Можно ли вернуть деньги за дезинсекцию и аренду квартиры, если арендодатель не сообщил о тараканах?

Обязанность арендодателя передать жильё без скрытых недостатков

Если ваш договор поименован как аренда (глава 34 ГК РФ), применяется ст. 611 ГК РФ, а если это наём жилого помещения (глава 35) — дублирующая её ст. 676 ГК РФ. Обе нормы возлагают на собственника обязанность передать объект в состоянии, пригодном для проживания.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
   — п. 1 ст. 676 ГК РФ

Для вас это значит: гнездо тараканов за плинтусом и в щели шкафа — это недостаток, из-за которого помещение в момент передачи не было пригодно для проживания по санитарным требованиям. Обязанность обеспечить пригодность лежит на арендодателе, поэтому скрытое заражение — нарушение его обязанности, а не ваша проблема.

Возмещение расходов на устранение недостатков (дезинсекция, 9 000 ₽)

Ключевая норма — п. 1 ст. 612 ГК РФ. Она прямо даёт арендатору при обнаружении недостатков «возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества».

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
   — п. 1 ст. 612 ГК РФ

Обратите внимание: закон НЕ требует предварительного письменного согласования дезинсекции. Возражение арендодателя «вы не согласовали» юридически несостоятельно: норма говорит о праве потребовать возмещения расходов, а не о согласовательной процедуре. Более того, он сам присутствовал при обработке и не возражал, что подтверждает его осведомлённость о недостатке и фактическое одобрение действий. Единственное исключение для него — п. 2 ст. 612 ГК РФ, который нужно проверить отдельно.

Риск арендодателя: был бы дефект виден при осмотре

Проверяю защитную ветку арендодателя — п. 2 ст. 612 ГК РФ исключает его ответственность, если недостаток должен был быть обнаружен при осмотре.

1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   — п. 2 ст. 612 ГК РФ

Здесь важно разделить: «должен был обнаружить» означает недостаток, очевидный при обычном визуальном осмотре. Заражение гнездом в труднодоступном месте (за плинтусом, под обшивкой шкафа) при дневном осмотре скрыто и очевидным не является — значит, из-под ответственности арендодатель не выходит. Однако бремя доказывания скрытости дефекта ложится на вас, поэтому сохраните фото, переписку и показания дезинсекторов.

Ответственность за порчу вещей (тараканы в вещах)

Вред имуществу возмещается по правилам ст. 1064 ГК РФ и через возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
   — п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Применение: тараканы в вещах — это порча/утрата имущества (реальный ущерб) и расходы на восстановление. Вина арендодателя в передаче заражённого жилья считается по п. 2 ст. 1064 ГК РФ презюмированной: освобождается от возмещения лишь тот, кто докажет, что вред возник не по его вине. Он должен доказать, что заражение произошло не из его квартиры (например, вы сами занесли). Практически придётся доказать стоимость испорченных вещей и их порчу — фото, акт, возможно оценка.

Вывод: скрытое заражение квартиры тараканами в момент передачи — недостаток, за который отвечает арендодатель в силу п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 676 ГК РФ; в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ вы вправе требовать возмещения понесённых расходов на устранение недостатка (9 000 ₽ на дезинсекцию) без предварительного письменного согласования, поскольку он был осведомлён и присутствовал, а также требовать возмещения вреда испорченным вещам (ст. 15, ст. 1064 ГК РФ) при доказанности размера. Между вами спор частных лиц, Закон о защите прав потребителей не применяется (кроме случая, когда арендодатель — профессиональный ИП/организация).

Возврат платы за 11 дней аренды

Удержанная плата за период, когда пользоваться квартирой было невозможно из-за заражения, удерживается арендодателем без правового основания. Такое имущество подлежит возврату как неосновательное обогащение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Применение: за 11 дней вы фактически не получали того, за что платили — пригодного для проживания жилья. Если квартира была заселена скрыто заражённой и в эти дни требовалась обработка, соразмерно этот период подлежит возврату. Здесь есть развилка: если вы частично проживали в квартире (пусть и с тараканами), размер возврата может быть уменьшен судом, поскольку пользование всё же происходило. Если же пользование было полностью парализовано до устранения дефекта, возврату подлежит вся сумма за этот период.

