Может ли арендодатель не возвращать залог за аренду, если арендатор предупредил о выезде в мессенджере и повредил обои, а в договоре нет конкретной суммы ущерба?

Правовая природа залога и основания его удержания

Договор между вами и жильцом — это договор найма жилого помещения, залог в 10 000 руб. — обеспечительный платёж, а не «штраф» и не безусловный доход арендодателя.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается
   — п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Из этой нормы следует главное для вас: при наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма обеспечительного платежа ЗАСЧИТЫВАЕТСЯ, то есть удерживается в счёт конкретного денежного обязательства жильца — долга по плате (в вашем случае ~2 500 руб. по КУ) либо убытков (порча обоев). Всё, что удерживается сверх подтверждённого обязательства, удерживается без основания.

Однако сам факт порчи имущества даёт вам право требования. Арендатор (наниматель) обязан вернуть помещение в надлежащем состоянии:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— ст. 622 ГК РФ

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— ст. 678 ГК РФ

Смысл обеих норм в вашем деле один: «разрисованные ручкой обои» — это состояние, ОТЛИЧАЮЩЕЕСЯ от того, в котором квартира передавалась, и от нормального износа. Акт при сдаче прямо фиксирует «обои целые», поэтому исходное состояние зафиксировано, и следы ручки — уже не «нормальный износ», а повреждение. Именно эта часть залога может быть законно зачтена в счёт ущерба.

Досрочный выезд сам по себе удержание не оправдывает. Закон даёт нанимателю право в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Предупреждение за 2 недели в мессенджере НЕ соответствует законной форме (письменно и за три месяца) — но это ваш аргумент на случай спора о плате за период, а не основание оставить весь залог: удержать залог за сам факт досрочного выезда (как «компенсацию» или «штраф за выезд») вы не можете, потому что такое обязательство ни законом, ни вашим договором в конкретной сумме не установлено.

Вывод: по смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ залог подлежит зачёту только в части конкретного денежного обязательства жильца — долга по КУ (2 500 руб.) и подтверждённых убытков от порчи обоев. Какую именно часть составит ущерб, зависит от вашей доказательной базы (см. блок ниже); остаток залога (в вашей арифметике — минимум 7 500 руб.) удерживается без основания и подлежит возврату.

Размер удерживаемой суммы и бремя её доказывания

Ваш ключевой риск не в том, «имеет ли смысл возвращать», а в том, что заявленную сумму ущерба придётся доказывать в суде самому вам.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки — это РАСХОДЫ, которые вы уже понесли или должны будете понести (например, оплаченные работы маляра/чек за материал), либо утрата/повреждение имущества. Следы ручки на обоях — это ваш реальный ущерб только на сумму, необходимую для его устранения. «Обои испорчены, значит минус ещё 5 000» без расчёта и подтверждения — это не убыток, а штраф, который суд не признает.

При этом размеру ущерба не обязательно быть безупречно доказанным — закон даёт арендодателю определённую защиту:

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства
— п. 5 ст. 393 ГК РФ

Но принцип «справедливости и соразмерности» здесь работает против вас: если из-за нарисованных обоев вы просто перекрасите или оклеите одну стену, удержание большей части залога может быть признано несоразмерным. Прикидка стоимости восстановления должна опираться хотя бы на расценки ремонтной бригады, чеки либо фото повреждений.

Доказывать в споре будете вы, а не жилец:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Это значит: бремя доказывания того, что ущерб возник, что в нём есть вина жильца (следы ручки появились в период его проживания) и какова его реальная стоимость, лежит на вас как на истце. Акт при сдаче и сдаточный акт с показаниями счётчиков — ваши сильные доказательства исходного состояния; фото повреждений при выезде и расчёт — слабое место, если их нет.

