Как расторгнуть зарегистрированный договор аренды нежилого помещения, если арендатор умер, наследники не объявляются, а плата не вносится

Прекращается ли договор аренды смертью арендатора или переходит к наследникам

Ключевой вопрос вашей ситуации решает п. 2 ст. 617 ГК РФ. Это специальная норма для аренды недвижимого имущества — она прямо противостоит общему правилу ст. 418 ГК РФ.

1. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;
   — п. 2 ст. 617 ГК РФ

Из этой нормы следует главное: смерть арендатора-гражданина не прекращает договор аренды недвижимости. Его права и обязанности в порядке универсального правопреемства переходят к наследнику, и наследник вступает в договор на оставшийся срок. Ваш случай прямо подпадает под п. 2 ст. 617: арендуется нежилое помещение (объект недвижимости), арендатор — гражданин. Оговорка «если законом или договором не предусмотрено иное» здесь не срабатывает: в вашем договоре прямо не написано, что смерть арендатора прекращает аренду, а иных исключений ни закон, ни договор не содержат. Значит, автоматического прекращения аренды не произошло — договор юридически жив, а арендодателем-арендатором временно является наследник (до принятия наследства арендатор «зависает» в наследственной массе).

Проверяем альтернативную ветку — общее правило ст. 418 ГК РФ, применимое по умолчанию к обязательствам.

1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
   — п. 1 ст. 418 ГК РФ

Общее правило ст. 418 позволяет прекратить обязательство смертью должника только тогда, когда исполнение неразрывно связано с его личностью. Аренда помещения — обязательство имущественного, а не личного характера: пользование помещением и внесение платы не требуют личного участия именно этого гражданина, их может исполнять любой правопреемник. Это и объясняет, почему законодатель для аренды недвижимости установил специальное правило (п. 2 ст. 617), вытесняющее ст. 418. Ветка «договор прекратился смертью» для аренды недвижимости законом отвергнута — применить её нельзя.

Вывод: договор НЕ прекратился смертью арендатора и автоматически «раствориться» не может. Права и обязанности арендатора переходят к наследнику (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Пока наследство не принято, арендатор формально отсутствует, но обязательство из договора сохраняется. Ждать полгода только ради «прекращения по смерти» не нужно — по смерти оно не прекращается вовсе.

Можете ли вы как арендодатель сами отказаться от договора со сроком 5 лет

Ваш договор — срочный (5 лет) и зарегистрированный. Односторонний отказ от такого обязательства по общему правилу не допускается.

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 310 ГК РФ

Пункт 1 ст. 310 ГК РФ закрепляет запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, кроме случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или правовыми актами. Свободный отказ «просто потому, что арендатор умер» ни одним из этих случаев не охватывается. Важная оговорка — абзац второй п. 2 ст. 310: если одна сторона не ведёт предпринимательской деятельности (а ваш арендатор — гражданин, не организация), то даже право договорного одностороннего отказа по общему правилу может предоставляться только «слабой» стороне — то есть вам как арендодателю в договоре можно было дать такое право. Но вы прямо указали, что в договоре подобного пункта нет. Значит, внесудебный путь закрыт.

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
   — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Здесь же принципиально: даже если бы право на отказ было, ст. 450.1 ГК РФ связывает прекращение договора с моментом получения уведомления другой стороной. Уведомить умершего арендатора или неизвестных вам наследников «надлежащим образом» невозможно — это ещё одна причина, по которой внесудебный отказ не работает. Формально можно направить уведомление по последнему известному адресу, но риск того, что такой отказ сочтут несостоявшимся из-за недоставки, крайне высок.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) § 2. Недействительность сделок Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Норма ст. 165.1 ГК РФ подтверждает риск: юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки адресату, и хотя оно считается доставленным и при невручении по зависящим от адресата причинам, здесь адресат умер, и «зависящих от него» обстоятельств нет — сообщение будет считаться недоставленным, а уведомление — неполученным.

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
   — п. 2 ст. 450 ГК РФ

Поэтому реальный путь — судебное расторжение по требованию арендодателя: п. 2 ст. 450 ГК РФ допускает расторжение при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Неуплата арендной платы и коммунальных платежей — классический случай существенного нарушения.

