
    • Привлеките юриста, если другая сторона оспаривает условия или факт подписания дополнительного соглашения.
    • Специалист потребуется, если предмет изменений сложен и затрагивает права третьих лиц на объект.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за регистрацию допсоглашения для вас как физлица — 4000 рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей.
    • При уклонении арендодателя от подачи заявления вы вправе обратиться в суд о регистрации сделки.
    • Срок исковой давности для понуждения к регистрации через суд — 1 год.
    • Убытки, причиненные задержкой регистрации по вине арендодателя, подлежат возмещению.
    • До регистрации измененные условия договора не имеют силы для третьих лиц.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является стороной долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок 15 лет. Такой договор в силу п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключённым с момента её проведения. Поскольку договор уже зарегистрирован, а стороны намерены изменить его условия, оформляемое дополнительное соглашение само становится сделкой, изменяющей условия зарегистрированной сделки, и в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ также подлежит государственной регистрации.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственные отношения аренды недвижимости — дополнительное соглашение изменяет содержание действующего зарегистрированного договора аренды, поэтому его юридическая судьба неразрывно связана с судьбой основного договора: форма и регистрация следуют за основным обязательством (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Публично-правовые отношения по государственной регистрации прав на недвижимость — регистрация допсоглашения осуществляется в ЕГРН через Росреестр, что определяет процедуру, место подачи документов, сроки и пошлину (ФЗ № 218-ФЗ, НК РФ).
  • Отношения с третьими лицами по противопоставимости зарегистрированного обременения — до регистрации допсоглашения изменённые условия не порождают последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ), что влияет на защиту интересов сторон договора.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Срок договора аренды — 15 лет. Это исключает применение исключений о нерегистрируемой краткосрочной аренде: договор подлежал регистрации, значит, и допсоглашение к нему подлежит регистрации.
  2. Договор аренды уже зарегистрирован в ЕГРН. Именно этот факт запускает действие п. 2 ст. 164 ГК РФ: сделка, изменяющая условия зарегистрированной сделки, сама подлежит государственной регистрации.
  3. Предмет изменений оформляется дополнительным соглашением. Поскольку основной договор заключён в письменной форме и зарегистрирован, допсоглашение должно быть совершено в той же форме и зарегистрировано (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  4. Место подачи документов определяется экстерриториальным принципом. Согласно ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ заявление и документы подаются независимо от места нахождения объекта недвижимости — в любое подразделение Росреестра или МФЦ, опубликованное в установленном перечне.
  5. Стороны договора должны обратиться за регистрацией совместно. Государственная регистрация аренды осуществляется на основании заявления сторон договора (п. 2 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ), что требует участия и арендодателя, и арендатора.
  6. Незарегистрированное допсоглашение не противопоставимо третьим лицам. До внесения записи в ЕГРН изменённые условия не считаются заключёнными для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а при уклонении одной из сторон от регистрации другая вправе требовать регистрации в судебном порядке и взыскания убытков (п. 2–3 ст. 165 ГК РФ).

Обязанность регистрировать дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды

Договор аренды недвижимости, заключённый на 15 лет, подлежит обязательной государственной регистрации — как по общему правилу, так и по специальной норме для зданий и сооружений.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— п. 2 ст. 609 ГК РФ

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Юридическое значение этих норм для вашей ситуации: договор аренды недвижимого имущества на срок 15 лет в любом случае подлежит государственной регистрации (для здания или сооружения — в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, где срок не менее года прямо обязывает регистрировать и связывает с ней момент заключения договора). Поскольку ваш договор уже зарегистрирован, любые изменения его условий оформляются дополнительным соглашением и, как сделка, изменяющая условия зарегистрированной сделки, сами подлежат государственной регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165 1 . Юридически значимые сообщения 1.
— п. 2 ст. 164 ГК РФ

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Суть применения: дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ — единый документ), а поскольку договор был зарегистрирован, соглашение об изменении его условий подлежит государственной регистрации в силу прямого указания п. 2 ст. 164 ГК РФ. Таким образом, дополнительное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации в ЕГРН, так же как и сам долгосрочный договор аренды.

Где подаются документы на регистрацию — место подачи

По вопросу «в любом регионе или только по месту нахождения имущества» законодательство с 2017 года устанавливает экстерриториальный принцип: документы можно подать в любом регионе России, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 4. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5.
— ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает, что регистрировать дополнительное соглашение можно в любом регионе РФ: в любом подразделении органа регистрации прав (Росреестра) или в многофункциональном центре (МФЦ) — независимо от того, где находится само арендуемое имущество. Само регистрационное действие при этом осуществит уполномоченный орган, а поступившее экстерриториально заявление будет обработано через единую систему ЕГРН. Привязка к месту нахождения объекта недвижимости для выбора места подачи документов законом не установлена.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, является Росреестр и его территориальные органы; заявление о регистрации аренды (и её изменений) подаётся сторонами договора.

осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи. 4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи. 5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. 6.
— ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ, п. 2

То есть для регистрации допсоглашения необходимо совместное заявление обеих сторон договора аренды (арендодателя и арендатора) — это обязательное требование процедуры по ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ, если иное не установлено договором или законом. Подать его можно как лично через МФЦ/подразделение Росреестра, так и в электронной форме через портал госуслуг.

