Можно ли физлицу сдавать в аренду нежилое помещение с назначением «аптека» под магазин или ПВЗ, нужно ли менять назначение и согласовывать

Вправе ли физическое лицо сдавать нежилое помещение в аренду и влияет ли статус «не ИП»

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать любые не запрещённые законом действия, включая передачу имущества во владение и пользование другим лицам, оставаясь собственником.

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Эта норма прямо охватывает сдачу помещения в аренду: гражданин как собственник вправе заключить договор аренды лично, без регистрации ИП или создания ООО. Более того, сам факт сдачи в аренду нежилого помещения не превращает гражданина в предпринимателя автоматически — закон не требует обязательной регистрации для того, чтобы передать свою недвижимость в пользование другому лицу.

Сам договор аренды недвижимого помещения строится по модели аренды здания или сооружения, когда арендодатель обязуется передать объект во временное владение и пользование арендатору.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
— п. 1 ст. 650 ГК РФ

То есть предметом аренды выступает именно помещение как объект недвижимости; для заключения договора достаточно, чтобы вы были его собственником. Никаких специальных требований к арендодателю-физическому лицу ГК РФ в этой части не устанавливает.

Вывод по вопросу: вы вправе как физическое лицо (без ИП и ООО и без намерения их открывать) сдавать принадлежащее вам нежилое помещение в аренду под любую законную деятельность, включая магазин или пункт выдачи заказов; регистрация в качестве предпринимателя для заключения такого договора не требуется.

Что означает запись «назначение: аптека» в ЕГРН и нужно ли её менять

В ЕГРН относительно помещения отражается его назначение — и оно бывает только «жилое» или «нежилое». Отраслевая характеристика («аптека», «магазин», «офис») — это не назначение, а дополнительная (при наличии) характеристика.

назначение помещения (жилое, нежилое); 4) вид или виды разрешенного использования помещения (при наличии); 5) сведения о кадастровой стоимости помещения в объеме, предусмотренном пунктом 26 Порядка; 6) сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда либо к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования путем указания слов: "служебное жилое помещение"; "жилое помещение в общежитии"; "жилое помещение маневренного фонда"; "жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан"; "жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев"; "жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами"; "жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан"; "жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"; "жилое помещение наемного дома социального использования"; "жилое помещение наемного дома коммерческого использования"; 7) сведения о включении помещения в ЕГРОКН, а также сведения об отнесении помещения к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в ЕГРОКН, или об отказе включить его в данный реестр в объеме, предусмотренном подпунктом 6 пункта 28 Порядка;
— п. 40 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра № П/0514

Из этой нормы следует главное: юридически значимая характеристика помещения — жилое оно или нежилое. Указание «аптека» не является отдельным «назначением помещения», подлежащим переоформлению под каждый вид торговли. Процедура перевода касается смены именно жилого/нежилого статуса и завершается внесением изменений о назначении в ЕГРН.

В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, предусмотренный частью 5 настоящей статьи, подтверждающий принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. В этом случае указанный перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении такого помещения.
— ч. 7 ст. 23 ЖК РФ

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
— ч. 10 ст. 23 ЖК РФ

Перевод помещения требуется только когда меняется его способность использоваться как жилое либо как нежилое; смена же конкретного вида деятельности (аптека на магазин или ПВЗ) перевода не требует. Отдельно закон требует соблюдать при использовании помещения пожарные, санитарно-гигиенические и иные обязательные требования, в том числе установленные для нежилых помещений в многоквартирных домах, — то есть вопрос не в записи «аптека», а в фактическом соответствии помещения нормам под нужный вид торговли.

Вывод по вопросу: менять запись в ЕГРН и получать какие-либо согласования именно из-за слова «аптека» не нужно. Помещение уже нежилое, и его можно использовать под магазин или пункт выдачи заказов. Изменить назначение потребуется только если помещение фактически жилое либо если для нового вида деятельности необходимы переустройство/перепланировка; в этом случае обращаются в орган местного самоуправления по правилам ст. 23 ЖК РФ.

Как арендатор вправе пользоваться помещением и риски спора о «назначении»

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества; при нарушении арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или, если они в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, а в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Тем самым арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием арендованного имущества в соответствии с договором аренды либо с учетом назначения имущества. Это предполагает возможность его доступа внутрь сданного им в аренду объекта лишь на условиях и в порядке, которые определяются законодательством, договором аренды, иным соглашением сторон. Стороны вправе предусмотреть право арендодателя на беспрепятственный доступ внутрь объекта в любое время. Поскольку арендуемый объект предоставлен собственником (владельцем) арендатору (статья 611 данного Кодекса ) в его владение, то именно на последнем лежит обязанность обеспечивать доступ арендодателя внутрь объекта. Причем сбалансированности прав и законных интересов сторон договора аренды отвечало бы право арендатора знать о посещении арендодателем (уполномоченным им лицом) сданного в аренду объекта и присутствовать при таком посещении лично или через представителя. Кроме того, не исключено возникновение чрезвычайных ситуаций, угрожающих законным интересам собственника (владельца) имущества, переданного во временное владение и пользование другому лицу: аварии, возгорания и т.п.
— п. 1 ст. 615 ГК РФ (в изложении КС РФ)