Вывод: односторонне отказаться от договора вы не вправе (п. 1 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ — права на отказ договор не предусматривает, а уведомление умершему не доставляется). Единственный способ расторгнуть договор — обратиться в суд с иском о его досрочном расторжении по правилам ст. 450 и ст. 619 ГК РФ.

Основания и порядок досрочного расторжения договора по вашему требованию в суде

Материальное основание для иска содержит ст. 619 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
— ст. 619 ГК РФ, п. 2

Для вас работает пункт 3 этой статьи — «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». С момента смерти арендатора плату не вносит никто: если прошло больше двух периодов подряд, основание для расторжения в суде налицо. Учтите порог «более двух раз подряд» — это три и более подряд просроченных платежа; при невысокой арендной плате и нечастых платежах срок просрочки придётся отсчитать по условиям договора. Если арендатор также существенно ухудшает или не использует помещение по назначению, применим и пункт 1 ст. 619.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1.
— абз. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2

Ст. 619 ГК РФ требует обязательной досудебной стадии: до иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о погашении долга в разумный срок. Именно из-за смерти арендатора эта стадия становится сложной — но она не отменяется. Вы должны направить предупреждение по последнему известному адресу арендатора, а после открытия наследства (узнав состав наследников или место открытия наследства) — наследникам, в том числе через нотариуса, ведущего наследственное дело (нотариус по запросу привлекается для участия в деле согласно п. 3 ст. 1175 ГК РФ). Без такого направления иск о расторжении по п. 3 ст. 619 будет оставлен без рассмотрения/отказано в иске. Это ваш главный документный шаг — досудебное требование о погашении задолженности и о расторжении.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

После расторжения (по решению суда) вступает ст. 622 ГК РФ: арендатор обязан вернуть помещение, а если не возвращает — арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата и возмещения убытков сверх неустойки. Это ваш механизм «выжимания» ситуации: чем дольше помещение не возвращено, тем больше оснований требовать плату и убытки.

Судебный акт о расторжении договора и является тем основанием, по которому обременение снимается в Росреестре (об этом — отдельный блок).

Вывод: подавайте иск о досрочном расторжении договора аренды по ст. 619 ГК РФ (не уплачена плата более двух раз подряд) и взыскании задолженности. Обязательна досудебная стадия — письменное предупреждение арендатору/наследникам с разумным сроком (абз. 3 ст. 619). После расторжения суд обязывает вернуть помещение по ст. 622 ГК РФ. Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения ответчика-наследника, а до принятия наследства — к наследственному имуществу с привлечением нотариуса (п. 3 ст. 1175 ГК РФ).

Срок принятия наследства и «полгода ожидания» — нужно ли ждать

Наследственное правопреемство возникает по общим правилам части третьей ГК РФ.

1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. 2. Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами. Статья 1111. Основания наследования Наследование осуществляется по завещанию , по наследственному договору и по закону. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом. Статья 1112. Наследство В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114.
   — п. 1 ст. 1110 ГК РФ

П. 1 ст. 1110 ГК РФ: наследство переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, как единое целое, включая права и обязанности арендатора по вашему договору. Именно отсюда «растёт» правило п. 2 ст. 617: аренда не выпадает из наследственной массы, потому что это имущественное право, переходящее по наследству.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Ст. 1112 ГК РФ очерчивает границы наследственной массы: в неё входят имущественные права и обязанности, а не входят права и обязанности, неразрывно связанные с личностью. Аренда помещения к личным не относится — значит, право пользования помещением и обязанность платить аренду входят в наследство и переходят к наследникам.

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
   — п. 1 ст. 1154 ГК РФ

П. 1 ст. 1154 ГК РФ устанавливает срок принятия наследства — шесть месяцев со дня открытия наследства (со дня смерти, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Отсюда и ваши «полгода»: это срок, в течение которого наследники должны заявить о себе. Но важно понимать, что это срок принятия наследства наследниками, а не срок, в течение которого аренда «ждёт». Договор аренды всё это время (а также после принятия наследства) продолжает действовать.

