Правовой статус клиента в договоре субаренды: кто он для субарендатора
Базовая конструкция: собственник помещения — арендодатель, клиент — арендатор. Именно так термины определены законом:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ
Для собственника клиент остаётся арендатором — стороной договора аренды, получившей имущество во владение и пользование. Этот статус не меняется от того, что часть помещения передаётся дальше.
Далее закон прямо называет действие клиента и вводит термин для второй стороны нового договора:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
Норма описывает ситуацию клиента буквально: он «сдает арендованное имущество в субаренду (поднаем)» — следовательно, в договоре с третьим лицом он выступает субарендодателем (в терминологии поднайма — наймодателем), а третье лицо — субарендатором (поднанимателем). Термин «арендодатель» закон резервuет за собственником: арендодатель — тот, кто изначально предоставляет имущество в аренду. Обратите внимание: та же норма подтверждает, что ответственным перед собственником по основному договору остаётся клиент, а не субарендатор, — то есть клиент не «выпадает» из арендных отношений.
Термины «арендатор» и «арендодатель» в договоре субаренды применимы лишь производно: по абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к субаренде применяются правила об аренде, поэтому в тексте договора субаренды клиент для удобства может именоваться «арендодателем» по отношению к субарендатору (по аналогии с арендой), но его точное юридическое наименование в этих отношениях — субарендодатель. Употребление термина «арендатор» для клиента в договоре субаренды юридически неточно и порождает путаницу, поскольку арендатором он является в другом договоре — с собственником.
Вывод по вопросу: для субарендатора клиент является субарендодателем (при поднайме — наймодателем); арендатором он остаётся по отношению к собственнику-арендодателю, и это разные договоры и разные стороны. В договоре субаренды клиента следует указывать как «субарендодатель» (допустимо уточнение «арендатор по договору аренды № … от …»), а собственника — как «арендодатель».
Условия и допустимые границы передачи части помещения в субаренду
Главное условие законности субаренды — согласие арендодателя; у клиента оно уже есть, что снимает основной риск:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
Согласие арендодателя на сдачу в субаренду дано — значит, клиент действует в пределах п. 2 ст. 615 ГК РФ и не совершает нарушения условий пользования имуществом. Однако по смыслу этой же нормы клиент обязан пользоваться имуществом «в соответствии с условиями договора аренды»: если основной договор прямо запрещает субаренду или ограничивает её (например, только с письменного согласия, только определённые площади), необходимо, чтобы полученное согласие соответствовало этой форме. Согласие лучше иметь письменным — отдельным письмом собственника либо пунктом договора аренды; при споре именно документ подтверждает, что согласие дано.
Границы по сроку и объекту:
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ (абз. 2–3)
Два практических следствия. Во-первых, срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды — иначе условие о сроке окажется недействительным в части превышения; поэтому перед подписанием нужно сверить дату окончания аренды и дату окончания субаренды (в том числе при автопролонгации). Во-вторых, к субаренде применяются правила об аренде, в том числе требование об определённости объекта:
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— п. 3 ст. 607 ГК РФ
Клиент сдаёт часть помещения, поэтому в договоре субаренды нужно идентифицировать именно эту часть — площадь в кв. м, расположение (этаж, номера комнат по плану/кадастровому паспорту, схема с выделением границ), а не просто ссылку на помещение в целом. При отсутствии таких данных условие об объекте считается несогласованным, и договор субаренды может быть признан незаключённым.
Предел, за которым начинается нарушение:
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 3 ст. 615 ГК РФ
Если клиент использует помещение не так, как предусмотрено договором аренды (в том числе сдаёт в субаренду без согласия или с нарушением согласованных условий либо не по назначению), собственник вправе требовать расторжения основного договора и возмещения убытков. При наличии согласия и соблюдении условий договора этот риск снят.
Вывод по вопросу: полученное согласие арендодателя делает субаренду части нежилого помещения правомерной; в договоре субаренды нужно (а) иметь письменное подтверждение согласия, (б) определить сдаваемую часть помещения через площадь и расположение, (в) не устанавливать срок субаренды длиннее срока аренды. Нарушение любого из этих условий даёт собственнику право требовать расторжения основного договора и убытков.
Производность прав субарендатора и последствия прекращения договора аренды
Право клиента сдать помещение в субаренду не самостоятельно, а производно от его арендного права. Это прямо выражено в судьбе субаренды:
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
— п. 1 ст. 618 ГК РФ
Для клиента это означает: субаренда «висит» на основном договоре аренды. Если собственник досрочно расторгнет аренду с клиентом, договор субаренды прекратится, а субарендатор получит право требовать заключения с ним договора аренды напрямую с собственником на оставшийся срок и на условиях прекращённого договора аренды. Клиенту следует учитывать этот риск при согласовании срока и условий субаренды и предупреждать субарендатора о производном характере его права.
Крайний случай связан с пороком самого договора аренды:
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
— п. 2 ст. 618 ГК РФ
Если договор аренды недействителен (например, ничтожен), ничтожным окажется и договор субаренды. Значит, для устойчивости положения субарендатора важно, чтобы основной договор аренды был заключён и оформлен без пороков — в частности, при аренде на срок не менее года соблюдено требование о регистрации:
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ
Это норма о форме договора аренды здания или сооружения; она значима, если основной договор аренды здания/сооружения заключён на срок не менее года и не зарегистрирован — тогда порок основного договора автоматически отражается на субаренде. Данные о регистрации аренды следует проверить (сведения ЕГРН) и либо приложить подтверждение, либо, если срок аренды менее года, учесть, что регистрация не требуется. Для договора субаренды части помещения отдельного требования о кадастровом выделении части не установлено — часть идентифицируется в тексте договора и на схеме.
Вывод по вопросу: право субарендатора производно от права клиента по основному договору аренды; при досрочном прекращении аренды субаренда «отваливается», а субарендатор вправе заключить договор аренды напрямую с собственником на оставшийся срок, при ничтожности основного договора ничтожна и субаренда. Поэтому перед оформлением субаренды клиенту необходимо убедиться в действительности основного договора аренды (включая регистрацию, если аренда заключена на срок не менее года) и учесть риск прекращения субаренды при расторжении основного договора, предусмотрев в договоре субаренды порядок уведомления и расчётов.
