Можно ли не продлевать договор аренды квартиры, если арендатор отказывается выезжать и требует компенсацию за ремонт?

Правовая природа договора и действительность договора, заключённого в 2021 году с вашим участием в 15 лет

Договор, по которому Наталья получила квартиру во владение и пользование для проживания за плату, по своей природе является договором найма жилого помещения (частный найм). Заключать его вправе только собственник или управомоченное им лицо.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей
— п. 2 ст. 30 ЖК РФ

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Следствие для вашей ситуации: сдать квартиру мог каждый сособственник при наличии согласия всех остальных — распоряжение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Далее — ваш статус в 2021 году. В 15 лет вы обладали неполной дееспособностью: сделки, кроме мелких бытовых, вы совершали только с письменного согласия законного представителя (родителя, усыновителя, попечителя).

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ

Договор найма квартиры (тем более на 11 месяцев и с передачей чужого несовершеннолетнему жилья) мелкой бытовой сделкой не является, поэтому требовалось письменное согласие вашего законного представителя. Без него сделка в части, вас касающейся, по иску законного представителя может быть признана судом недействительной; также она может быть «исцелена» последующим письменным одобрением.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Полная дееспособность у вас возникнет только с 18 лет.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
— п. 1 ст. 21 ГК РФ

Вывод. Договор 2021 года — это договор найма (не аренды), и действительность участия в нём 15-летнего сособственника зависела от письменного согласия законного представителя. Если договор от вашего имени подписывал законный представитель или он письменно одобрил сделку — участие в договоре действительно и расторгается в общем порядке. Если вашей подписью (или сделкой от вашего имени) распорядились без согласия и последующего одобрения — принадлежавшая вам часть договора оспорима по иску законного представителя (ст. 175 ГК РФ). Но и в том и в другом случае, пока договор действует, Наталья находится в квартире на законном основании, и просто «выставить» её нельзя. Собственником вы являетесь независимо от дееспособности, поэтому именно с позиции собственника вы вправе ставить вопрос о прекращении договора и выселении.

Что значит «договор кончился»: пролонгация на неопределённый срок, а не автоматическое продление на 11 месяцев

Самый важный практический вопрос. Договор был заключён на 11 месяцев, то есть это краткосрочный наём (срок до одного года). К краткосрочному найму не применяются статьи 684–686 ГК РФ, и в частности не действует преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и обязанность наймодателя за три месяца предлагать продление.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Это ключевой довод: у Натальи нет преимущественного права требовать продления краткосрочного найма. Но её защита строится на другом правиле. Раз после окончания срока Наталья продолжает пользоваться квартирой, а возражений от наймодателя не последовало, договор считается возобновлённым на тех же условиях — но уже на неопределённый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Из этого прямо вытекает, как действовать: от договора на неопределённый срок любая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую сторону заранее. Для аренды недвижимости срок предупреждения — три месяца, если договором не установлено иное.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Применение к фактам: то, что вы не подписали новый договор на 11 месяцев, не означает, что Наталья «просто останется». Также верно и обратное: молчание наймодателя после истечения срока уже превратило договор в бессрочный, поэтому недостаточно ничего не делать — нужно направить Наталье письменный отказ от договора. После того как трёхмесячный (или иной предусмотренный договором) срок предупреждения истечёт, у наймодателя появляется право требовать выселения и платы за пользование (см. блок 5). Единственная оговорка по сроку предупреждения: при краткосрочном найме договор «на неопределённый срок» по ст. 621 ГК РФ всё равно отсылает к ст. 610 ГК РФ с трёхмесячным предупреждением; если в самом договоре 2021 года был прописан иной срок предупреждения — применяется договорный срок.

Вывод. Наталья занимает квартиру на договоре найма на неопределённый срок, а не по «обещанию надолго». Вы (вместе с тётей и, при отказе, через суд — см. блок 6) вправе прекратить его односторонним отказом, направив письменное предупреждение. Обязательный минимум при отсутствии иного условия в договоре — предупредить за три месяца; договор прекратится по истечении этого срока, и только тогда выселение станет предметом исполнимым.