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176.
   — п. 1 ст. 1175 ГК РФ

П. 1 ст. 1175 ГК РФ: наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, но каждый — в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Смерть арендатора не обнуляет долг по арендной плате и коммуналке — он становится долгом наследодателя и ложится на наследников в пределах стоимости наследства.

1. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176. Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах 1. В состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива.
   — п. 3 ст. 1175 ГК РФ

П. 3 ст. 1175 ГК РФ даёт ключ к действиям до появления наследников: до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, для участия в деле привлекается нотариус, а суд приостанавливает производство до принятия наследства или перехода выморочного имущества государству. То есть вам не обязательно «сидеть и ждать полгода бездействуя»: вы вправе предъявить требования к наследственному имуществу.

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
   — п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Второй сценарий — если через полгода никто наследство не примет. Тогда по п. 1 ст. 1151 ГК РФ имущество считается выморочным; применительно к долгам арендатора (как имущественной обязанности, не связанной с личностью) при отсутствии наследников соответствующая часть уходит государству.

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Важный нюанс: п. 1 ст. 1152 ГК РФ — для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется. Значит, если наследников нет, обременение арендой и связанные с ним права/обязанности переходят к государству (муниципальному образованию/РФ) без процедуры принятия. Это второй потенциальный ответчик — публично-правовое образование.

Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества. В случае, когда назначен исполнитель завещания (статья 1134), нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по согласованию с исполнителем завещания. Исполнитель завещания принимает меры по охране наследства и управлению им самостоятельно либо по требованию одного или нескольких наследников. 3. В целях выявления состава наследства и его охраны банки, другие кредитные организации и иные юридические лица обязаны по запросу нотариуса сообщать ему об имеющихся у этих лиц сведениях об имуществе, принадлежавшем наследодателю. Полученные сведения нотариус может сообщать только исполнителю завещания и наследникам. 4. Нотариус осуществляет меры по охране наследства и управлению им в течение срока, определяемого нотариусом с учетом характера и ценности наследства, а также времени, необходимого наследникам для вступления во владение наследством. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) Исполнитель завещания осуществляет меры по охране наследства и управлению им в течение срока, необходимого для исполнения завещания. 5.
— п. 2 ст. 1171 ГК РФ

Параллельно вы можете простимулировать выявление наследства через нотариуса: п. 2 ст. 1171 ГК РФ позволяет нотариусу принимать меры по охране наследства, в том числе по заявлению «других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества», к которым относится и заинтересованный арендодатель.

Вывод: ждать шесть месяцев не «для прекращения» договора, а для определения круга наследников. Договор всё это время действует (п. 2 ст. 617, ст. 1110, 1112 ГК РФ); долг переходит к наследникам в пределах стоимости наследства (п. 1 ст. 1175). Вы можете и должны действовать уже сейчас: предъявить требования к наследственному имуществу с привлечением нотариуса (п. 3 ст. 1175), а по истечении срока — к выморочному имуществу / публичному собственнику (ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Через нотариуса запросите сведения о наследственном деле и используйте охрану наследства по п. 2 ст. 1171 ГК РФ.

Взыскание долга по аренде и коммунальным платежам, проценты и убытки (денежные последствия)

Наряду с расторжением вы вправе взыскать долг. Основание — ст. 393 и ст. 15 ГК РФ.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

П. 1 ст. 393 ГК РФ обязывает должника возместить убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; использование иных способов защиты (расторжение, неустойка) не лишает вас права на возмещение убытков. Это распространяется и на наследников как правопреемников арендатора.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

П. 1 ст. 395 ГК РФ: за просрочку уплаты денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга по ключевой ставке Банка России. Начисляйте проценты на сумму невнесённой арендной платы и коммунального возмещения (если договор возлагал коммуналку на арендатора). Обратите внимание: п. 4 ст. 395 — при договорной неустойке за то же нарушение проценты по ст. 395 не взыскиваются; проверьте договор на наличие неустойки и выбирайте один инструмент (либо неустойку по договору, либо проценты по ст. 395).

