Правомерно ли брать плату за риэлторские услуги, если покупатель найден самостоятельно, и зачем два договора на одну сделку с недвижимостью

Природа договора с риэлтором и почему возникли два договора

Подписанный вами договор на 100 000 руб. за услуги риэлтора (юридическое сопровождение сделки купли-продажи дома, помощь с одобрением ипотеки) по своей сути — либо договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ).

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса. Статья 780. Исполнение договора возмездного оказания услуг Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Статья 781. Оплата услуг 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

Эта норма определяет, что исполнитель обязуется совершить по заданию заказчика определённые действия (деятельность), а заказчик — их оплатить. Ваш заказ был узким: юридическое сопровождение уже найденной вами сделки и помощь покупателю с ипотекой. По общему правилу исполнитель обязан оказать услуги лично:

Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Статья 781. Оплата услуг 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 .
— ст. 780 ГК РФ, п. 2

То есть именно риэлтор должна была выполнить согласованный объём — а не переложить его и не «задвоить» услугу на стороны сделки.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Если риэлтор действовала как агент — совершала от вашего или от своего имени юридические и иные действия по поручению (подбор покупателя, сопровождение), отношениям придаётся агентская модель. В этом случае вознаграждение носит агентский характер:

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Для фактов вашей ситуации принципиально, что агенту вознаграждение причитается за совершённые по поручению принципала действия. Практический вывод по вопросу «почему два договора»: заключение двух самостоятельных договоров (с продавцом и с покупателем) по одной и той же сделке — это раздельное вознаграждение за оформление одного и того же пакета документов, который у вас уже был на руках. Это допустимо, только если каждый договор описывал СВОЙ, отдельный и не дублирующий объём работы. Если оба договора покрывают одно и то же юрсопровождение одной сделки — второе вознаграждение лишено встречного предоставления (услуга дважды оплачивается за один результат).

Проверьте по тексту своего договора предмет: если там указаны «риэлторские услуги» (поиск покупателя), а покупателя вы нашли сами — эта часть предмета фактически не исполнена и подлежит перерасчёту (см. блок 3 «Цена…»).

Вывод по вопросу: ваш договор — договор возмездного оказания услуг (при агенской модели — агентский, ст. 779/1005 ГК РФ). Само по себе заключение двух договоров по одной сделке не запрещено, но оно правомерно лишь при разграничении объёмов работ; дублирование одного и того же юрсопровождения и оплата риэлтору «риэлторских услуг», которые фактически не оказаны (покупателя нашли вы), — основание требовать перерасчёта и возврата части (всего) вознаграждения.

Применяется ли Закон о защите прав потребителей и защищают ли вас его нормы

Если риэлтор — ИП или организация, а вы заказывали услугу для личных нужд (продажа своего дома), вы — потребитель. Тогда на отношения распространяется весь защитный блок ЗоЗПП.

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. 2. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение; (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов, в случае, если содержание указанных организмов в таком компоненте составляет более девяти десятых процента), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях.
— п. 1 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Эта норма важна в вашей ситуации: цену (100 000 руб.) вам своевременно не довели, объём услуг («риэлторские услуги» вместо согласованного юрсопровождения) и порядок оплаты до подписания не разъяснили. Непредоставление информации о цене и составе услуги — самостоятельное нарушение прав потребителя.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При оказании услуги ненадлежащего объёма (оказана не та услуга, о которой вы договорились; часть услуг не выполнена) вы вправе по выбору требовать уменьшения цены либо возмещения своих расходов. Это прямой инструмент против 100 000 руб. «за риэлторство».

Также важно, что отдельный договор с покупателем риэлтор заключила на «тот же пакет документов». Если он навязывал услугу, дублирующую уже выполненные вами действия, и не дал согласия покупателя быть «обслуженным» по одному предмету дважды, возможны признаки ущемляющих условий:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Вывод по вопросу: да, если риэлтор — ИП/организация, вы потребитель, и ЗоЗПП применяется. Вы вправе требовать уменьшения цены услуги (ст. 29), отказаться от договора (ст. 32) и получить компенсацию морального вреда (ст. 15). Непредоставление цены до подписания — нарушение ст. 10 ЗоЗПП. Это существенно расширяет ваши возможности по сравнению с чисто гражданско-правовым спором.

