Может ли сособственник самовольно, без согласия другого, вселить в общую неделимую комнату квартирантов
Комната — единый неделимый объект, находящийся в долевой собственности ребёнка (1/2) и тёти (1/2). Ни одна доля в натуре не выделена, порядок пользования комнатой между сособственниками не установлен. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (а передача жилого помещения внаём — предоставление во владение и пользование, то есть форма передачи общего имущества), осуществляется по соглашению всех участников:
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ
Расшифровка применительно к делу: пока доля ребёнка не отчуждена и порядок не разделён, комната продолжает быть общей. Сдача её (в том числе «своей половины») квартирантам затрагивает пользование общим помещением целиком — это распоряжение общим имуществом, на которое нужно согласие всех участников, включая родителей малолетнего собственника.
Кроме того, владение и пользование общим имуществом тоже осуществляются только по соглашению всех участников:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ
То есть тётя не вправе в одностороннем порядке определить ту часть комнаты, которой она «владеет и пользуется», и тем более передать её третьим лицам. Пока порядок пользования не определён соглашением сторон либо решением суда, размещение квартирантов в общей неделимой комнате без согласия второго собственника незаконно и нарушает права ребёнка.
Даже право тёти как собственника своей доли (п. 2 ст. 246, ст. 209 ГК) ограничено требованием не нарушать права и законные интересы других участников общей собственности:
Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— ст. 209 ГК РФ, п. 2
Это прямое ограничение: тётя может распорядиться только идеальной долей (подарить, продать), но реальная передача жилого помещения (или какой-либо части комнаты) во владение и пользование квартирантам возможна лишь постольку, поскольку эта часть установлена соглашением или судом и не ущемляет прав ребёнка-сособственника.
Вывод: нет, тётя не вправе самовольно, без согласия законных представителей ребёнка, вселять квартирантов в общую комнату. Пока доля в натуре не выделена и порядок пользования не определён соглашением или судом, такое вселение производится с нарушением ст. 246 и 247 ГК РФ, а потому обратимo и пресекаемо.
Может ли предметом договора найма быть «доля 1/2 в комнате»
Закон прямо определяет, что может быть объектом договора найма жилого помещения:
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ
Разбор: объектом найма может быть только изолированное жилое помещение — квартира, жилой дом, часть квартиры или часть дома. Идеальная доля (1/2 в праве собственности на комнату) изолированным помещением не является: это не физическая часть жилплощади, а лишь объём прав в праве общей собственности. Сдать внаём именно «долю» так, чтобы квартирант проживал в ней автономно, не задевая вторую половину комнаты, невозможно — помещение физически одно, общей площадью, без выделенной в натуре изолированной части.
Поэтому тётя, даже желая пустить квартирантов, не может корректно заключить договор найма «на свою 1/2». Реальное исполнение такого договора потребовало бы фактического предоставления нанимателю части общей комнаты, что переводит вопрос в плоскость ст. 247 ГК РФ — передача части общего имущества возможна лишь по соглашению всех участников или в порядке, установленном судом:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ
(c2 означает: владение и пользование частью общего имущества, соразмерной доле, возникает только после определения такой части соглашением либо судом; до этого у тёти нет юридически закреплённой изолированной части, которую она могла бы сдать.)
Сам договор, объект которого не определён и фактически затрагивает целиком общее помещение вопреки воле второго сособственника, не порождает законного права квартиранта на проживание в комнате.
Вывод: предметом найма не может быть идеальная доля. Тётя способна законно сдать комнату (или её определённую часть) лишь после установления порядка пользования по соглашению с родителями ребёнка либо в судебном порядке — и только в отношении выделенной именно ей части. До этого формально оформить «найм своей 1/2» она не может.
Какие способы защиты имеют родители малолетнего собственника, если тётя всё же вселит квартирантов
Мать/отец действуют от имени ребёнка как его законные представители (малолетний — ребёнок до 14 лет). Имущественные права ребёнка-собственника (1/2) защищаются так же, как права любого собственника, родители лишь выступают в гражданском обороте от его имени.
Если тётя уже вселила квартирантов или реально ущемляет пользование общей комнатой, родители ребёнка вправе предъявить негаторный иск — требование об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения:
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Разбор применения: вселение в общую неделимую комнату посторонних лиц для проживания без согласия второго сособственника создаёт препятствия в осуществлении права пользования общей комнатой (в перспективе — когда родители захотят пользоваться долей ребёнка для его проживания) и нарушает его право. Ст. 304 ГК РФ позволяет требовать в суде выселения таких лиц и недопущения повторных нарушений.
Дополнительно родители (либо сам сособственник) вправе защититься заранее — определить порядок пользования общим помещением в суде, если с тётей не удаётся договориться (п. 1 ст. 247 ГК: «при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом»):
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ
Тем самым суд закрепит, какая часть комнаты принадлежит в пользовании ребёнку и какая — тёте, что исключит для тёти возможность претендовать на всю площадь. Если же одна из сторон фактически пользуется общей площадью сверх своей доли, другой стороне причитается денежная компенсация (п. 2 ст. 247 ГК):
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ
Разбор: если тётя фактически пустит квартирантов и тем самым начнёт единолично извлекать доход из общей комнаты, а ребёнок из-за этого лишён возможности пользоваться своим жилым помещением, родители вправе требовать от тёти компенсации, соразмерной тому, насколько её пользование превышает её долю.
Вывод: родители ребёнка вправе: (1) предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК) о выселении лиц, вселённых без согласия, и устранении препятствий; (2) инициировать судебное определение порядка пользования комнатой (п. 1 ст. 247 ГК); (3) при фактическом извлечении тётей дохода из общей комнаты — взыскать с неё компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК). Эти иски рассматриваются по месту нахождения комнаты как споры о правах на недвижимое имущество (ст. 30 ГПК РФ).
Что будет, если тётя всё же самовольно вселит квартирантов, и куда обращаться родителям
Если тётя, игнорируя ст. 246–247 ГК РФ, фактически вселит квартирантов в общую комнату без согласия родителей ребёнка, такое пользование общим помещением является неправомерным, а вселённые лица не приобретают самостоятельного права на жилище (их право производно от тёти, у которой нет правомочия передать помещение в пользование без согласия второго сособственника). Родители ребёнка вправе требовать в суде устранения нарушения — выселения таких лиц и недопущения повторных нарушений по правилам негаторной защиты (ст. 304 ГК РФ, процитирована выше):
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Это же касается и предупредительной меры — определения порядка пользования комнатой (п. 1 ст. 247 ГК РФ), чтобы закрепить, какая именно часть помещения доступна каждому сособственнику.
Подсудность таких исков — исключительная, по месту нахождения комнаты, причём негаторный иск прямо отнесён к искам о правах на недвижимое имущество:
В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
То есть родители обращаются в районный суд по месту нахождения комнаты (не по своему месту жительства и не к мировому судье — это не подсудность имущественного спора по цене иска, а исключительная подсудность спора о правах на недвижимость).
Дополнительно при фактическом извлечении тётей дохода от сдачи общего помещения внаём родители вправе взыскать с неё компенсацию в размере, соразмерном превышению её доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ), — то есть ту часть платы нанимателей, которая причитается на долю ребёнка.
Вывод: последствия самовольного вселения подконтрольны и устранимы: родители как законные представители ребёнка предъявляют в районный суд по месту нахождения комнаты негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) о выселении вселённых без согласия лиц и (или) иск об определении порядка пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ), а при безвозмездном использовании тётей доли ребёнка — требование о компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
