Как выселить жильцов из квартиры мужа, если он в другом городе: может ли жена действовать без доверенности и какой порядок действий

Основания и порядок выселения жильцов из квартиры собственника

Жильцы занимают квартиру по договору найма, значит, спор — гражданско-правовой, и закон знает только один способ их удалить: расторгнуть договор и выселить по решению суда.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Неплатёж сам по себе — основание расторжения, но только при просрочке за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок); при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз подряд. Месяц задолженности, о котором вы говорите, порога пока НЕ достигает, если только договор не квалифицируется как краткосрочный наём.

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Нарушение прав соседей (шум, жалобы) — отдельное основание. Но здесь закон требует обязательный досудебный шаг: сначала предупреждение нанимателю об устранении нарушения, и только если он продолжает нарушать — иск о расторжении. То есть исход дела зависит от того, направлялось ли письменное предупреждение.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

После расторжения договора жильцы обязаны освободить помещение; если не сделают этого в срок, установленный собственником, — выселяются по требованию собственника только на основании решения суда. Самоуправное вытеснение (замки, вынос вещей) законом не допускается.

1. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
   — ч. 2 ст. 35 ЖК РФ

Если жильцы получили право пользования не из договора найма, а на ином основании (например, как бывшие члены семьи собственника — по решению суда или завещательному отказу), применяется тот же механизм: предупреждение → иск собственника → выселение по решению суда.

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
   — ч. 1–2 ст. 11 ЖК РФ

Защита жилищных прав осуществляется судом; в административном порядке — только в прямо предусмотренных законом случаях. Это исключает административное «выдворение» по требованию собственника.

Вывод. Выселить жильцов можно только через суд: собственник (или его представитель по доверенности) предъявляет иск о расторжении договора найма и выселении. Для невыплаты нужно набрать 6 месяцев просрочки (либо 2 просрочки при краткосрочном найме) — за месяц основание ещё не созрело; для выселения за нарушения прав соседей обязательно предварительное письменное предупреждение. Участковый выселить не может и не является органом, решающим этот спор.

Кто вправе предъявить иск: собственник, его представитель или жена без доверенности

Наймодателем по договору найма жилого помещения выступает собственник либо прямо управомоченное им лицо.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник вправе передавать своё имущество в пользование другим лицам. Именно он (а не его мать, получающая плату, и не жена) является надлежащим истцом по требованию о выселении. Мать мужа, фактически получающая плату, действует как неуполномоченное или косвенно уполномоченное лицо — это влияет на то, кто подписывает требования и кто идёт в суд.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ
2. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Сделка, совершённая от имени собственника без полномочия, считается заключённой от имени самого совершившего её лица, пока собственник её не одобрит. Это значит: если мать заключила договор от имени мужа без доверенности, договор юридически «висит» на ней, а муж не связан им до одобрения. Однако если муж знал и получал выгоду (плата за квартиру), суд может расценить его поведение как последующее одобрение (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для действий, требующих нотариальной формы или регистрации прав, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Для ведения дела в суде и подписания иска достаточно доверенности, выданной собственником в простой письменной форме (на представительство в суде) — но её всё равно нужно получить от мужа.

Жена без доверенности самостоятельным истцом по иску о выселении быть не может, поскольку не является ни собственником, ни управомоченным наймодателем. Даже если квартира — совместная собственность супругов, право собственности на неё оформлено на мужа, и в спор она вступает только как его представитель. При этом жена вправе от своего имени заявлять требования о защите прав соседей (тишина, содержание общего имущества), если её собственные права нарушены.

Вывод. Иск о выселении должен подавать собственник — муж. Дистанционно это решается доверенностью: нотариальной — если нужно распорядиться зарегистрированным правом; для ведения дела в суде и подписания иска достаточно доверенности от мужа на представителя (жену или юриста). Без доверенности жена вести дело о выселении не сможет, но может собрать доказательства и от своего имени жаловаться на нарушения тишины и порядка. Мать мужа — не надлежащий истец, если у неё нет доверенности от собственника; её договор связывает прежде всего её саму до одобрения мужем.

Полномочия участкового и недопустимость самопомощи

Собственник вправе предоставлять жильё в пользование и требовать защиты своего права; но защита эта — судебная.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ
   Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
   — ст. 304 ГК РФ

Условием предоставления квартиры внаём прямо названо обеспечение прав и законных интересов соседей. Если жильцы их нарушают, потерпевшие (в т.ч. соседи) вправе идти в суд. Сам собственник как владелец может требовать устранения нарушений своего права (ст. 304 ГК РФ), но не путём выселения без суда.

Что касается участкового: он рассматривает обращения и заявления граждан и обязан реагировать на них — но по фактам правонарушений (например, мелкого хулиганства).

1. Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток.
   — ч. 1 ст. 20.1 КоАП РФ

Мелкое хулиганство — нарушение общественного порядка с нецензурной бранью, оскорбительным приставанием, повреждением имущества — наказывает виновного, но не выселяет его из квартиры. Участковый может составить протокол, зафиксировать факты (это пригодится как доказательство в суде), однако решения о выселении он не принимает.

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
   — ч. 1 ст. 330 УК РФ

Попытка выгнать жильцов «своими силами» (сменить замки, выставить вещи, не пускать) — это самовольное действие вопреки установленному порядку, за которое при причинении существенного вреда предусмотрена уголовная ответственность (самоуправство). Такая «защита» превратит вас из потерпевшего в нарушителя и даст жильцам козырь в суде.