Цена не согласована заранее: заблуждение и определимость цены

Цена 100 000 руб., по вашим словам, до подписания вам не озвучивалась. Это открывает две линии защиты и одну контр-линию риэлтора.

Во-первых, заблуждение в существенном условии:

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
— п. 1 ст. 178 ГК РФ

Ключевое для вас — заблуждение относительно обстоятельства, из наличия которого вы с очевидностью исходили при подписании (объём и цена услуги). Если стоимость риэлторских услуг по рынку существенно ниже 100 000 руб., а объём фактически оказанного — минимален, есть основание для иска о недействительности договора как заключённого под влиянием существенного заблуждения. При этом заблуждение относительно мотивов сделки (желание заплатить меньше) по п. 3 ст. 178 ГК РФ не является достаточно существенным — это и есть главная контр-линия риэлтора.

Во-вторых, определимость цены при её отсутствии в договоре:

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 3 ст. 424 ГК РФ

Эта норма применяется, когда цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора. Применительно к вашей ситуации она означает: если предмет и объём услуг в договоре размыты (а цена по сути «спрятана» в неразъяснённом договоре), вы вправе настаивать на оплате по цене, «обычно взимаемой за аналогичные услуги», и взыскать излишек сверх рыночной стоимости сопоставимого юрсопровождения в вашем регионе (подтверждается справками о ценах риэлторских/юридических услуг).

Контр-линия риэлтора: наличие суммы 100 000 руб. в подписанном документе означает, что цена согласована. Этот довод опровергается тем, что вам не разъяснили объём услуг и порядок их оплаты до подписания (нарушение ст. 10 ЗоЗПП), а также фактической неоказанностью риэлторских действий.

Вывод по вопросу: у вас две альтернативы — (1) оспорить договор по п. 1 ст. 178 ГК РФ как заключённый под влиянием существенного заблуждения в цене и предмете; (2) не оспаривая договор, требовать оплаты по «обычной цене аналогичных услуг» (п. 3 ст. 424 ГК РФ) и взыскать излишек. Наиболее перспективна вторая линия в сочетании с уменьшением цены по ст. 29 ЗоЗПП — она меньше зависит от оценки «существенности» заблуждения судом.

Отказ от договора и деньги: возврат вознаграждения, проценты, неустойка, штраф

Вы вправе в любой момент выйти из договора — и это не требует согласия или вины риэлтора.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

Пункт 1 ст. 782 ГК РФ даёт заказчику безусловное право одностороннего отказа, но с условием оплаты лишь ФАКТИЧЕСКИ понесённых исполнителем расходов. То есть требовать всю сумму 100 000 руб. как «оплату по договору» после вашего отказа риэлтор не может — только документально подтверждённые реальные издержки.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

Статья 32 ЗоЗПП подтверждает то же правило для потребителя: отказ в любое время, оплата только фактически понесённых расходов, «связанных с исполнением обязательств по данному договору». Значит, если риэлтор уже уплатила 100 000 руб. (или часть), то при отсутствии подтверждённых расходов сумма возвращается.

Если деньги не возвращают добровольно:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это ключевой денежный инструмент: на удерживаемую сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки возврата — до дня фактической уплаты вам.

При удовлетворении судом требований потребителя дополнительно взыскивается штраф:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Примечание: этот штраф взыскивается при отказе риэлтора добровольно удовлетворить ваше требование, но не взыскивается, если он не смог этого сделать по вашей вине (например, вам не направили претензию по надлежащему адресу).

Вывод по вопросу: вы вправе немедленно отказаться от договора (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). Уплаченное возвращается за вычетом документально подтверждённых фактических расходов риэлтора; на удержанную сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ; при отказе добровольно вернуть — суд дополнительно взыскивает штраф 50% и моральный вред (ст. 15 ЗоЗПП). Обязательно направьте письменную претензию до иска — иначе риэлтор снимет штраф «отсутствием возможности добровольно удовлетворить требование».

Отсутствие второго экземпляра договора и судебная защита

Риэлтор не оставила вам экземпляр с печатью — это серьёзный процессуальный риск, но не блокирует защиту.