Вывод: удерживать в зачёте можно только сумму расходов на устранение конкретных следов на обоях, которую вы можете обосновать (п. 2 ст. 15, п. 5 ст. 393 ГК РФ). Если подтверждения нет — суд, скорее всего, взыщет с вас часть залога. Практически: вооружитесь фото/видео следов, составьте расчёт (хотя бы исходя из расценок на штукатурно-малярные работы по 1 стене), соберите переписку о выезде и только тогда удерживайте конкретную цифру, а остаток (7 500 руб. минус сумма ущерба) возвращайте.

Форма выезда, потерянный акт и ключи у «знакомой»

Отдельный вопрос — какие документы есть о возврате квартиры и как это влияет на спор. Акт при сдаче фиксирует состояние на момент ЗАЕЗДА (обои целые, сантехника работает, счётчики воды 120/80, электричество 45 670). Акта обратной приёмки при выезде нет: ключи приняла знакомая, ничего не подписали.

По смыслу ст. 622 ГК РФ (процитирована выше) имущество должно возвращаться в надлежащем состоянии; отсутствие обратного акта не лишает вас права на возмещение ущерба — вы можете доказать его другими доказательствами (фото, показания свидетелей, переписка), но и лишает вашу позицию главного процедурного козыря: точной суммы и момента фиксации. При этом передача ключей лицу, указанному жильцом, означает фактическое освобождение квартиры; строить расчёт на просрочке возврата имущества по п. 2 ст. 622 ГК РФ в такой ситуации рискованно, поскольку имущество фактически выбыло из его владения.

Вывод: основное поле будущего спора — размер удержанного за ущерб и КУ, а не «просрочка возврата» квартиры. В акте зафиксированы показания счётчиков — именно по ним определите фактическую задолженность по КУ (вода и электричество), чтобы сумма 2 500 руб. опиралась на расчёт, а не на «по идее».

Что ждёт вас, если жилец пойдёт в суд (денежные последствия)

Это второй и главный риск. Если вы удержите всю сумму без подтверждения, у жильца появляется готовое требование, причём с процентами.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты считаются по ключевой ставке Банка России за каждый день пользования «чужими» деньгами — с момента, когда вы должны были вернуть залог по договору и не вернули, и до фактического возврата. Для 7 500 руб. сумма процентов невелика, но она добавляется к долгу и усиливает позицию истца. Именно формулировка п. 1 ст. 395 («неправомерное удержание, уклонение от возврата») делает спор для вас рискованным не по сумме, а по праву.

Правильный способ — не прятать залог, а оформить зачёт ваших требований:

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ

Закон разрешает зачесть встречные требования (ваш долг по возврату залога против долга жильца по КУ и ущербу) ОДНОСТОРОННИМ заявлением: «для зачета достаточно заявления одной стороны». То есть вам не нужно «держать» залог молча: направьте жильцу письменное заявление о зачёте на сумму 2 500 руб. (КУ) и сумму подтверждённого ущерба, а остаток переведите. Так удержание становится юридически оформленным, а не «самоуправным», и вопрос о процентах по ст. 395 в части зачтённой суммы снимается.

Процессуально спор о вашем отказе вернуть залог разрешается так:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
   — п. 1 ст. 23 ГПК РФ

Цена иска — до 7 500 руб., значит дело подсудно мировому судье по месту жительства ответчика, то есть по вашему месту жительства. Госпошлина при такой сумме минимальна, поэтому жильцу действительно недорого «грозить судом» — и это реальный, а не пустой риск.

Вывод: риск для вас — не «вернуть 7 500», а получить сверху проценты по ст. 395 ГК РФ и оказаться ответчиком по делу о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) в мировом суде по вашему месту жительства. Самый безопасный сценарий: зачесть 2 500 руб. (КУ) + обоснованную сумму ущерба (оформив односторонний зачёт по ст. 410 ГК РФ), а остальную часть в разумный срок возвратить на карту, из которой приходила оплата, с пометкой «возврат обеспечительного платежа».

Налоговые последствия (самозанятый)

Вы платите НПД с арендной платы. Возникает вопрос: нужно ли облагать КУ и залог.

