Законно ли повторное повышение арендной платы более чем на 65% через 4 месяца после индексации на 10%, если в договоре есть условие о повышении не чаще одного раза в год и не более чем на 10%?

Законно ли повторное повышение на 65% при наличии договорного лимита «не чаще раза в год и не более 10%»

Базовое правило: размер арендной платы меняется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Здесь стороны не расширили, а наоборот — сузили этот механизм: договор допускает повышение не чаще раза в год и не более чем на 10%, с уведомлением за месяц.

1. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 3 ст. 614 ГК РФ

Это означает, что договорная ставка повышения (10%) является верхним пределом, выход за который допустим только по соглашению сторон. Повышение с 01.05.2024 на 10% исчерпало лимит на текущий год — второй пересмотр в том же году и тем более на 65% нарушает прямое условие договора.

Одностороннее изменение условий обязательства по общему правилу не допускается. Это ядро правовой позиции арендатора: раз стороны не договорились о новом размере, у арендодателя нет одностороннего инструмента его навязать.

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 310 ГК РФ

Если обе стороны — субъекты предпринимательской деятельности, одностороннее изменение допускается только тогда, когда это прямо предусмотрено договором. Договорное условие «не чаще раза в год и не более 10%» права на односторонний пересмотр сверх этих пределов не даёт — оно его ограничивает.

1. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 310 ГК РФ

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, то есть в пределах 10% раз в год. Требование, превышающее договорный предел, совершено тогда, когда это не предусмотрено договором, поэтому не влечёт юридических последствий, на которые направлено, — ставка не становится автоматически выше на 65%.

1. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
   — п. 2 ст. 424 ГК РФ

Рыночная оценка применима по закону только тогда, когда цена вообще не определена в договоре, — тогда исполнение оплачивается по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги. У вас цена определена договором, поэтому «рыночная оценка» не создаёт права на односторонний пересмотр сверх договорного лимита.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. 13. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 4501 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 4501 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 1651 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 5 14. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 4501 ГК РФ).
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016

Пленум прямо подтверждает: одностороннее изменение, совершённое, когда это не предусмотрено договором либо с нарушением требований к его совершению, не влечёт юридических последствий.

Вывод по вопросу: повторное повышение на 65% с 01.09.2024 незаконно. Договорный лимит 10% и «не чаще одного раза в год» уже использован повышением с 01.05.2024 (п. 3 ст. 614 ГК РФ), а рыночная оценка не является основанием для одностороннего пересмотра ставки (п. 2 ст. 424 ГК РФ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016). Ставка остаётся прежней, и вы вправе не подписывать допсоглашение, продолжая платить по действующей договорной цене.

Реализация договорного права на повышение — только добросовестно и в пределах договора

Даже если бы договор давал арендодателю право на односторонний пересмотр, при его осуществлении он обязан действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных договором. Требование о +65% сверх лимита 10% — выход за эти пределы.

1. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 4 ст. 450 ГК РФ

Пленум объясняет последствия недобросовестного осуществления права: нарушение обязанности действовать разумно и добросовестно влечёт отказ в судебной защите названного права, вплоть до признания ничтожным одностороннего изменения условий. Приведённый пример (непропорциональное повышение ставки) прямо сопоставим с вашей ситуацией — скачок на 65% несопоставим с договорным пределом 10%.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 4501 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Например, по этому основанию суд отказывает во взыскании части процентов по кредитному договору в случае одностороннего, ничем не обусловленного непропорционального увеличения банком процентной ставки. 15. Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ). Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016

Недействительность одностороннего изменения, посягающего на охраняемые законом интересы другой стороны, обеспечивается и нормой о ничтожности такой сделки.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Общая норма о пределах осуществления гражданских прав позволяет не только заявить возражение, но и требовать возмещения причинённых злоупотреблением убытков. Для арендатора, надлежаще платившего по договору, это дополнительная опора при отказе от навязанной ставки.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод по вопросу: даже при наличии у арендодателя права на пересмотр его реализация ограничена договорными рамками (10% раз в год) и требованием добросовестности (п. 4 ст. 450 ГК РФ). Требование +65% подпадает под признак непропорционального повышения, поэтому суд вправе отказать в защите такого требования и признать одностороннее изменение ничтожным (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016, п. 2 ст. 168 ГК РФ), а вы — ссылаться на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Как оспорить повышение и обязать соблюдать договор

Изменение договора по общему правилу совершается по соглашению сторон, а достигнутое соглашение об изменении оформляется в той же форме, что и сам договор. Значит, для изменения ставки на 65% требуется ваше письменное согласие (допсоглашение), а не одностороннее уведомление арендодателя.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Поскольку договор аренды недвижимости совершается в письменной форме, изменение ставки тоже должно быть оформлено письменно (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ). Одностороннее уведомление арендодателя такой формы не заменяет.