Статья 10 ГК РФ (п. 1) закрепляет, что гражданские права защищаются, в том числе добросовестностью участников; отсутствие у вас подписанного экземпляра не лишает вас прав по фактически сложившимся отношениям. Для восстановления условий договора имеет смысл запросить его копию у риэлтора письменно (с фиксацией даты) — тогда её отказ будет доказательством недобросовестности. Параллельно следует сохранить: своё объявление о продаже, переписку с покупателем, показания покупателя (он видел договор), доказательства того, что риэлтор только передала телефон покупателю и помогла с ипотекой.

Если спор рассматривается как потребительский, подсудность вы выбираете сами:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вы можете подать иск по месту своего жительства или по месту заключения/исполнения договора, и от уплаты госпошлины вы освобождены (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП). Если риэлтор выступит как физическое лицо (не ИП), применяется общая подсудность (ст. 28 ГПК РФ) и общая госпошлина, но у вас будет иной набор средств доказывания.

Вывод по вопросу: отсутствие второго экземпляра на руках — не фатально: фактические отношения с риэлтором защищаются, а условия договора могут быть восстановлены через его копию, переписку и показания покупателя. Как потребитель вы вправе выбрать суд по своему месту жительства и освобождены от госпошлины (п. 2 и 3 ст. 17 ЗоЗПП). Немедленно запросите заверенную копию договора — это первый практический шаг.

Если риэлтор откажется снизить цену или вернуть деньги

Действовать нужно поэтапно, фиксируя отказ.

Шаг 1 — письменная претензия. Направьте её заказным письмом с уведомлением и описью вложения (или вручите под подпись). В претензии сформулируйте требование: уменьшить цену услуги соразмерно фактически оказанному объёму (п. 1 ст. 29 ЗоЗПП), вернуть излишне уплаченное и (или) отказаться от договора с возвратом суммы за вычетом документально подтверждённых расходов (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). Именно эта претензия запускает штраф по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП — без неё риэлтор «отобьётся» ссылкой на п. 7 ст. 13 (невозможность добровольного удовлетворения по вине потребителя).

Шаг 2 — жалоба в Роспотребнадзор на нарушение ст. 10 ЗоЗПП (непредоставление информации о цене и составе услуги). Это не взыскивает деньги, но создаёт доказательственную и репутационную нагрузку и может перерасти в проверку.

Шаг 3 — иск в суд. Как потребитель вы выбираете подсудность (п. 2 ст. 17 ЗоЗПП), освобождены от госпошлины (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП), а при удовлетворении требований суд взыскивает штраф 50% и моральный вред (ст. 15, п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод по вопросу: при отказе риэлтора — письменная претензия (обязательно!), затем жалоба в Роспотребнадзор и/или иск в суд по своему месту жительства без госпошлины. Только досудебная претензия сохраняет вам право на штраф 50% и проценты по ст. 395 ГК РФ.

Выбор линии защиты: без суда или через суд

У вас есть две рабочие стратегии, и выбор зависит от того, насколько риэлтор готова к компромиссу.

Альтернатива А — внесудебная (переговоры + претензия). Вы требуете уменьшить цену и вернуть часть суммы, ссылаясь на фактическую неоказанность «риэлторских услуг» (покупателя нашли вы) и на непредоставление информации о цене (ст. 10 ЗоЗПП). Плюсы: быстро, дёшево, без риска проигрыша. Минусы: риэлтор может отказаться.

Альтернатива Б — судебная, по двум независимым основаниям:
— взыскание излишка как разницы между 100 000 руб. и «обычной ценой аналогичных услуг» (п. 3 ст. 424 ГК РФ) плюс уменьшение цены по п. 1 ст. 29 ЗоЗПП;
— признание договора недействительным под влиянием существенного заблуждения (п. 1 ст. 178 ГК РФ) с возвратом всего уплаченного.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 3 ст. 424 ГК РФ

Выгоднее комбинировать: основное требование — уменьшение цены и возврат излишка (ст. 29 ЗоЗПП, п. 3 ст. 424 ГК РФ), а ст. 178 ГК РФ — как альтернативное требование «на случай», если суд посчитает, что цена всё же была согласована, но условия вам не разъяснили.

