Арендатор отказывается повышать арендную плату по договору, где указано повышение на 4% при согласии сторон: как заставить

Даёт ли формулировка «повышение возможно по соглашению сторон на 4% в год» право на одностороннее повышение?

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Формулировка, закреплённая в вашем договоре, — «повышение арендной платы возможно на 4% в год, только если обе стороны согласятся» — прямо указывает на двусторонний характер: повышение производится по соглашению сторон. Такой пункт не предоставляет вам права в одностороннем порядке изменить плату. Изменение договора по общему правилу возможно именно по соглашению сторон.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2.
— п. 3 ст. 614 ГК РФ

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ закрепляет, что размер арендной платы по общему правилу изменяется по соглашению сторон и лишь «если иное не предусмотрено договором» возможен иной механизм. В вашем договоре «иное» (односторонний пересмотр) прямо не предусмотрено — условие сформулировано как взаимное согласие, поэтому для повышения ставки требуется дополнительное соглашение сторон.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 310 ГК РФ

Одностороннее изменение условий предпринимательского обязательства допускается только тогда, когда это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Ваш договор такого дозволения арендодателю не даёт — он предусматривает лишь соглашение обеих сторон.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016

Согласно разъяснению Пленума ВС РФ, право на одностороннее изменение условий должно быть прямо предусмотрено законом, иными правовыми актами либо договором. Сама по себе формулировка о «возможности пересмотра по соглашению сторон» таким правом одностороннего изменения НЕ является — она, напротив, подтверждает необходимость согласия обеих сторон.

Вывод: формулировка «повышение возможно только если обе стороны согласятся» не предоставляет вам права в одностороннем порядке повысить арендную плату; молчаливое одностороннее повышение ставки будет недействительным, и арендатор вправе платить по прежней ставке до заключения соглашения.

Можно ли «заставить» арендатора согласиться на повышение через суд?

Возможность изменения договора по суду урегулирована ст.ст. 450 и 451 ГК РФ. Изменение (в т.ч. арендной платы) по решению суда допускается лишь в исчерпывающих случаях — они к вашей ситуации неприменимы.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

По общему правилу изменение договора происходит по соглашению сторон. По требованию одной стороны суд может изменить договор только при существенном нарушении договора другой стороной либо в специально предусмотренных законом/договором случаях. Отказ арендатора согласиться на добровольное повышение ставки, которое он не обязан принимать, существенным нарушением договора не является — он исполняет договор на оговорённых условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Чтобы вообще обратиться в суд с требованием об изменении/расторжении, нужно сначала получить письменный отказ контрагента (у вас уже есть его письменные отказы) либо дождаться неполучения ответа в течение 30 дней. Однако соблюдение этой процедуры само по себе не создаёт права на судебное изменение: суд откажет в иске, поскольку истец не показал ни существенного нарушения договора арендатором (он платит вовремя), ни специального законного основания для принудительного повышения. Суд по общему правилу не вправе «заменить» собой согласие арендатора на изменение цены, которое по договору требует соглашения обеих сторон.

Для споров о взыскании денежных средств обязателен претензионный порядок (30 календарных дней с момента направления претензии) при обращении в арбитражный суд.

Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором
— ч. 5 ст. 4 АПК РФ

Вывод: обратиться в суд с требованием «обязать арендатора согласиться на повышение» невозможно — согласие стороны не является предметом судебного понуждения в этой сделке. Иск о принудительном изменении размера арендной платы при отсутствии договорного права на односторонний пересмотр практически бесперспективен и будет отклонён, поскольку отказ согласиться на непринятое им условие не есть нарушение договора.

Можно ли сослаться на «существенное изменение обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ) из-за успешности магазина в центре города?

Распространённое заблуждение: раз магазин приносит арендатору большой доход, арендодатель вправе требовать повышения ставки. Это не так — успешная торговля арендатора не относится к ведению сделки и не меняет условия договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— п. 1 ст. 451 ГК РФ

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона
— п. 2 ст. 451 ГК РФ

Чтобы суд изменил договор по ст. 451 ГК РФ, заинтересованная сторона должна доказать СОВОКУПНО четыре условия, включая: изменение обстоятельств вызвано причинами, которые сторона «не могла преодолеть»; исполнение договора без изменения условий «настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон», что сторона «в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать». Успех бизнеса арендатора в центре города — это его предпринимательский риск и результат его деятельности, а не объективное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Риск коммерческой невыгодности условий аренды для арендодателя (зафиксированная ставка) лежит на самом арендодателе как лице, заключившем договор на таких условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
— п. 4 ст. 451 ГК РФ

К тому же п. 4 ст. 451 ГК РФ допускает судебное ИЗМЕНЕНИЕ (а не расторжение) договора лишь в исключительных случаях. Применительно к арендной плате судебная практика исходит из того, что инфляционный рост цен и изменение рыночной конъюнктуры — нормальное, предвидимое обстоятельство, а не основание для пересмотра ставки.