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1 ст. 452 ГК РФ

Юридически значимое сообщение (в том числе уведомление о повышении) влечёт последствия для другой стороны лишь с момента его доставки. Если уведомление не доставлено по правилам закона, оно не производит эффекта; направляйте возражение с фиксацией даты доставки.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) § 2. Недействительность сделок Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
   — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Если вы продолжаете платить по действующей договорной ставке (10% с 01.05.2024), вы исполняете обязательство надлежаще. Ключевой защитный аргумент — при просрочке платежа не должно быть двух и более неоплат подряд, иначе возникает риск досрочного расторжения по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— п. 1 ст. 619 ГК РФ

Вывод по вопросу: оспорить повышение можно через отказ от подписания допсоглашения и, при необходимости, в суде — заявляя о неприменении одностороннего повышения и о праве платить по договорной ставке (п. 1 ст. 450, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016). Обязать арендодателя соблюдать договор можно, подав иск в защиту договорной ставки; альтернативно — оспаривать действия как злоупотребление правом. Важно продолжать платить по ставке, установленной договором (после повышения с 01.05.2024), не допуская просрочек, чтобы не дать арендодателю основания для расторжения по ст. 619 ГК РФ. Подведомственность: спор между ИП/юрлицами — арбитражный суд (АПК РФ); спор с участием гражданина — суд общей юрисдикции (ГПК РФ). Для требования об изменении договора в суде предусмотрен досудебный порядок — предложение изменить договор и ожидание ответа (30 дней при отсутствии срока в договоре, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Допустимо ли «иначе не продлю»: соотношение права на отказ от договора и преимущественного права на аренду

Угроза непродления опирается на право сторон отказаться от договора. Если срок аренды в договоре не определён (в том числе после истечения срока и продолжения пользования), каждая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую сторону за один месяц, а по недвижимости — за три месяца. Но это право отказаться, а не право принудительно пересмотреть ставку.

1. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
   — п. 2 ст. 610 ГК РФ

Право на односторонний отказ от договора осуществляется уведомлением; договор прекращается с момента получения уведомления. Это означает, что отказ от договора законен только в надлежащей форме и с соблюдением сроков, но сам по себе не легализует неправомерное повышение платы.

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5.
   — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

При этом арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, а отказ арендодателя при последующем заключении договора с другим лицом в течение года может быть оспорен с требованием перевода прав и возмещения убытков. Это законная защита от давления.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
   — п. 1 ст. 621 ГК РФ

Вывод по вопросу: сама по себе угроза «иначе не продлю» не делает повышение законным: право на односторонний отказ от договора (п. 2 ст. 610, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ) — это право прекратить договор с соблюдением сроков предупреждения (1 месяц, по недвижимости — 3 месяца), а не право навязать ставку. Если арендодатель не продлит договор, а в течение года сдаст помещение другому лицу, вы защищены преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ): можете требовать перевода прав по новому договору и возмещения убытков. Настоятельно рекомендуем не подписывать допсоглашение с новой ставкой и вести переписку в письменной форме.

Если вы уже переплатили или арендодатель удерживает излишек

Если арендодатель выставляет к оплате или удерживает сумму сверх договорной ставки, без законных или договорных оснований, эти деньги квалифицируются как неосновательное обогащение и подлежат возврату.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На сумму излишне полученной платы начисляются проценты за пользование чужими средствами по ключевой ставке Банка России — со дня, когда арендодатель узнал (должен был узнать) о неосновательности её получения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Это самостоятельное требование, взыскиваемое вместе с основной суммой.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Срок на судебную защиту — общий срок исковой давности в три года.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: переплата сверх договорной ставки подлежит возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а на неё подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Требуйте возврата письменной претензией; при отказе — иск в арбитражный суд (если стороны — ИП/юрлица) или суд общей юрисдикции. Срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ), течение начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права.