Вывод по вопросу: сначала — внесудебный путь (переговоры + претензия), он разрешает спор при минимальных затратах. Если отказ — иск в суд, где основной линией заявляйте уменьшение цены и взыскание излишка (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 29 ЗоЗПП), а оспаривание по п. 1 ст. 178 ГК РФ — вторым (альтернативным) требованием. Обе линии совместимы и усиливают друг друга.

Как реально получить деньги после решения суда

Если суд взыскал сумму, а риэлтор не платит добровольно, вы получаете исполнительный лист и предъявляете его в Федеральную службу судебных приставов по месту жительства (нахождения) должника; взыскание обращается на денежные средства и имущество должника в порядке, установленном Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Если у риэлтора есть счёт в банке, лист можно предъявить напрямую в банк.

До вынесения решения целесообразно заявить ходатайство о применении обеспечительных мер (арест денежных средств или имущества риэлтора) — это предотвратит отчуждение активов на время спора. Проценты по ст. 395 ГК РФ продолжают начисляться до дня фактического возврата вам денег.

Вывод по вопросу: исполнение идёт через исполнительный лист и приставов (или напрямую в банк), проценты по ст. 395 ГК РФ капают вплоть до фактического возврата. Чтобы решение не оказалось «пустым», заранее заявляйте обеспечительные меры.

Двойное представительство одной сделки: правомерно ли, и что это значит для цены

Единого федерального запрета риэлтору заключать договоры сразу с продавцом и покупателем по одной сделке в законодательстве нет. Поэтому вопрос решается через предмет каждого договора и общие нормы ГК.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Агент совершает юридические и иные действия по поручению принципала за вознаграждение. Если риэлтор действует одновременно и по вашему поручению, и по поручению покупателя в рамках ОДНОЙ сделки, возникает коллизия: её интерес и обязанности перед двумя сторонами не совпадают (вы хотите продать дороже и платить меньше, покупатель — наоборот). Закон прямо не запрещает такую конструкцию, но она означает, что каждое вознаграждение должно опираться на РАЗНЫЙ реально оказанный результат.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Вознаграждение причитается за совершённые по поручению действия. Из этого следует оценка вашей ситуации: если по вашему договору риэлтор фактически выполнила только то, что вы и так сделали сами (нашли покупателя, пакет документов собран), а по договору с покупателем — то же самое юрсопровождение того же пакета, то за один результат получено два вознаграждения. Отсутствие раздельного, не пересекающегося объёма работ по двум договорам — основание требовать перерасчёта.

Вывод по вопросу: двойное представительство по одной сделке само по себе не запрещено, но правомерно лишь при условии, что каждый договор имеет собственный, не дублирующий предмет и результат. Два договора на один и тот же объём юрсопровождения одного пакета документов означают двойную оплату за единый результат — вы вправе требовать уменьшения цены и возврата части вознаграждения (п. 1 ст. 29 ЗоЗПП, п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Согласована ли цена 100 000 руб., если она не озвучивалась до подписания

Для договора возмездного оказания услуг цена не является существенным условием — предмет (что именно должен сделать исполнитель) важнее, а цена может быть восполнена правилами ГК.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса. Статья 780. Исполнение договора возмездного оказания услуг Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Статья 781. Оплата услуг 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

Предмет вашего договора должен был описывать конкретные действия (сопровождение сделки, помощь с ипотекой). Если в договоре вместо этого указано «риэлторские услуги» вообще — предмет размыт, и это работает в вашу пользу: неопределённый предмет легче оспорить как несогласованный объём.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 3 ст. 424 ГК РФ

Даже если цена в договоре всё же указана (100 000 руб.), сам факт того, что её не озвучили ДО подписания, — это нарушение обязанности исполнителя предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о цене и условиях услуги. Как потребитель вы вправе ставить вопрос об уменьшении цены соразмерно фактически оказанному объёму либо об определении её по рыночной стоимости сопоставимых услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Оплата по «обычной цене» применяется, когда цена НЕ предусмотрена и НЕ может быть определена из условий договора, — поэтому чем менее конкретен договор, тем он уязвимее.