Срок исковой давности по денежным требованиям — общий.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

При этом п. 3 ст. 1175 ГК РФ прямо устанавливает: при предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. На практике это означает, что оформить требования нужно своевременно.

1. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176. Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах 1. В состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива.
   — п. 3 ст. 1175 ГК РФ

Вывод: взыскивайте задолженность по арендной плате и коммунальным платежам с процентами по ст. 395 ГК РФ (либо неустойкой по договору) и убытки по ст. 393 и ст. 15 ГК РФ; общий срок исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), а по требованиям к наследникам он не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению (п. 3 ст. 1175 ГК РФ) — тянуть с обращением в суд нельзя. Надлежащий ответчик — наследники либо наследственное имущество с привлечением нотариуса (п. 3 ст. 1175, ст. 1151 ГК РФ).

Снятие записи об аренде в ЕГРН

Регистрация аренды и её погашение регулируются п. 2 ст. 651 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
   — п. 2 ст. 651 ГК РФ

П. 2 ст. 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения (правила § 4 гл. 34, где находится эта норма, применяются к аренде нежилых помещений) на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Ваш пятилетний договор зарегистрирован — это и есть запись об обременении в ЕГРН. Нежилое помещение (как объект недвижимости) — предмет регулирования § 4 гл. 34 ГК РФ по аналогии с арендой зданий/сооружений (если оно часть здания — правила применяются к помещениям).

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

П. 2 ст. 8.1 ГК РФ: обременение (аренда) возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в реестр. Пункт 3: запись в реестр вносится при наличии заявлений всех лиц, совершивших сделку, если иное не предусмотрено законом; п. 4: если право прекращается вследствие обстоятельств, указанных в законе, запись вносится по заявлению лица, для которого наступают такие последствия. Практический вывод: погашение записи об аренде при расторжении договора по соглашению требует совместного заявления сторон; однако при расторжении договора судом таким основанием является вступившее в силу решение суда, и запись погашается в порядке, установленном для прекращения аренды по решению суда.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения. 136. В целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды; запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды. В случае если уступка прав по договору аренды осуществляется на основании решения суда или в порядке универсального правопреемства запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды в ЕГРН не вносится. В новую запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды, за исключением сведений об арендаторе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды, в которой был указан первоначальный арендатор (то есть лицо, уступившее свои права по договору аренды).
— п. 135 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра № П/0514

Порядок урегулирован Приказом Росреестра № П/0514: государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Это прямо предусматривает механизм погашения записи об аренде без соглашения сторон. Поскольку соглашение подписать невозможно (одна сторона умерла, наследники не объявились), вашим основанием для погашения записи становится судебное решение о расторжении договора.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 6. Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 7. Представление документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.
— п. 5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

П. 5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ: регистрирующий орган не вправе истребовать дополнительные документы, если представленные документы соответствуют требованиям закона. То есть при подаче заявления и надлежащего основания (решение суда, вступившее в силу) вы не должны столкнуться с требованиями «привести вторую сторону».

места или объекта незавершенного строительства, имеющих признаки выморочного имущества, и обращается к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении такого объекта недвижимости. В случае, если выморочное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, уполномоченный орган уведомляет о выявлении такого выморочного имущества федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2023 № 397-ФЗ)
— ч. 1 ст. 69.1 ФЗ № 218-ФЗ

Отдельно — судьба записи при выморочности: ч. 1 ст. 69.1 ФЗ № 218-ФЗ регулирует выявление объектов недвижимости с признаками выморочного имущества и обращение к нотариусу за свидетельством — это касается правового статуса имущества, но запись об аренде погашается по основанию прекращения договора.

Вывод: пока договор не расторгнут, вы не можете погасить запись об аренде в одностороннем порядке — по общему правилу нужны заявления обеих сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Единственная рабочая схема: получить вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора аренды, подать в Росреестр заявление о погашении записи об аренде на основании этого решения; запись о сделке и об обременении погашаются (п. 135 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0514). Истребовать у вас «подпись умершего» регистратор не вправе (п. 5 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).

