Арендатор разбил окно в съёмной квартире и требует вернуть предоплату: как удержать сумму ущерба и взыскать разницу через суд?

Основание ответственности нанимателя за разбитое окно и квалификация договора

Формально ваш договор назван «арендой», но по существу это наём жилого помещения: собственник предоставил гражданину квартиру во владение и пользование для проживания.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Значит, применяются правила главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения, и закреплённое в вашем договоре условие об ответственности нанимателя за сохранность имущества полностью соответствует закону, а не является «самодеятельным».

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ

Эта норма прямо возлагает на нанимателя обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Разбитый стеклопакет и повреждённая створка окна — это не нормальный износ, а повреждение, за которое отвечает наниматель.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — ст. 681 ГК РФ, п. 1

Текущий ремонт — обязанность нанимателя, если договором не установлено иное. Замена разбитого стеклопакета и повреждённой створки относится к восстановительному ремонту, вызванному ненадлежащей эксплуатацией, и потому целиком ложится на нанимателя.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Это общая деликтная норма: вред, причинённый имуществу, возмещается в полном объёме причинителем вреда, а вина причинителя презюмируется — то есть именно наниматель должен доказывать, что окно разбилось не по его вине (например, в результате действий третьих лиц или стихийного события). Вам как потерпевшей достаточно доказать факт повреждения и его размер.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Здесь закреплён принцип полного возмещения убытков: в состав убытков входят не только утрата/повреждение имущества (реальный ущерб), но и расходы, которые вы произведёте или уже произвели для восстановления нарушенного права. Это означает, что вы вправе требовать полную стоимость восстановительного ремонта окна, а не какую-то «оценочную» часть от 18 000 руб.

Кроме того, раз квартира передавалась по акту, где окно значилось целым, и вы сейчас фиксируете повреждение, действует обычный механизм: состояние «до» зафиксировано актом, состояние «после» — фото и показаниями свидетелей, а размер восстановительных расходов определяется расчётом/сметой, который в суде при необходимости подтверждается заключением специалиста-оценщика.

Вывод: наниматель несёт полную ответственность за повреждение окна (ст. 678, 681 ГК РФ), обязан возместить реальный ущерб в полном объёме (ст. 15, 1064 ГК РФ) и вину свою должен опровергать сам. Договорное условие о его ответственности за сохранность имущества правомерно и подлежит применению.

Как законно «не возвращать» предоплату 11 000 руб.: зачёт, а не удержание

Главная ошибка в этой ситуации — пытаться «удержать» предоплату как таковую. Вещное удержание неприменимо к денежным суммам; правильный и законный инструмент — зачёт встречных требований: у вас к нанимателю есть денежное требование о возмещении ущерба (~18 000 руб.), у него к вам — денежное требование о возврате предоплаты (11 000 руб.). Требования однородны (деньги), и зачёт возможен.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
— ст. 410 ГК РФ

Для зачёта достаточно заявления одной стороны — то есть вашего письменного заявления. Согласия нанимателя не требуется.

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 1651 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 6 от 11.06.2020

Однако зачёт не происходит «сам собой» от факта наличия долгов: он наступает только с момента, когда ваше заявление о зачёте будет доставлено нанимателю или будет считаться доставленным.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) § 2. Недействительность сделок
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Эта норма фиксирует момент, с которого заявление о зачёте влечёт правовые последствия: юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки адресату, а если оно не вручено по обстоятельствам, зависящим от самого адресата, — всё равно считается доставленным. Поэтому заявление о зачёте надо направить письменно (с подтверждением вручения или по адресу регистрации нанимателя), а не ограничиваться устной договорённостью или молчанием.

Важное ограничение: зачёт производится в пределах суммы предоплаты (11 000 руб.). Зачесть предоплату и одновременно взыскать по суду те же 11 000 руб. нельзя — это привело бы к двойному взысканию. Правильная схема: заявлением о зачёте вы прекращаете обязательство вернуть предоплату на 11 000 руб., а остаток ущерба (18 000 − 11 000 = 7 000 руб.) взыскиваете с нанимателя отдельно.

Вывод: законный путь — направить нанимателю письменное заявление о зачёте предоплаты 11 000 руб. в счёт возмещения ущерба (ст. 410 ГК РФ, п. 14 Пленума ВС РФ № 6 от 11.06.2020, ст. 165.1 ГК РФ), а на разницу между ущербом и зачтённой суммой (7 000 руб.) претендовать в суде. Молчаливое присвоение предоплаты не создаёт правовых последствий и даёт нанимателю основания для ответного иска.