Вывод по вопросу: цена 100 000 руб., будучи проставленной в подписанном документе, формально считается согласованной. Но при неисполнении согласованного объёма услуг и при рыночной переоценке вы вправе требовать уменьшения цены (п. 1 ст. 29 ЗоЗПП) и оплаты по «обычной цене аналогичных услуг» (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Дополнительно — это нарушение ст. 10 ЗоЗПП (цена и объём не доведены вовремя).

Чем доказывать объём и качество фактически оказанных услуг

По спорам о ненадлежащем оказании услуги именно потребитель доказывает, что услуга оказана не в согласованном объёме (п. 4 ст. 29 ЗоЗПП).

<p>Опирайтесь на следующие доказательства:
— ваше объявление о продаже дома (подтверждает, что покупатель найден вами, а не риэлтором);
— переписка/детализация звонков с покупателем и дата самостоятельного показа дома до подключения риэлтора;
— сам договор с риэлтором (какой предмет и объём услуг в нём указан);
— показания покупателя: он сам всё осмотрел, сам платил банку, и риэлтор лишь помогла с одобрением ипотеки;
— документы, которые были у вас на руках изначально (выписка ЕГРН, техплан, согласие супруга, справки по коммуналке) — доказывают, что «сбор документов» риэлтор не выполняла.</p>

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Нарушение объёма — это и есть «недостаток услуги»: оказана не та услуга, о которой вы договорились; часть риэлторских действий не совершена. Потребитель доказывает сам факт недостатка, а исполнитель — что услуга оказана в согласованном объёме (в том числе представляет отчёт и первичные документы на свои расходы). Отсутствие у риэлтора отчёта и подтверждения фактических расходов будет истолковано против неё при вашем отказе от договора (ст. 782 ГК РФ).

Вывод по вопросу: объём фактически оказанных услуг доказывается связкой: ваше объявление + переписка и звонки с покупателем + показания покупателя + отсутствие у риэлтора первичных документов на расходы и отчёта. Если он не представит подтверждений обратного, суд принимает вашу версию: риэлторские действия не выполнялись.

От чего зависит применимость Закона о защите прав потребителей (статус риэлтора)

Ключевой неизвестный факт — правовой статус риэлтора, и от него зависит весь набор средств защиты.

Если риэлтор — ИП или организация и вы заказывали услугу для личных нужд (продажа своего дома), вы — потребитель, и применяется ЗоЗПП: тогда действуют право на отказ в любое время (ст. 32 ЗоЗПП), уменьшение цены (п. 1 ст. 29 ЗоЗПП), компенсация морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП), подсудность по вашему выбору и освобождение от госпошлины (п. 2 и 3 ст. 17 ЗоЗПП), штраф 50% (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП), а также ответственность за непредоставление информации о цене (ст. 10 ЗоЗПП).

Если же риэлтор действует как обычное физическое лицо (не ИП, не самозанятый, без кассового чека) — защитный блок ЗоЗПП неприменим. Тогда спор идёт только по общим нормам ГК: отказ от договора с оплатой фактических расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ), уменьшение цены и определимость цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), оспаривание по заблуждению (п. 1 ст. 178 ГК РФ), проценты по ст. 395 ГК РФ. В этом случае подсудность — общая, по месту жительства ответчика:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

То есть при физлице-исполнителе иск придётся подавать по месту её жительства (или по месту исполнения договора, если оно указано), а госпошлина уплачивается в общем порядке.

Это же влияет и на доказательственную сторону: кассовый чек/квитанция, выданные риэлтором, фиксируют факт оплаты 100 000 руб. и её статус. Если вы платили наличными без всякого документа — уплаченную сумму придётся доказывать иными средствами (переписка, расписка, показания).

Вывод по вопросу: если риэлтор — ИП/организация, вы потребитель и вправе использовать весь арсенал ЗоЗПП (отказ без санкций, уменьшение цены, моральный вред, штраф, свободная подсудность, без госпошлины). Если риэлтор — физлицо без статуса, применяются только общие нормы ГК, иск — по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ) с уплатой госпошлины. Проверьте ЕГРИП/чеки — от этого зависит стратегия.