Пошлина и сроки регистрации допсоглашения

За регистрацию дополнительного соглашения (сделки, изменяющей зарегистрированный договор аренды) уплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от статуса заявителя.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для физических лиц пошлина составляет 4000 рублей (при кадастровой стоимости объекта недвижимости до 20 млн рублей); для организаций — размер определяется абзацами соответствующего подпункта (базовая ставка 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 млн рублей). Точный размер зависит от кадастровой стоимости арендуемого объекта и статуса сторон — его следует уточнять применительно к конкретному объекту. Пошлина уплачивается до подачи заявления, однако её документ можно не прилагать — орган регистрации проверит уплату через ГИС ГМП.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ст. 16 ч. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Срок регистрации: при подаче документов непосредственно в орган регистрации прав — 7 рабочих дней, при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). В случае приостановления регистрации по основаниям ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ срок продлевается, а отказ регистрирующего органа может быть обжалован в апелляционную комиссию и в суд.

Итог по вопросу: регистрировать дополнительное соглашение к долгосрочному (15-летнему) договору аренды недвижимости нужно обязательно в ЕГРН через Росреестр, а подать документы можно в любом регионе России (экстерриториально) — через любой МФЦ или подразделение Росреестра, независимо от места нахождения арендуемого имущества; такое регулирование закреплено в ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ, п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452, ст. 609 и 651 ГК РФ.

Правовые и денежные последствия незарегистрированного допсоглашения

Дополнительное соглашение, изменяющее зарегистрированный договор аренды, до момента своей регистрации не порождает правовых последствий для третьих лиц, а также не вносит изменений в зарегистрированное обременение. Это влечёт следующие последствия.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 433 ГК РФ

Суть применения: пока дополнительное соглашение не зарегистрировано в ЕГРН, изменённые условия договора аренды не противопоставимы третьим лицам. На практике это означает: если вы, к примеру, изменили состав арендуемого имущества, срок или иные условия, отражаемые в ЕГРН, — до регистрации такие изменения не будут иметь силы для третьих лиц (новых арендодателей, залогодержателей, покупателей объекта).

Если одна из сторон уклоняется от подачи документов на регистрацию дополнительного соглашения, другая сторона вправе понудить её к регистрации в судебном порядке, а также взыскать убытки.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165 1 . Юридически значимые сообщения 1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
— ст. 165 ГК РФ, п. 2–3

Суть применения: при уклонении контрагента от государственной регистрации допсоглашения вы вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки (соглашения), и оно будет зарегистрировано на основании судебного акта. Необоснованно уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки — это и есть денежное последствие в вашей ситуации. Срок исковой давности по таким требованиям составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

За сам факт отсутствия регистрации допсоглашения штрафных санкций законодательство не устанавливает — последствие выражается прежде всего в том, что изменённые условия не приобретают силы для третьих лиц вплоть до регистрации, а также невозможно внести соответствующую запись об изменении обременения в ЕГРН.

Дополнительное соглашение к 15-летнему договору аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН, а подать документы можно в любом регионе России — независимо от места нахождения арендуемого имущества.

Поскольку ваш договор аренды заключён на 15 лет, он был зарегистрирован в ЕГРН в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ (общая норма для аренды недвижимости) и п. 2 ст. 651 ГК РФ (специальная норма для зданий и сооружений на срок не менее года). Дополнительное соглашение изменяет условия уже зарегистрированной сделки, поэтому оно само подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 164 ГК РФ. Форма соглашения должна соответствовать форме договора — письменная, единый документ (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Место подачи документов. С 2017 года действует экстерриториальный принцип: согласно ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление и документы подаются независимо от места нахождения объекта недвижимости — в любое подразделение Росреестра или любой МФЦ на территории РФ. Привязки к региону, где находится арендуемое имущество, закон не устанавливает.

Кто подаёт заявление. Регистрация изменений к договору аренды осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон — арендодателя и арендатора (п. 2 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ). Если одна из сторон уклоняется от подачи документов, другая вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ), а также взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Срок исковой давности по таким требованиям — 1 год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Госпошлина. Для физических лиц при кадастровой стоимости объекта до 20 000 000 рублей пошлина составляет 4000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для организаций размер пошлины определяется по соответствующей ставке того же подпункта в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Сроки регистрации. При подаче документов непосредственно в орган регистрации прав — 7 рабочих дней; при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

Последствия отсутствия регистрации. До момента регистрации дополнительное соглашение не порождает правовых последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ): изменённые условия не противопоставимы покупателям объекта, залогодержателям и иным третьим лицам. Штрафных санкций за сам факт отсутствия регистрации закон не устанавливает, однако до внесения записи в ЕГРН изменённые условия не приобретают полной юридической силы.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте дополнительное соглашение в письменной форме (единый документ), подписанное обеими сторонами договора аренды.
  2. Уплатите государственную пошлину за регистрацию изменений (для физических лиц — 4000 рублей при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей; для организаций — по ставке, установленной пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  3. Подайте совместное заявление обеих сторон и дополнительное соглашение в любое подразделение Росреестра или любой МФЦ на территории РФ — независимо от места нахождения арендуемого имущества (ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ). Возможна также подача в электронной форме через портал госуслуг.
  4. Ожидайте завершения регистрации: 7 рабочих дней — при подаче в Росреестр, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ (ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
  5. Если контрагент уклоняется от подачи заявления — обратитесь в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Срок исковой давности — 1 год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).
  6. При отказе или приостановлении регистрации органом регистрации прав — обжалуйте решение в апелляционную комиссию при Росреестре или в суд в порядке, установленном ФЗ № 218-ФЗ.