Можно ли взыскать полную сумму ущерба, а не только его часть

Да, но с учётом зачёта — «полная сумма» в вашем случае распадается на две части: 11 000 руб. вы получаете зачётом (без суда), а оставшуюся сумму (например, 7 000 руб. при ущербе 18 000 руб.) — в суде. Взыскать по суду всю сумму 18 000 руб. при том, что 11 000 руб. вы уже оставили у себя, нельзя: это было бы неосновательное обогащение с вашей стороны.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Принцип полного возмещения означает, что в суде вы вправе требовать всю непокрытую часть ущерба, включая расходы на восстановительный ремонт, а также стоимость услуг оценщика, если она понесена для установления размера ущерба и подтверждения требования.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если по итогам дела окажется, что ущерб на самом деле меньше зачтённой суммы (например, ремонт обошёлся в 9 000 руб., а вы зачли 11 000 руб.), излишек 2 000 руб. превратится в неосновательное обогащение и подлежит возврату нанимателю. Поэтому все расчёты (смета, чеки, отчёт оценщика) должны быть в руках.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Это смежная норма: если вы удержали/зачли больше, чем составляет подтверждённый ущерб, на излишек наниматель может начислить проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда вы узнали о неосновательности удержания. Это еще один довод, почему сумма зачёта должна соответствовать документально подтверждённому ущербу.

Вывод: вы вправе получить полное возмещение ущерба, но законным путём — через зачёт 11 000 руб. (раздел 2) и взыскание остатка (например, 7 000 руб.) по суду. Если после оценки окажется, что ущерб меньше 11 000 руб., разницу придётся вернуть нанимателю по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Правомерно ли выселить арендатора 27 августа и как это сделать законно

Это ключевая развилка — и здесь простого решения нет. Выселение в принципе возможно только в судебном порядке, то есть «выставить» нанимателя 27 августа и сменить замки вы не вправе, даже при наличии оснований.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ

При расторжении договора найма наниматель подлежит выселению только на основании решения суда. Никакого самовольного выселения, выноса вещей, отключения воды/электричества, смены замков — это самоуправство.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1, 2 ст. 35 ЖК РФ

Эта же норма подтверждает: если наниматель не освобождает квартиру в срок, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Самостоятельного, внесудебного механизма выселения закон для жилого найма не предусматривает.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самовольные действия (в том числе смена замков, препятствование проживанию) квалифицируются как самоуправство, поэтому подобный «быстрый» путь для вас недопустим и создаёт риск привлечения к ответственности.

Теперь — какие основания закон даёт. Разбитое окно и порча имущества — это отдельное основание для расторжения договора в судебном порядке.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Порча жилого помещения нанимателем прямо названа основанием для расторжения договора в судебном порядке. Обратите внимание: по этому основанию закон не требует предварительного предупреждения. При этом суд вправе предоставить нанимателю срок (до года) на устранение нарушения, и это может затянуть процесс.

Отдельно — про шум и жалобы соседей.

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Нарушение прав и интересов соседей должно быть систематическим, и только после вашего официального предупреждения о необходимости устранить нарушения вы получаете право требовать расторжения в суде. То есть устных «неоднократных жалоб» недостаточно: нужны документированные обращения (заявления соседей, обращения в УК/полицию) и ваше письменное предупреждение. Кроме того, применяются правила абзаца четвёртого п. 2 — то есть суд может дать срок на исправление.

Отдельная развилка по срокам договора: раз он заключён на 11 месяцев, важно, истекает ли срок именно 27 августа. От этого прямо зависит, какой механизм выселения применим.

• Если 27 августа истекает весь 11-месячный срок договора и вы заранее (в порядке, предусмотренном договором) уведомили об отказе от продления — действует общее основание: право пользования прекращается, и наниматель обязан освободить квартиру; при отказе выехать выселение производится по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
• Если 27 августа — лишь конец оплаченного месяца, а договор продолжает действовать — расторжение возможно только в судебном порядке по п. 2 или п. 4 ст. 687 ГК РФ с соблюдением приведённых процедур.

В обоих случаях итог один: без вступившего в силу решения суда принудительно выселить нанимателя нельзя.

Вывод: выселить нанимателя 27 августа «одним днём», в том числе сменой замков, нельзя — закон знает только судебное выселение (ст. 688 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Направьте ему письменное уведомление об освобождении, а при отказе выехать — подавайте иск о выселении. Если опираетесь на шум — соберите доказательства систематичности и предварительно направьте официальное предупреждение (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Доказательства ущерба и его размера: хватит ли фото, свидетелей и замерщика

Суд оценивает доказательства в совокупности, и здесь важна связка «акт приёма-передачи (окно целое) — факт повреждения (фото, свидетели) — размер ущерба (смета/отчёт оценщика)».