Проценты за пользование чужими денежными средствами

На удерживаемые суммы (и 9 000 ₽ расходов, и плату за 11 дней) можно начислить проценты.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

пункта 1 статьи 395, устанавливающего, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга; размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России
— Постановление КС РФ № 39-П от 12.07.2023 (о содержании п. 1 ст. 395 ГК РФ)

Применение: с момента, когда арендодатель узнал о неосновательности удержания (получение вашей претензии с требованием вернуть деньги), на эти суммы начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Это увеличивает вашу выгоду в иске, поэтому в претензии обязательно укажите требование о возврате и дату.

Способ защиты: подсудность и госпошлина

Спор между вами и арендодателем — имущественный гражданско-правовой. Иск подаётся по общим правилам.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.
   — п. 4, 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Применение: иск о взыскании денег предъявляется по месту жительства арендодателя (ст. 28 ГПК РФ). Если цена иска (9 000 ₽ + плата за 11 дней + проценты) не превышает 50 000 ₽, дело подсудно мировому судье (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). При сумме больше — районный суд. Обязательный досудебный порядок для такого иска законом в общем случае не предусмотрен, но претензия полезна: она фиксирует дату начала начисления процентов и добросовестность.

Вывод: плату за 11 дней, которыми вы не могли нормально пользоваться из-за скрытого дефекта, можно истребовать как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ); наряду с ней — проценты по ст. 395 ГК РФ с даты направления требования (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Иск подаётся по месту жительства арендодателя (ст. 28 ГПК РФ): при цене иска до 50 000 ₽ — мировому судье, свыше — в районный суд. Первый шаг — письменная претензия с расчётом.

Что делать, если арендодатель откажет: суд, доказывание и расходы

Если после претензии арендодатель не вернёт деньги, спор переносится в суд. В гражданском процессе действует принцип состязательности и бремени доказывания: бремя лежит на стороне, ссылающейся на обстоятельство.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Кроме того, в гражданском судопроизводстве сторона, в пользу которой состоялось решение, имеет право на возмещение судебных расходов за счет другой стороны, а также на возмещение убытков, причиненных обеспечением иска, на взыскание вознаграждения за потерю времени; с этим связаны также нормы о повороте исполнения решения, об индексации взысканных судом денежных сумм на момент исполнения решения суда и др. (статьи 92, 140, 207-1, 430-432 ГПК РСФСР, статья 80 и части 1 и 3 статьи 95 АПК Российской Федерации). Исходя из указанных особенностей гражданского судопроизводства и учитывая, что активность суда в собирании доказательств ограничена, законодатель вправе связать ответственность государства за вред, причиненный при осуществлении правосудия (т. е. при разрешении дела по существу) посредством гражданского судопроизводства, с уголовно-наказуемым деянием судьи - в отличие от того, как это установлено для случаев возмещения вреда, повлекшего последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 1070 ГК Российской Федерации, в соответствии с которым ответственность государства наступает независимо от вины должностных лиц суда. В этой связи оспариваемое положение не противоречит Конституции Российской Федерации. 4.
— Постановление КС РФ № 1-П от 25.01.2001 (о принципе распределения бремени доказывания в гражданском процессе), п. 4

Применение к вашим фактам: на вас ложится доказывание того, что дефект существовал уже при передаче квартиры и был скрытым (обнаружение насекомых в вещах после заселения и обработки, пояснения службы дезинсекции). На арендодателя — доказывание отсутствия его вины (п. 2 ст. 1064 ГК РФ): что заражение возникло не из его квартиры. Именно поэтому так важны акт и чек дезинсекционной службы, фото, переписка и то, что арендодатель присутствовал при обработке.

Судебные расходы в вашу пользу при выигрыше

Если суд удовлетворит иск, вам возместят понесённые судебные расходы.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Применение: при полном выигрыше вы взыщете с арендодателя уплаченную государственную пошлину и иные понесённые по делу судебные расходы; при частичном удовлетворении расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Вывод: при отказе от добровольного возврата спор решается в суде: подайте письменную претензию, затем иск. Иск подаётся по месту жительства арендодателя (ст. 28 ГПК РФ) — мировому судье при цене иска до 50 000 ₽, в районный суд свыше этой суммы (ст. 23 ГПК РФ). Бремя доказывания скрытого характера дефекта лежит на вас, бремя отсутствия вины — на арендодателе; при выигрыше понесённые судебные расходы возмещаются за его счёт (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).