Вывод: коммерческая успешность магазина арендатора и рост рыночной стоимости аренды в центре города не являются «существенным изменением обстоятельств» по ст. 451 ГК РФ. Оснований для судебного повышения ставки по этому основанию нет.

Какие у вас реальные рычаги при отказе арендатора (пересмотр при продлении договора, отказ от договора, расторжение)?

Поскольку принудить арендатора к повышению ставки невозможно, реальные правовые инструменты лежат в плоскости окончания/перезаключения договорных отношений либо оснований расторжения.

Рычаг 1 — если договор заключён на определённый срок: по истечении срока при заключении договора на новый срок условия (включая ставку) могут быть изменены по соглашению сторон (п. 2 ст. 621 ГК РФ — «при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон»). При этом у арендатора есть преимущественное право на продление лишь «при прочих равных условиях» и какая-то ваша обязанность продлить именно ему отдельным правом не образуется.

Рычаг 2 — если договор заключён на неопределённый срок либо после истечения срока арендатор продолжает пользоваться без возражений (договор возобновлён на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ):

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Каждая сторона вправе отказаться от договора, заключённого на неопределённый срок, предупредив другую за три месяца (для недвижимости). Это ваш легальный способ выйти из невыгодной сделки и затем сдать помещение по рыночной ставке. Данное право императивно закреплено и не может быть ограничено условиями договора.

Рычаг 3 — досрочное расторжение при существенном нарушении (ст. 619 ГК РФ): отказ от добровольного повышения ставки нарушением не является, поэтому расторгнуть договор «из-за отказа повышать плату» нельзя. Основания ст. 619 касаются иных нарушений (просрочки платежей более двух раз, порча имущества и т.д.). Если у арендатора имеются такие нарушения, возможно досрочное расторжение — но только после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Если вы — физическое лицо без статуса ИП, сдающее помещение: спор будет подсуден суду общей юрисдикции; если вы ИП или организация (что вероятно при сдаче в коммерческую аренду сети) — арбитражному суду (экономический спор), с обязательным претензионным порядком по ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Вывод: ваши реальные законные рычаги — не понуждение к повышению, а (1) при истечении срока — предложение перезаключить договор по новой ставке, вплоть до отказа от продления; (2) при договоре на неопределённый срок — отказ от договора с предупреждением за три месяца и сдача помещения по рыночной цене другому арендатору; (3) расторжение по ст. 619 при наличии реальных нарушений арендатора. Одностороннее повышение ставки вне этих механизмов незаконно.

Нормы, закрепляющие процедурные условия реализуемых рычагов (непродление и расторжение)

Для полноты правовой базы реализуемых вами рычагов зафиксирую нормативные условия окончания договорных отношений.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Если после истечения срока арендатор продолжает пользоваться помещением без ваших возражений, договор автоматически считается возобновлённым на прежних условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Это значит: если вы хотите пересмотреть ставку при продлении, следует своевременно (до истечения срока, лучше — письменно) заявить о прекращении договора и выдвинуть условия нового; молчаливое продление закрепит прежнюю ставку.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

При договоре, возобновлённом или заключённом на неопределённый срок, каждая сторона вправе в любой момент отказаться от договора, предупредив другую за три месяца (аренда недвижимости) — это ваш легальный выход на рыночную ставку.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— абз. 2 ст. 619 ГК РФ

Расторжение по ст. 619 ГК РФ (при реальных нарушениях арендатора: неоднократные неплатежи, порча имущества) требует предварительного письменного предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок — соблюдение этой последовательности обязательно, иначе иск не будет удовлетворён.

Вывод: процедурные условия (заблаговременное предупреждение, отсчёт трёх месяцев, письменное предупреждение при расторжении по ст. 619) — то, что реально определяет порядок ваших действий, поскольку правового механизма принудить арендатора повысить ставку «волевым» требованием в договоре у вас нет.

Можно ли взыскать «повышение» за прошлые периоды или убытки от отказа арендатора?

Нет. Поскольку арендатор не обязан соглашаться на повышение и не нарушал договор, правовых оснований для взыскания с него доплаты по несостоявшемуся повышению либо убытков нет.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Обязанность возместить убытки возникает у должника только вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Отказ от согласования повышения ставки, на которое арендатор согласия не давал, неисполнением обязательства не является — арендатор надлежаще исполняет договор по действующей ставке.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

У вас не возникло «нарушенного права» на повышенную ставку: условие о повышении действует только при согласии обеих сторон, согласия арендатора нет, следовательно, право на доплату не возникло. Поэтому и «неполученные доходы» (упущенная выгода) в виде разницы между прежней и рыночной ставкой не могут быть взысканы — они не являются следствием нарушения, а являются следствием коммерчески невыгодных для вас условий договора, на которые вы сами согласились при его заключении.

Вывод: взыскать повышенную плату за уже истёкшие периоды или убытки с арендатора за отказ повышать ставку невозможно — нет ни нарушения обязательства, ни нарушенного права. Единственный законный способ «монетизировать» рыночную цену — прекратить/не продлевать договор (или отказ от договора на неопределённый срок за три месяца) и сдать помещение иному арендатору по новой ставке.