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Именно на вас как на стороне, заявляющей требование, лежит бремя доказывания факта причинения вреда, его размера и причинной связи. Однако вину нанимателя доказывать вам не нужно (ст. 1064 ГК РФ) — отсутствие вины доказывает он.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ч. 1 ст. 67 ГПК РФ

Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, проверяя их относимость, допустимость, достоверность и достаточность в совокупности. Никакое отдельное доказательство не имеет заранее установленной силы. Практический вывод: ваши фотографии разбитого окна и показания соседей сами по себе доказывают факт повреждения, но для размера ущерба лучше иметь документ специалиста.

Замерщик дал лишь прикидочную цифру «тысяч в 18». Для взыскания через суд такая цифра уязвима: ответчик может её оспорить. Рекомендую зафиксировать состояние окна актом осмотра (с участием представителя УК или независимого эксперта), сохранить чеки на материалы/работы либо получить отчёт оценщика о стоимости восстановительного ремонта. Если до суда вы уже отремонтировали окно — сохраните договор подряда, акт и чеки: это тоже подтверждает реальный ущерб.

Вывод: имеющиеся доказательства (акт с «целым» окном, фото, соседи) достаточны для подтверждения факта повреждения, но для суммы требования нужен документ о стоимости восстановительного ремонта (смета/отчёт оценщика/чеки). Итоговый размер ущерба суд будет устанавливать по совокупности доказательств (ст. 56, 67 ГПК РФ).

Куда и в какие сроки подавать иск; госпошлина; комплект документов

Спор о возмещении ущерба на сумму около 18 000 руб. относится к имущественным спорам при цене иска до 50 000 руб.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 1 ст. 23 ГПК РФ

Поскольку цена иска (остаток ущерба после зачёта, а при сценарии «полный иск» — вся сумма 18 000 руб.) ниже 50 000 руб., дело о взыскании ущерба подсудно мировому судье. Требование о выселении из жилого помещения — неимущественное, оно подсудно районному суду; при соединении требований о взыскании ущерба и о выселении дело рассматривает районный суд. Это прямо следует из правила об изменении подсудности при объединении требований.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
   — пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

При цене иска до 100 000 руб. госпошлина для искового заявления имущественного характера — 4000 руб. (то есть при вашей сумме именно такой размер).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Эти судебные расходы при удовлетворении иска суд взыскивает с ответчика пропорционально удовлетворённой части требований.

К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; (В редакции Федерального закона от 02.12.2019 № 406-ФЗ ) 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; 6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.
— ст. 132 ГПК РФ

К иску прилагаются документ об уплате госпошлины; документы, подтверждающие обстоятельства (договор, акт приёма-передачи, фото, переписка, отчёт/смета, заявление о зачёте с доказательством направления); расчёт взыскиваемой суммы; уведомление о направлении копий ответчику. Отдельно: по таким спорам обязательный досудебный порядок (обязательная претензия) законом не установлен, но претензию с заявлением о зачёте всё равно необходимо направить — она нужна и для зачёта, и как доказательство, и может побудить нанимателя добровольно урегулировать спор.

Сроки: общий срок исковой давности — три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вы можете обратиться в суд в пределах трёх лет с момента, когда узнали о повреждении и о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ), так что времени достаточно — но не затягивайте с фиксацией доказательств, пока окно не отремонтировано.

Вывод: иск о взыскании ущерба на сумму до 50 000 руб. подаётся мировому судье (а при соединении с требованием о выселении — в районный суд) в течение трёх лет; госпошлина — 4000 руб. с последующим возложением на ответчика. К иску приложите договор, акт, доказательства повреждения и размера ущерба, расчёт с учётом зачёта и подтверждение направления копий ответчику.

Риски: ответный иск нанимателя и защитное ветвление

У вашей позиции есть «зеркальный» риск, о котором нужно знать заранее. Если вы просто оставите предоплату себе, не оформив зачёт и не имея подтверждённого размера ущерба, наниматель вправе обратиться в суд о взыскании этих 11 000 руб. как неосновательного обогащения — и тогда уже вам придётся доказывать наличие и размер ущерба в качестве возражения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Норма о неосновательном обогащении применяется независимо от того, кто стал причиной — она работает и против вас: удержанная без достаточного правового основания сумма квалифицируется как неосновательное обогащение. Защита от этого риска — документально оформленный зачёт на подтверждённую сумму ущерба.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
   — п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Это норма о пределах осуществления прав: недопустимо заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Если вы удержите сумму явно больше реального ущерба, откажетесь возвращать разницу или будете противодействовать выезду нанимателя, суд может расценить это как злоупотребление правом и отказать вам в защите частично или полностью.

