Как безопасно снять квартиру для дочери-студентки заранее: какие документы запросить у собственника и как подтвердить оплату, чтобы не стать жертвой мошенников

Правовая природа 18 000 руб., которые просит перевести хозяин до заселения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— абз. 1 ст. 678 ГК РФ

Обязанность вносить плату за жилое помещение установлена для нанимателя по договору найма и связана с самим пользованием помещением. До заключения договора и до фактической передачи квартиры требование «оплатить месяц вперёд» не опирается на возникшую у нанимателя обязанность: плата вносится «своевременно», то есть в рамках уже действующего договора. Договор найма, по своей сути, обязывает наймодателя предоставить помещение во владение и пользование за плату.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Ключевое — форма и момент заключения договора. Закон прямо требует для договора найма письменной формы.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Пока нет ни договора, ни передачи помещения, у наймодателя отсутствуют основания удерживать деньги. Если он получит 18 000 руб. и сделка не состоится, сумма становится неосновательным обогащением.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

При отказе заселить и отказе вернуть деньги клиент вправе требовать их как неосновательное обогащение. Исключения, когда вернуть нельзя, очерчены законом и к этой ситуации не относятся.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 26 января 1996 года № 14-ФЗ
— ст. 1109 ГК РФ

Отдельно важна квалификация: если переданную сумму потом назвать «задатком», последствия жёстче. Задаток требует письменной формы, а при сомнении сумма считается авансом.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 380 ГК РФ

Если сумма признана задатком и от сделки отказался сам наниматель, деньги остаются у другой стороны.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Поэтому безопасная форма — аванс, а не задаток.

Вывод: 18 000 руб. до заключения договора и передачи квартиры — это аванс (предоплата), а не задаток. При несостоявшейся сделке сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), а при неправомерном удержании — ещё и с процентами (ст. 1107, 395 ГК РФ). Вносить её до подписания письменного документа и проверки подтверждения прав собственника не следует.

Как защитить факт оплаты: письменный документ вместо перевода «на слово»

Письменная форма договора считается соблюдённой не только единым документом, но и обменом документами, в том числе электронными.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 434 ГК РФ

Если простая письменная форма не соблюдена, стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но сохраняют возможность опираться на письменные и иные доказательства.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: перевод «на карту» без каких-либо письменных пояснений крайне опасен — при споре вы не сможете подтвердить, за что и на каких условиях платили. Переписка в мессенджере с обсуждением квартиры, суммы и срока — уже письменное доказательство, но её надо сохранить и она должна явно называть назначение платежа.

Оптимальный вариант — предварительный договор, в котором фиксируются предмет, адрес квартиры, размер платы, срок заселения и судьба аванса. Он заключается в той же форме, что и основной договор, то есть письменно.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если хозяин уклоняется от заключения основного договора после предварительного, вы вправе требовать понуждения к его заключению; срок такого требования — шесть месяцев.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 5 ст. 429 ГК РФ

Вывод: требуйте не «честного слова», а письменного предварительного договора найма с точным адресом, ФИО и паспортными данными собственника, суммой 18 000 руб., сроком заселения через две недели и пунктом о возврате аванса, если договор не будет заключён или квартира не будет передана. В назначении платежа указывайте: «аванс по предварительному договору найма квартиры по адресу … от …». Это и есть ваше доказательство оплаты.

Какие документы требовать, чтобы убедиться, что квартира действительно его

Наймодателем может быть только собственник или управомоченное им лицо.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

То же правило применимо к найму жилья: наймодатель — собственник или управомоченное им лицо.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Практически это значит: паспорта и «каких-то документов на квартиру» недостаточно. Нужна свежая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — именно она подтверждает, кто собственник и есть ли обременения (залог, арест, аренда). Если сдаёт не собственник — нужна доверенность (с проверкой её по реестру) либо договор, дающий право сдавать в поднаём, с согласием собственника.

Отдельно проверьте, кто фактически зарегистрирован в квартире: зарегистрированные лица сохраняют право пользования, и выселить их потом крайне сложно. Также сверьте, что ФИО в паспорте совпадает с ФИО собственника в ЕГРН, а банковская карта, на которую просят перевести деньги, оформлена на то же лицо.

Вывод: до передачи денег получите на руки: 1) выписку из ЕГРН (не старше месяца); 2) паспорт собственника (сверить данные); 3) при сдаче не собственником — нотариальную доверенность или договор поднайма с согласием собственника; 4) письменное подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц либо согласие на проживание дочери от собственника. Пока этих документов нет — деньги не переводите.