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества
— ч. 7 ст. 2 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Доход от использования имущества (аренда) прямо отнесён к профессиональному доходу, поэтому арендную плату вы облагаете верно. Ставки:

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам
— ст. 10 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Далее — обязанность формировать чек по каждому расчёту:

При произведении расчетов, связанных с получением доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющихся объектом налогообложения, налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать сведения о произведенных расчетах в налоговый орган, сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику)
— ч. 1 ст. 14 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Отсюда три вывода по фактам вашего дела:

• Арендная плата (переводы на карту от физлица) — облагаемый доход по ставке 4%, чеки вы формировали — здесь всё корректно.
• Коммунальные платежи, которые жилец переводил вам, — это не ваш доход, а КОМПЕНСАЦИЯ ваших расходов на КУ (счета оформлены на вас, вы оплачиваете их ресурсоснабжающим организациям): в главе 60 ГК РФ такой транзит не является ни приобретением, ни сбережением вашего имущества, поэтому в доход он не включается, и то, что вы их не подавали, — верно. Если бы вы брали с жильца больше, чем платите, разницу следовало бы обложить как доход.
• Залог (обеспечительный платёж) — не доход на момент получения, поскольку он подлежит возврату (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Поэтому в НПД вы его и не включали — это верно. Но если вы удержите часть залога в счёт ущерба/КУ, то в этой части он становится вашим доходом: зачтённая сумма превращается в оплату (возмещение), и её следует отразить как доход по ставке 4% как полученную от физлица в момент зачёта, сформировав чек по ч. 1 ст. 14 ФЗ № 422-ФЗ.

Вывод: налоговая сторона ваших действий по аренде и залогу корректна. При зачёте удержанной части в счёт КУ/ущерба сформируйте чек на эту сумму, чтобы не возникло вопроса о занижении базы. Риска «налоговой проверки из-за КУ» нет, если полученные от жильца деньги вы действительно перечисляете поставщикам.

Доводы жильца против удержания (защитная ветка) и досрочный выезд

У жильца есть самостоятельная, и довольно сильная, линия защиты, которую нужно предвидеть: он укажет, что залог — не плата за выезд, а обеспечение; что предупредил о выезде; что платил вовремя; что залог возвращается после выезда за вычетом ДОЛГОВ И УЩЕРБА, а сумму ущерба вы не зафиксировали и не доказали. Если договором не установлен конкретный порядок фиксации ущерба (а у вас, как видно из фактов, не установлен), суд оценивает ущерб по доказательствам, и без них вы проиграете в части суммы удержания.

Самое опасное заблуждение — считать, что досрочный выезд (11 месяцев аренды, прожил 2–3 месяца, предупредил за 2 недели) даёт вам право забрать залог. Закон прямо закрепляет право нанимателя расторгнуть договор в любое время (п. 1 ст. 687 ГК РФ — процитирован выше в первом блоке). Предупреждение за 2 недели вместо трёх месяцев — нарушение процедуры, но НЕ основание для штрафа в размере залога; такое условие в вашем договоре прямо не прописано, а по закону договор найма расторгается волей нанимателя, а не с удержанием штрафа.

Однако у вас есть и встречный довод: жилец, выезжая досрочно с нарушением письменной формы предупреждения, остаётся обязанным возместить реальный ущерб имуществу — обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и вернуть его в надлежащем состоянии прямо установлена ст. 678 и ст. 622 ГК РФ (процитированы выше).

Вывод: в суде исход будет решаться одним: подтверждена ли сумма ущерба и долг по КУ документами. При наличии фото повреждений и расчёта вы удержите 2 500 + обоснованную сумму; при их отсутствии суд взыщет с вас всю удержанную часть сверх доказанного долга, плюс проценты по ст. 395 ГК РФ. Экономический смысл удерживать всё есть только при реальной доказательной базе; иначе дешевле вернуть остаток добровольно, оформив зачёт по ст. 410 ГК РФ.