Риски самовольных действий и границы самозащиты

Отдельно предупреждаю о рисках «самостоятельного» решения проблемы — вскрытия помещения, смены замков, вывоза вещей.

Пока договор аренды не расторгнут (а он, как разобрано выше, действует — п. 2 ст. 617 ГК РФ), помещение находится во владении/пользовании арендатора и его правопреемников. Самовольное выселение, вскрытие, воспрепятствование доступу — это односторонние действия вопреки ст. 310 ГК РФ и могут быть квалифицированы как самоуправство и нарушение прав наследников, с обязанностью возместить убытки (ст. 15, 393 ГК РФ). Единственный законный способ прекратить отношения и вернуть помещение — судебное расторжение договора и требование о возврате по ст. 622 ГК РФ.

Самозащита по ст. 14 ГК РФ допускается лишь при условии соразмерности нарушению и не может выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения; произвольное занятие помещения к соразмерным мерам защиты не относится.

Вывод: самостоятельно вскрывать помещение, менять замки и выселять арендатора/наследников нельзя. Возврат владения оформляйте только через решение суда о расторжении договора и судебный акт о возврате помещения (ст. 619, 622 ГК РФ), иначе рискуете самим стать ответчиком по иску о возмещении убытков.

Условия применения и смежное право: когда иск легитимен и кто отвечает по договору

Условия, при которых ваши требования вообще применимы, и смежный вопрос о надлежащем ответчике.

Условие первое — сохранение договора. Обратите внимание на оговорку в п. 2 ст. 617 ГК РФ «если законом или договором не предусмотрено иное»: если в вашем договоре всё-таки есть плата за расторжение или прямое указание на прекращение по смерти — вывод меняется. По вашим словам, такого пункта нет, поэтому применяется общее правило: договор действует, наследник вступает в него.

1. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;
   — п. 2 ст. 617 ГК РФ

Условие второе — существование самого основания для иска. Требование о расторжении по ст. 619 ГК РФ возникнет только при задолженности «более двух раз подряд»; если договор предусматривает, скажем, годовой платёж, порог наступит только через три года просрочки. До этого момента используйте иные основания существенного нарушения (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619 ГК РФ).

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
   — п. 2 ст. 450 ГК РФ

Условие третье — процессуальная легитимация ответчика (смежное право — наследственное). Надлежащим ответчиком является наследник, принявший наследство, либо — до принятия — наследственное имущество, к спору о котором привлекается нотариус; при выморочности — публично-правовое образование. Это прямо следует из п. 3 ст. 1175 ГК РФ и делает процессуальную ситуацию подвижной: пока состав ответчика не определён, суд по вашему делу будет приостанавливаться, и вы должны это предусмотреть в исковом заявлении — указать в качестве ответчиков всех известных иных лиц и просить привлечь нотариуса и предъявить требования к наследственному имуществу.

1. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176. Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах 1. В состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива.
   — п. 3 ст. 1175 ГК РФ

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
   — п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Смежное право (пределы ответственности). П. 1 ст. 1175 ГК РФ ограничивает ответственность наследников стоимостью перешедшего к ним имущества: по долгам арендатора вы получите не больше, чем стоит принятое наследство. Это влияет на выбор требования (взыскать долг и расторгнуть — да; получить больше стоимости наследства — нет).

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176.
   — п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Вывод по условиям и смежному праву: ваши требования применимы при соблюдении трёх условий — (1) договор не содержит прямого исключения на случай смерти; (2) имеется существенное нарушение в виде невнесения платы более двух раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ) либо иное существенное нарушение (п. 2 ст. 450 ГК РФ); (3) определён надлежащий ответчик — наследник, наследственное имущество с привлечением нотариуса, либо публично-правовое образование (п. 3 ст. 1175, ст. 1151 ГК РФ), при этом предел взыскания ограничен стоимостью наследственной массы (п. 1 ст. 1175 ГК РФ). Иск подаётся в районный суд (по месту нахождения ответчика/наследственного имущества).