Кто должен быть стороной договора: мать или 17-летняя дочь

Вашей дочери 17 лет — она несовершеннолетняя в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Следовательно, сама по себе (без письменного согласия родителя) она этот договор заключать не вправе, кроме мелких бытовых сделок, к которым наём квартиры за 18 000 руб. в месяц не относится. Сделка будет действительной либо при предварительном письменном согласии, либо при последующем письменном одобрении законного представителя. Имущественную ответственность по такой сделке несовершеннолетний несёт сам.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса. 5. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе открыть банковский счет (статья 846) с согласия родителей, усыновителей или попечителя, за исключением случаев, когда такие несовершеннолетние приобрели дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.06.2025 № 178-ФЗ)
— п. 3 ст. 26 ГК РФ

Проще и надёжнее — заключить договор найма от вашего имени как законного представителя (или от вашего имени как нанимателя с указанием дочери в качестве лица, проживающего совместно). Тогда никаких вопросов о дееспособности не возникнет, а обязанности и ответственность будут вашими, что для наймодателя тоже понятнее.

Вывод: стороной договора найма делайте себя (родителя) либо приложите ваше письменное согласие на заключение договора дочерью. Согласие оформляйте письменно и прикладывайте к договору — устного «я не против» недостаточно.

Если деньги всё-таки исчезнут: возврат, проценты и защита от мошенничества

Если после перевода окажется, что «ни квартиры, ни денег, ни человека», сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение, а на неё начисляются проценты с момента, когда получатель узнал о неосновательности.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов считается по ключевой ставке Банка России, и они взимаются по день фактической уплаты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если же будет доказан умысел — хищение денег путём обмана или злоупотребления доверием, — это уже состав мошенничества.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Заявление о мошенничестве подаётся в полицию; факт принятия заявления подтверждается талоном-уведомлением, а само сообщение регистрируется в КУСП.

Вывод: при исчезновении «хозяина» действуйте параллельно: 1) письменная досудебная претензия с требованием вернуть аванс и проценты по ст. 395 ГК РФ; 2) заявление в полицию по ст. 159 УК РФ с приложением переписки, реквизитов перевода и данных «наймодателя»; 3) при отказе — иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Срок исковой давности — три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Обратите внимание: при переводе на карту сохраните все реквизиты получателя (ФИО, банк, номер карты), чек и скриншот — это ключевые доказательства для взыскания и для полиции.

Куда идти, если наймодатель откажется возвращать деньги

Имущественные споры на сумму до 50 000 руб. рассматривает мировой судья; 18 000 руб. — в этих пределах.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Поэтому иск о взыскании 18 000 руб. и процентов подаётся мировому судье по месту жительства ответчика. Госпошлина при цене иска до 100 000 руб. составляет 4 000 руб., но при цене иска не более 20 000 руб. применяется упрощённый порядок с уменьшенной пошлиной.

Вывод: при споре на 18 000 руб. путь такой: претензия → (при отказе) заявление в полицию → иск мировому судье о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ. Одновременно с иском о возврате аванса можно ставить вопрос о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ), если из-за обмана вы понесли дополнительные расходы.

Риски и доказательства при переводе денег заранее

Главный риск в вашей схеме — платить вслепую. Закон исходит из добросовестности сторон и запрещает извлекать преимущество из недобросовестного поведения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Смежный риск — подмена правовой природы платежа: если в расписке или переписке сумма названа «задатком», при вашем отказе от сделки она не возвращается, а при отказе хозяина он должен вернуть двойную сумму. Именно поэтому квалификация аванс/задаток критична.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Крайне рискованно полагаться только на перевод «на карту» без пояснения назначения. Перевод сам по себе не подтверждает, за что он сделан. Для подтверждения оплаты и договорённости нужны письменные и иные доказательства, а не свидетельские показания близких.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 434 ГК РФ

Если всё пойдёт плохо, единственным подтверждением ваших слов останутся переписка, чек, реквизиты получателя и расписка. Без них взыскание и заявление в полицию теряют силу.

Вывод: безопасный сценарий — не платить до получения выписки из ЕГРН, паспорта и подписания предварительного договора; платёж проводить банковским переводом с ЯВНЫМ назначением («аванс по договору найма квартиры по адресу … от …»), получать расписку и сохранять переписку. Деньги переводить только на счёт, оформленный на собственника, указанного в ЕГРН. Если хозяин отказывается хотя бы от одного из этих условий — от сделки безопаснее отказаться.