Про 300 000 рублей за ремонт и обещание «жить надолго»: почему это не удерживает Наталью в квартире

Довод Натальи («вложила деньги — не съеду») и обещание «жить надолго» правового основания для проживания сверх срока не образуют. Судьба денег, вложенных в ремонт, решается по правилам об улучшениях.

Отделимые улучшения (то, что можно снять без вреда: техника, плита, часть мебели) — собственность нанимателя.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
— ст. 623 ГК РФ, п. 1

Неотделимые улучшения возмещаются только при двух условиях: они сделаны за счёт нанимателя и с согласия наймодателя — и за вычетом того, что предусмотрено договором.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625.
— п. 2 ст. 623 ГК РФ

Если же неотделимые улучшения сделаны без согласия наймодателя — их стоимость возмещению не подлежит.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. § 2. Прокат Статья 626. Договор проката 1.
— п. 3 ст. 623 ГК РФ

Применение к фактам: во-первых, все улучшения компенсируются после прекращения договора, а не продлевают пользование; во-вторых, деньги тратились без письменного согласия сособственников (и уж точно без вашего) и без чеков — то есть Наталья не докажет ни согласие, ни стоимость, ни сам факт неотделимых улучшений. Бремя доказывания лежит на том, кто ссылается на соответствующие обстоятельства; никакое «мы тогда договорились на словах» без документа не заменяет согласие. По отделимым улучшениям она может забрать своё имущество — в этом препятствовать нельзя, но это не даёт права остаться.

Вывод. Требование о возмещении 300 000 рублей за ремонт без согласия наймодателя и без документов не имеет перспектив, а тем более не является основанием для отказа освободить квартиру. Обещание «жить долго», даже если оно звучало, не создало ни бессрочного права пользования, ни невозможности расторжения: оно не оформлено как условие договора и не порождает правоотношения, защищающего от выселения. Если будет представлен письменный акт согласования ремонта с сособственниками и документы о стоимости — вопрос о компенсации неотделимых улучшений решался бы отдельно (ст. 623 ГК РФ), но и тогда это не удерживает её в квартире.

Реновация: не даёт Наталье прав, но требует выяснить планы тёти

Разговоры про «снос дома по реновации» сами по себе на права нанимателя не влияют: закон не превращает обещание «жить до сноса» в право бессрочного найма. Реновация имеет значение по двум другим линиям.

Первая — сособственники. Пока квартира в общей долевой собственности, владение и пользование ею осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия спор решается судом (в том числе с компенсацией за пользование частью, приходящейся на вашу долю).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Вторая — вы сами. После 18 лет у вас возникнет полная дееспособность, и вы сможете самостоятельно предъявлять требования как собственник, включая устранение нарушений вашего права пользования, даже если они не связаны с лишением владения.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
— п. 1 ст. 21 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Именно по этой линии ваше «тётя врала про переезд» — это спор между сособственниками, а не основание для удержания Натальи. Если тётя намерена сохранять договор с Натальей дальше против вашей воли и вы к 18 годам стали полноправным собственником — предметом отдельного иска к тёте может стать определение порядка пользования квартирой и/или взыскание компенсации за приходящуюся на вашу долю часть помещения, каковой она пользоваться не можете (п. 2 ст. 247 ГК РФ); мировое урегулирование или продажа вашей доли по ст. 246 ГК РФ — альтернативы при конфликте.

Вывод. Реновация не обязана учитываться в договоре найма и не даёт Наталье права «досидеть до сноса»; документальное включение дома в программу реновации на сам найм не влияет. Но факт реновации делает реальным риск, что тётя и Наталья договорились не о найме, а о фактическом сохранении аренды до расселения — и это ваш внутренний спор с тётей как с сособственником (п. 1 ст. 247 и ст. 246 ГК РФ). Этот вопрос нужно прояснить с тётей до предъявления требований Наталье, иначе вы рискуете заявить иск, пока другой сособственник фактически продлевает пользование.