Это ключ к вашему риску: по умолчанию, если в договоре цель использования прямо не оговорена, арендатор связан «назначением» объекта, а под ним может быть истолкован именно тот вид использования, который исторически закреплён за помещением (аптечный пункт). Чтобы этого избежать, вид разрешённого использования арендатора нужно зафиксировать в договоре прямо: «для организации розничной торговли», «для размещения пункта выдачи заказов».

При этом и сам арендодатель обязан передать объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; риск невозможности использования объекта по причинам, за которые арендатор не отвечает, лежит на арендодателе.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020)

Значит, если вы прямо не разрешите в договоре торговлю и ПВЗ, а арендатор столкнётся с претензией «помещение под аптеку», именно вы как арендодатель рискуете тем, что он откажется платить или потребует расторжения. Прописанная в договоре цель использования снимает эту неопределённость.

Вывод по вопросу: чтобы не придирались ни к вам, ни к арендатору, прямо укажите в договоре аренды целевое использование — магазин, пункт выдачи заказов, розничная торговля. Сама по себе запись «аптека» в ЕГРН использованию под торговлю не препятствует, но её молчание в договоре создаёт спор о «назначении» в пользу невыгодного для вас толкования.

Лицензирование: почему вас не касается «аптечный» статус

Лицензирование фармацевтической деятельности возложено на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — именно к ним предъявляются лицензионные требования; гражданин-собственник, сдающий помещение в аренду, лицензиатом не является.

Настоящее Положение устанавливает порядок лицензирования фармацевтической деятельности, осуществляемой юридическими лицами, в том числе иностранными юридическими лицами, включая организации оптовой торговли лекарственными средствами, аптечные организации, ветеринарные аптечные организации, а также медицинские организации и их обособленные подразделения, расположенные в сельских населенных пунктах, в которых отсутствуют аптечные организации (далее соответственно - медицинские организации, обособленные подразделения медицинских организаций), ветеринарные организации, и индивидуальными предпринимателями. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.11.2024 № 1498)
— п. 1 Положения о лицензировании фармацевтической деятельности

Из этого следует, что требование о лицензии на розничную торговлю лекарствами адресовано тому, кто фактически ведёт фармацевтическую деятельность, — аптечной организации или ИП. Вы как арендодатель ничего не лицензируете. Если помещение больше не используется под аптеку, лицензионные требования к вам не применяются вовсе; магазин и ПВЗ лицензии не требуют (за исключением отдельных видов товаров, например алкоголя, которые к вашему запросу не относятся).

Вывод по вопросу: отсутствие у вас лицензии и отказ сдавать помещение под аптеку правомерны. Ограничения по лицензированию касаются деятельности арендатора, а не вашего права сдавать помещение; если арендатор торгует не лекарствами, фармацевтические лицензионные требования к нему не применяются.

Ответственность за использование не по назначению и требования к деятельности арендатора

Административная ответственность за использование объекта не по целевому назначению установлена для земельных участков: это использование участка не в соответствии с его категорией и (или) разрешённым использованием.

использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 21 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа. Постановлением должностного лица Г. привлечен к административной ответственности, установленной данной нормой, за использование в нарушение требований приведенных выше норм земельного законодательства принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, не по целевому назначению. 106 Нарушение выявлено 18 июня 2020 г. в рамках проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании указанного объекта земельных отношений. Судья районного суда и судья суда субъекта Российской Федерации с выводами должностного лица согласились, вынесенное им постановление оставили без изменения. Вместе с тем судья кассационного суда отменил постановление должностного лица, решение судьи районного суда и решение судьи суда субъекта Российской Федерации, сделав вывод о том, что протокол об административном правонарушении составлен и дело рассмотрено должностным лицом за пределами установленного частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ для данной категории дел срока давности привлечения к административной ответственности.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Важно понимать, что эта норма касается земельного участка (его разрешённого использования), а не «аптечного» наименования помещения. Риск по ст. 8.8 КоАП РФ возникает, если целевое назначение участка/территориальной зоны не допускает размещение магазина или ПВЗ. Это — смежный, но отдельный от записи «аптека» вопрос: проверять нужно вид разрешённого использования земельного участка и градостроительный регламент. Кроме того, при использовании помещения должны соблюдаться пожарные, санитарно-гигиенические и иные обязательные требования.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
— ч. 10 ст. 23 ЖК РФ

Отсюда практический вывод: «придраться» к вам могут не за смену «аптеки» на «магазин», а за несоответствие фактического использования виду разрешённого использования участка и за нарушение санитарных и противопожарных норм. Эти требования адресованы в первую очередь лицу, ведущему деятельность (арендатору), но собственнику следует заранее удостовериться, что градостроительный регламент допускает торговлю по адресу.