Ветвление по решающим фактам:

• Если подтверждённый ущерб больше или равен 11 000 руб. — вы в безопасности: зачёт покрывает предоплату, нанимателю нечего возвращать; остаток ущерба взыскивайте по суду.
• Если подтверждённый ущерб меньше 11 000 руб. — вы обязаны вернуть разницу; удержание всей суммы рискует обернуться иском о неосновательном обогащении с процентами (ст. 1107 ГК РФ).
• Если у вас только прикидка замерщика «тысяч в 18», а не документ о стоимости ремонта, — до суда/зачёта такую сумму безопаснее подтвердить отчётом оценщика или фактическими чеками, иначе ответчик оспорит расчёт.
• Если вы опираетесь на шум и жалобы соседей для выселения — без документированной систематичности и письменного предупреждения п. 4 ст. 687 ГК РФ не сработает.

Вывод: чтобы не получить встречный иск, не «удерживайте» предоплату молча — оформляйте зачёт на документально подтверждённую сумму ущерба. Если ущерб ≥ 11 000 руб., риск минимален; если меньше — верните разницу. Любые попытки выселить нанимателя вне суда (замки, отключение коммуникаций) — злоупотребление правом и самоуправство с риском ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ (ст. 10 ГК РФ).

Выбор стратегии: зачёт + иск на остаток или полный иск на 18 000 руб.

Два законных сценария, между которыми нужно выбирать сознательно.

Сценарий А (рекомендуемый): зачёт + иск на остаток. Вы заявлением о зачёте прекращаете обязательство вернуть предоплату (11 000 руб.) на сумму подтверждённого ущерба, а остаток (18 000 − 11 000 = 7 000 руб.) взыскиваете отдельным иском. Минус — вы не «видите» 11 000 руб. наличными, плюс — сразу возместили большую часть ущерба и снизили риск встречного иска.

Сценарий Б: вернуть всю предоплату и взыскать полные 18 000 руб. по суду. Формально это чище процессуально: единый иск на полную сумму ущерба, без предварительного зачёта. Но тогда вы добровольно отдаёте 11 000 руб., а полную сумму взыскиваете только по решению суда, с риском неполного исполнения (при отсутствии у нанимателя имущества/дохода), и несёте полную госпошлину.

Оба пути ведут к одному материально-правовому результату — полному возмещению реального ущерба (ст. 15, 1064 ГК РФ) на основании договорной обязанности нанимателя обеспечивать сохранность помещения (ст. 678 ГК РФ).

По «бесспорной» части требования, если она документально подтверждена (договор в простой письменной форме + акт + бесспорные чеки/смета), закон допускает упрощённый порядок — судебный приказ.

Судебный приказ выдается, если: требование основано на нотариально удостоверенной сделке; требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта; заявлено требование о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанное с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц; абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленных, но не выплаченных работнику заработной платы, сумм оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) иных сумм, начисленных работнику; (В редакции Федерального закона от 23.04.2012 № 35-ФЗ ) заявлено территориальным органом федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов требование о взыскании расходов, произведенных в связи с розыском ответчика, или должника, или ребенка; (В редакции федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ ; от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленной, но не выплаченной денежной компенсации за нарушение работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.
— ст. 122 ГПК РФ

Судебный приказ выдаётся, в том числе, по требованию, основанному на сделке, совершённой в простой письменной форме (договор найма). Однако при поступлении от должника возражений приказ отменяется, и спор переходит в исковое производство. Поскольку наниматель, скорее всего, будет оспаривать факт и размер ущерба, надёжнее сразу подавать иск.

Выбор сценария зависит от двух решающих фактов:

• если ущерб подтверждён в размере ≥ 11 000 руб. и есть риск неисполнения решения, разумнее зачесть предоплату (сценарий А) и судиться лишь на остаток;
• если наниматель платёжеспособен и вы хотите максимально прозрачную судебную позицию, допустим сценарий Б.

Вывод: независимо от сценария вы вправе получить полное возмещение ущерба; различается лишь способ получения первой части (зачёт либо возврат и последующее взыскание по суду). Рекомендуемый и наименее рисковый путь — зачесть 11 000 руб. и взыскать остаток (~7 000 руб.) в исковом порядке. Едины для обоих сценариев: срок (3 года, ст. 196 ГК РФ), подсудность (мировой судья при цене иска до 50 000 руб.; районный суд — при соединении с требованием о выселении) и бремя доказывания (ст. 56 ГПК РФ).