Вывод. Участковый «выгнать» жильцов не может — он лишь фиксирует правонарушения и привлекает к административной ответственности за хулиганство/шум, а собранные им материалы послужат доказательством в суде. Самопомощь (выселение без суда) недопустима и чревата ответственностью за самоуправство. Единственный законный путь — суд.

Денежные требования и подсудность, а также форма договора и «незаключённость»

Пока жильцы фактически занимают квартиру и не платят, помимо выселения к ним предъявляется денежное требование.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
— ст. 622 ГК РФ

Арендодатель (наймодатель) вправе требовать плату за всё время просрочки — вплоть до фактического освобождения помещения, а не только до даты расторжения.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

На сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Это дополнительная денежная сумма к основному долгу, которую нужно указать в иске.

Смежно: наряду с платой вы вправе требовать возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб и упущенная выгода), если сможете их доказать.

Подсудность: такой иск предъявляется по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Значит, подавать иск нужно в районный суд по адресу квартиры, независимо от места жительства ответчиков.

По форме и действительности договора: договор найма жилого помещения должен быть письменным.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
   — п. 1 ст. 674 ГК РФ

Если письменного договора нет (у вас на руках лишь переписка), договор всё равно мог возникнуть фактически — из передачи квартиры и внесения платы. Если жильцы ссылаются на договор, они должны его предъявить; отсутствие письменной формы лишает их части доказательств, но не позволяет просто «выставить» их без суда.

Однако проверьте и защитную ветку: если жильцы вселялись и платили, но письменного договора нет и стороны не согласовали предмет/срок, договор может быть признан незаключённым (ст. 432 ГК РФ), и тогда права пользования у них нет вовсе — это более сильная позиция для собственника, но при условии, что факт пользования и оплаты не создаст им защиты (п. 3 ст. 432 ГК РФ запрещает ссылаться на незаключённость против добросовестной стороны, полагавшейся на соглашение).

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
   — ч. 1–2 ст. 11 ЖК РФ

Вывод. Одновременно с выселением собственник (по доверенности — представитель) может взыскать с жильцов плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ), проценты по ст. 395 ГК РФ и убытки по ст. 15 ГК РФ. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если договор не был заключён письменно и существенные условия не согласованы, дополнительно заявляется довод о незаключённости договора (ст. 432 ГК РФ) — но эта ветка требует проверки добросовестного поведения жильцов и потому оценивается судом.

Что делать по шагам. 1) Получить от мужа доверенность (нотариальную — для распоряжения зарегистрированным правом; для суда достаточно доверенности на представителя). 2) Направить жильцам письменное предупреждение/требование об устранении нарушений (неплатёж, шум) с указанием срока — это обязательный шаг для «шумного» основания по п. 4 ст. 687 ГК РФ. 3) Собрать доказательства: обращение к участковому и его материалы по фактам шума/хулиганства, жалобы соседей, переписку, копию выписки ЕГРН, расчёт задолженности. 4) После истечения срока предупреждения (или накопления 6 месяцев просрочки) подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о расторжении договора найма, выселении, взыскании задолженности, процентов по ст. 395 ГК РФ и убытков. 5) После вступления решения в силу и получения исполнительного листа принудительное выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем.

Если суд откажет и как решение исполняется

Отказ в иске о выселении не лишает собственника права обратиться в суд снова — как только созреет основание. Поскольку порог по невыплате (шесть месяцев) и обязательное предупреждение по нарушению прав соседей являются условиями иска, при отказе из-за их отсутствия достаточно дождаться накопления срока/направить предупреждение и предъявить требование повторно. Общий срок исковой давности (три года) для требования о взыскании платы за жильё течёт отдельно по каждому платежу, поэтому денежные суммы за давние периоды могут «сгореть», если тянуть.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Порядок принудительного выселения определён законом: после вступления решения в силу суд выдаёт исполнительный лист, и выселение производит судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства (с правом привлечения сотрудников полиции), а не собственник самостоятельно.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод. При отказе в выселении из-за недобранного основания иск подаётся повторно после устранения нарушения (накопления 6 месяцев просрочки либо направления предупреждения и продолжения нарушений); по денежным требованиям нужно следить за трёхлетним сроком исковой давности. Само выселение после вступления решения в силу осуществляет судебный пристав-исполнитель по исполнительному листу — самостоятельно выселять жильцов нельзя. Иск во всех случаях подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Какие доказательства нужны и кто их должен представить

Исход дела о выселении зависит от доказательств, которые стороны предъявят суду; бремя доказывания лежит на том, кто ссылается на обстоятельства.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
   Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
   — ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Сведения о фактах суд получает из объяснений сторон, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей. Это исчерпывающий перечень инструментов, которыми вы пользуетесь.

Для иска о выселении вам потребуются: (1) выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает право собственности мужа и его статус истца; (2) письменный договор найма (если есть) или переписка, из которой виден факт передачи квартиры и размер платы; (3) доказательства неплатежа — расчёт задолженности, расписки о получении платы, выписки; (4) доказательства шума и нарушения прав соседей — заявления и жалобы соседей, материалы участкового, акты, аудио/видеозаписи; (5) копия предупреждения нанимателю об устранении нарушений с отметкой о направлении. Свидетели (соседи) — допустимое доказательство по ч. 1 ст. 55 ГПК РФ.

Вывод. Доказать основания выселения должен истец (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ): право собственности, факт договора найма/пользования, неплатёж или нарушение прав соседей, направление предупреждения. Допустимы письменные доказательства, показания свидетелей, аудио-/видеозаписи (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ). Чем полнее вы соберёте материалы участкового и письменные жалобы соседей до суда, тем прочнее позиция. Все требования предъявляются в районный суд по месту нахождения квартиры.