Вывод по вопросу: сама запись «аптека» в ЕГРН не влечёт для вас ответственности за то, что арендатор торгует не лекарствами. Реальные риски лежат в плоскости земельного и санитарно-пожарного законодательства: проверьте вид разрешённого использования участка (ст. 8.8 КоАП РФ) и соответствие помещения нормам под торговлю (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Форма и регистрация договора аренды

Договор аренды здания или сооружения (а значит, и помещения) заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а если срок — год и более, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
— п. 1 ст. 650 ГК РФ

Для вас это означает: если вы планируете сдавать помещение на срок менее года, достаточно одного письменного документа — регистрация не требуется. Если срок год и более, договор нужно регистрировать в Росреестре, иначе он не считается заключённым.

Вывод по вопросу: при сдаче помещения на срок менее года оформляйте единый письменный договор без регистрации; при сроке год и более — регистрируйте договор в Росреестре. Целевое использование в обоих случаях пропишите прямо в тексте договора.

Налоговые последствия сдачи в аренду

Доход от сдачи имущества в аренду относится к доходам от источников в РФ, облагаемым НДФЛ.

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации 1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 06.08.2001 № 110-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) Для целей настоящей главы к доходам в виде дивидендов приравнивается доход в виде превышения суммы денежных средств, стоимости иного имущества (имущественных прав), которые получены акционером (участником) российской организации при выходе (выбытии) из организации либо при распределении имущества ликвидируемой организации между ее акционерами (участниками), над учитываемыми в установленном настоящей главой порядке расходами соответствующего акционера (участника) на приобретение акций (долей, паев) ликвидируемой организации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 1 1 ) дивиденды, выплаченные иностранной организации по акциям (долям) российской организации, признанные отраженными налогоплательщиком в налоговой декларации в составе доходов в соответствии с пунктом 1 1 настоящей статьи;
— ст. 208 НК РФ

Поскольку арендатором выступает лицо, не являющееся налоговым агентом (например, ИП или организация во многих случаях тоже удерживают налог, но при аренде у физического лица обязанность может лечь на вас), исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм, полученных по договорам аренды, и подают декларацию.

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
— п. 1 ст. 228 НК РФ

Для арендодателя-физлица это означает: с полученной арендной платы вы уплачиваете НДФЛ и подаёте декларацию 3-НДФЛ за год, если налог не удержан налоговым агентом.

Вывод по вопросу: сдача помещения в аренду — доход, облагаемый НДФЛ. В зависимости от статуса арендатора удерживать и перечислять налог может либо он как налоговый агент, либо вы сами с подачей декларации по ст. 228 НК РФ. Альтернатива — оформить самозанятость (НПД) на доход от сдачи нежилого помещения, если условия режима соблюдаются.

Что делать, если потребуются согласования или возникнут возражения

Если вы планируете изменить назначение нежилого помещения либо провести переустройство/перепланировку под новый вид торговли, процедура перевода производится органом местного самоуправления; при этом требуется решение общего собрания собственников помещений МКД о согласии на перевод и согласие собственников примыкающих помещений.

В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, предусмотренный частью 5 настоящей статьи, подтверждающий принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. В этом случае указанный перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении такого помещения.
— ч. 7 ст. 23 ЖК РФ

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
— ч. 10 ст. 23 ЖК РФ

Отсюда два практических вывода для вашей ситуации. Во-первых, если перевод жилого/нежилого статуса не нужен (а у вас помещение уже нежилое), общее собрание и согласие соседей для простой сдачи под магазин/ПВЗ не требуется — эта процедура касается только перевода между жилым и нежилым. Во-вторых, если для размещения торговли понадобятся переустройство или перепланировка (например, переоборудование входа, вентиляции), вам придётся пройти процедуру по ст. 23 ЖК РФ с решением общего собрания собственников МКД и согласием владельцев смежных помещений.

Если регистрирующий орган откажет в регистрации долгосрочного договора аренды или орган местного самоуправления откажет в переводе — такой отказ можно обжаловать в суд (порядок обжалования действий органов установлен процессуальным законодательством и ст. 23 ЖК РФ, где отказ в переводе допускается только по прямо указанным в законе основаниям).

Вывод по вопросу: для обычной сдачи уже нежилого помещения под магазин или ПВЗ согласования с жильцами и органами не требуются — нужен только письменный договор аренды с указанием цели использования (и регистрация, если срок год и более). Согласования понадобятся лишь при переустройстве/перепланировке либо при переводе статуса помещения, и тогда проводится процедура ст. 23 ЖК РФ с решением общего собрания собственников МКД.