Если Наталья не выезжает: судебное выселение, возврат помещения и плата за просрочку

Обязанность вернуть помещение возникает у нанимателя при прекращении договора: вернуть квартиру в полученном состоянии (с учётом нормального износа). Если помещение не возвращено, наймодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытки — и их возмещения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
— ст. 622 ГК РФ

Но заявить требование о выселении — это ещё не значит «выселить». Договор найма, в отличие от краткосрочного, расторгается по требованию наймодателя в судебном порядке и только по указанным в законе основаниям (неоплата, порча жилья; для краткосрочного найма — невнесение платы более двух раз). Это значит, что до суда Наталья физически остаётся в квартире.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Важно: единственный способ юридически корректно «вытребовать» квартиру без расторжения по вине нанимателя — прекратить договор отказом наймодателя (блок 2). Отказ и предупреждение с последующим обращением в суд — это и есть механизм; ст. 687 ГК РФ при этом описывает именно расторжение по инициативе наймодателя в суде.

Дела о выселении из жилого помещения подсудны районному суду как суду первой инстанции.

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Поэтому: дело слушается в районном суде; требование о взыскании платы за пользование за период просрочки при цене до 50 000 рублей рассматривается мировым судьёй в упрощённом порядке отдельным производством. Споров о подсудности по требованиям, не подлежащим оценке, быть не должно — это районный суд. По итогам процесса суд выносит решение о выселении, которое исполняется через судебных приставов.

Вывод. Если Наталья не освободит квартиру после прекращения договора — выселение возможно только по решению суда (районный суд), с одновременным взысканием платы за всё время просрочки. Без суда ни полиция, ни приставы выселять не станут. С момента отказа наймодателя и по факт передачи помещения вы вправе требовать плату за пользование по цене, предусмотренной договором.

Чего делать нельзя: самопомощь (смена замков, вынос вещей) — самоуправство

Соблазн «просто не впускать» или сменить замки, пока Наталья на работе, юридически опасен: пока договор не прекращён и суд не выселил Наталью, она владеет помещением на законном основании, а ваши действия с её имуществом и доступом можно оспорить.

Самовольное, вопреки установленному порядку совершение действий, правомерность которых оспаривается гражданином, при причинении существенного вреда образует самоуправство (ст. 330 УК РФ).

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Применение к фактам: вынос вещей Натальи, смена замков, отключение коммунальных услуг, перекрытие доступа в квартиру до решения суда — классические признаки самоуправства и (при меньшей тяжести) административного правонарушения, даже если по существу вы правы как собственник. Кроме того, за порчу или утрату её имущества вы можете отвечать по ст. 1064 и 1068 ГК РФ. Единственное, что допустимо без риска, — забрать отделимые улучшения должника-нанимателя Наталье не препятствовать (это её собственность по п. 1 ст. 623 ГК РФ, см. блок 3), а её личные вещи до решения суда трогать нельзя.

Вывод. До прекращения договора и вступления в силу решения суда о выселении действия по «самовольному» освобождению квартиры (замки, вещи, коммунальные ограничения) создают для вас риск уголовной (ст. 330 УК РФ) и административной ответственности и не ускоряют, а затягивают правовое решение. Действовать следует исключительно через письменное предупреждение и суд (блоки 2 и 5).

Доказывание и исполнение судебного решения о выселении

Распределение бремени доказывания при споре о ремонте и согласии сособственников подчинено общему правилу: доказывает тот, кто ссылается на обстоятельство.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
— п. 1 ст. 56 ГПК РФ

Применение: Наталья, заявляющая о вложенных 300 000 руб. и о согласии наймодателей на «длительное проживание», несёт бремя доказывания и согласия, и размера, и юридической силы «обещания». Без письменных доказательств (акты, расписки, письменное согласие) её возражения неподтверждены — суд примет их только при допустимых доказательствах.

Что касается исполнения: после вступления решения суда о выселении в законную силу оно приводится в исполнение органом принудительного исполнения — судебным приставом-исполнителем, который понуждает должника (нанимателя) к исполнению требований исполнительного документа.

применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе
— ст. 64 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Применение: реальное освобождение квартиры производит судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства по решению районного суда, а не собственники и не полиция. До возбуждения исполнительного производства и совершения исполнительных действий выселение «своими силами» остаётся самоуправством (блок 6).

Вывод. Доказать «вложенные» деньги и «обещание» обязана сама Наталья (а без документов она этого не сделает); исполнить решение о выселении может только судебный пристав-исполнитель — через принудительное исполнение требований исполнительного документа, выданного на основании решения районного суда.