Развилка: как квалифицировать условие договора — право арендодателя или договорная процедура согласования

Формулировка договора определяет набор инструментов защиты, поэтому ситуация ветвится.

Ветка А — договор даёт арендодателю право в одностороннем порядке повышать плату в пределах 10% и не чаще раза в год. Тогда повышение с 01.05.2024 на 10% было законным и лимит на год исчерпан. Повторное повышение на 65% в том же году и вне 10%-предела недопустимо; оформленное односторонним уведомлением изменение, вышедшее за пределы договора, «не влечёт юридических последствий, на которые оно было направлено» — п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. 13. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 4501 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 4501 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 1651 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 5 14. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 4501 ГК РФ).
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016

Ветка Б — договор предусматривает только механизм согласования ставки, а не одностороннее право арендодателя. Тогда любое повышение требует вашего согласия (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а отступление от лимита 10% недопустимо вовсе; по общему правилу одностороннее изменение условий обязательства не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Ссылка на рыночную оценку в этом случае юридически несостоятельна, поскольку п. 2 ст. 424 ГК РФ включает её критерий только при отсутствии цены в договоре.

Ветка В — обе стороны или арендодатель не являются предпринимателями. Если обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми сторонами, то предоставление договором права на одностороннее изменение для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, в отношении стороны, не осуществляющей её, допускается только в специально установленных законом случаях. Это усиливает позицию арендатора.

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). 4 Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ). По смыслу статьи 672 ГК РФ условиями корпоративного договора может быть предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения обязательств для любого из его участников. 11. При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016

Вывод по вопросу: независимо от того, как квалифицируется условие о 10% — как одностороннее право арендодателя или как предел согласования — результат одинаков: повторное повышение на 65% с 01.09.2024 недопустимо. В обоих случаях ваша защита строится на п. 3 ст. 614 ГК РФ (лимит 10% и не чаще раза в год) и на п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 (правовые последствия несоблюдения договорной процедуры). Итоговая ставка остаётся на уровне, установленном допсоглашением с 01.05.2024. Если арендатор — физическое лицо без статуса ИП, спор рассматривается судом общей юрисдикции по ГПК РФ; если обе стороны — субъекты предпринимательства, спор подведомствен арбитражному суду по правилам АПК РФ.

Какие доказательства решают спор и как фиксировать позицию

Договор аренды недвижимости (здания, сооружения, помещения) заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность, а договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Значит, изменение ставки тоже требует письменной формы — либо допсоглашения, либо законного одностороннего уведомления, если оно прямо предусмотрено договором.

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
   — п. 1 ст. 651 ГК РФ

При споре стороны вправе приводить письменные и другие доказательства, однако ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий сделки не вправе. Поэтому позицию нужно строить на документах.

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Практический набор доказательств: (1) сам договор аренды и допсоглашение от 01.05.2024 с зафиксированной ставкой (подтверждают лимит 10% и момент его использования); (2) платёжные документы о внесении платы по действующей ставке (подтверждают надлежащее исполнение и отсутствие просрочки для целей ст. 619 ГК РФ); (3) письменное уведомление арендодателя о повышении с 01.09.2024 и отчёт об оценке (подтверждают требование и его размер); (4) ваше письменное возражение с отсылкой к договорному лимиту и фиксация даты его направления (переписка, опись вложения, электронные письма); (5) документы о фактически уплаченных суммах — для расчёта переплаты как неосновательного обогащения (ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Вывод по вопросу: решающими доказательствами являются письменные документы — договор с условием о лимите, допсоглашение с повышением на 10%, платёжные документы, письменное уведомление арендодателя и ваш письменный отказ. Свидетельские показания в подтверждение условий сделки недопустимы (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Все требования и возражения направляйте письменно и сохраняйте подтверждение отправки — это основа и для досудебного урегулирования, и для суда (арбитражного суда по АПК РФ при споре между ИП/юрлицами либо суда общей юрисдикции по ГПК РФ с участием гражданина).