Может ли не собственник без доверенности сдавать квартиру по устному разрешению хозяина, имея его документы, ключи и выписку из ЕГРН — риски оспаривания договора и последствия

Достаточно ли устного разрешения собственника и документов, чтобы действовать от его имени

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для клиента это означает: чтобы его действия создавали права и обязанности у собственника, полномочие должно опираться на доверенность, закон или акт органа власти. «Обстановка», из которой полномочие может явствовать (продавец, кассир), — это ситуация, когда третье лицо объективно видит, что человек действует в рамках чужого бизнеса (за прилавком, за кассой). Наличие ключей, копии паспорта, выписки из ЕГРН и родственных связей такой «обстановкой» не является: документы лишь подтверждают, что квартира чужая, но не подтверждают право распоряжаться ею.

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
— п. 2 ст. 182 ГК РФ

Здесь прямо названы лица, которые представителями НЕ являются: действующие в чужих интересах, но от собственного имени. Именно эту модель выбрал клиент («подписать договор от себя»), и из неё следует, что стороной договора он делает себя, а не собственника.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Из этой нормы видно главное: доверенность — это письменное уполномочие. Устная договорённость по телефону доверенностью не является, сколько бы документов собственника ни было на руках.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— п. 3 ст. 185 ГК РФ

Норма допускает упрощённую форму: письменное уполномочие может быть дано не отдельным документом, а представлено самим собственником непосредственно жильцам, которые удостоверяются в его личности и делают отметку. То есть письменная форма (телеграмма, СМС с последующей распиской, отметка на договоре) — минимум, но не «только нотариальная доверенность».

Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
— п. 4 ст. 185 ГК РФ

Важная развилка в пользу клиента: полномочия представителя могут содержаться в самом договоре. Значит, законный маршрут — не обязательно отдельная нотариальная доверенность, а письменный агентский договор или договор поручения с собственником, где прямо указаны полномочия сдавать квартиру и получать плату.

Вывод: без письменного уполномочия (доверенности, агентского договора/договора поручения либо письменного уполномочия, представленного жильцам) клиент не вправе действовать от имени собственника, и паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждение родства и ключи такого права не создают. Но письменное уполномочие не обязано быть нотариальным — достаточно письменного документа; нотариус нужен только в случаях, прямо указанных в законе (о них — блок 4).

Что будет, если клиент подпишет договор «от себя» без полномочий

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
— п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ

Эта норма отвечает на главный вопрос клиента. Если он подпишет договор от имени собственника, не имея полномочий, сделка считается заключённой от имени и в интересах самого клиента — то есть жильцы получат права требования к нему, а не к собственнику. Собственник может «спасти» ситуацию последующим одобрением, и тогда права и обязанности возникнут у него с момента совершения сделки; но до одобрения жильцы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
— п. 3 ст. 183 ГК РФ

Это — цена риска для клиента: если собственник не одобрит сделку, жильцы могут либо потребовать исполнения от клиента лично, либо отказаться и взыскать с него убытки. Единственное исключение — если жильцы знали или должны были знать об отсутствии полномочий (например, им прямо сказали, что клиент не собственник и доверенности нет).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Если договор признают недействительным, включается двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает полученное, а пользование квартирой возмещается деньгами. То есть жильцы, выселяясь, вправе требовать назад плату за неотработанный период — и по факту требовать её будут с того, кто подписал договор и брал деньги, то есть с клиента.

Вывод: подписание договора «от себя» без полномочий не делает сделку автоматически ничтожной — она связывает самого клиента (ст. 183 ГК РФ); оспорить её жильцы могут как сделку, нарушающую требования закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ — ничтожна при посягательстве на права третьих лиц), а последствия — двусторонняя реституция и возмещение убытков. Собственник защищён: без его одобрения он стороной не становится. Спасает ситуацию только последующее одобрение сделки собственником или письменное уполномочие, оформленное до подписания.

Законная схема: агентский договор или договор поручения с собственником

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
— абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Это и есть «чистая» модель, которую описывает клиент: агент совершает действия от своего имени, но за счёт принципала. Требуется лишь письменный агентский договор с собственником (в нём — полномочие найти жильцов, подписать договор найма, получать плату, срок, размер и порядок вознаграждения).

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1, 2 ст. 1005 ГК РФ

Ключевое последствие: по сделке, совершённой агентом от своего имени, права и обязанности возникают у агента, даже если принципал назван в сделке. Это означает, что при схеме «от себя» именно клиент будет отвечать перед жильцами за возврат платы и за недостатки квартиры — и он же вправе требовать от жильцов исполнения. Поэтому в агентском договоре обязательно прописать порядок передачи денег собственнику и ответственность за состояние квартиры.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению и вправе передать права владения и пользования другим лицам, оставаясь собственником. Значит, законная передача квартиры жильцам возможна — вопрос только в оформлении полномочий клиента.

Вывод: сдавать квартиру можно и без нотариальной доверенности — по письменному агентскому договору или договору поручению с собственником (ст. 1005, 971, 185 ГК РФ). Но при схеме «от своего имени» стороной договора найма становится сам клиент, а не собственник; чтобы действия признавались совершёнными в интересах собственника и он не мог отказаться от них, договор должен быть письменным и содержать конкретные полномочия.

Нотариальная доверенность: когда она обязательна

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Нотариальная форма требуется в трёх случаях: доверенность на сделки, требующие нотариальной формы; на подачу заявлений о государственной регистрации прав; на распоряжение правами, зарегистрированными в реестрах. Для обычного договора найма квартиры нотариальная форма не требуется — следовательно, и нотариальная доверенность на его подписание не нужна. Но если клиент будет сам подавать заявление в Росреестр о регистрации обременения, его доверенность должна быть нотариальной.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а при найме на срок не менее года ограничение (обременение) права собственности подлежит государственной регистрации. Это важная развилка: если квартира сдаётся на 11 месяцев или меньше, регистрация не нужна и нотариальная доверенность не понадобится; если на год и более — потребуется регистрация, а значит, доверенность клиенту на подачу документов должна быть нотариальной.

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.
— ч. 2 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация обременения проводится на основании заявления сторон договора (наймодателя и нанимателя). Значит, заявление может подать сам собственник либо наниматель-жилец, и участие клиента как представителя не обязательно — тем самым можно обойтись и без нотариальной доверенности.

Вывод: нотариальная доверенность клиенту не нужна для самого договора найма — закон требует лишь письменную форму (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Нотариальной она должна быть только если клиент будет сам подавать в Росреестр заявление о регистрации обременения при найме на срок от года и более (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, п. 2 ст. 674 ГК РФ). В этом случае лучше, чтобы заявление подавали собственник или наниматель (ч. 2 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ), либо чтобы собственник выдал нотариальную доверенность.

Оспаривание сделки: кто и когда может её оспорить

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Общее правило для нашей ситуации: сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц (собственника, других жильцов, соседей), ничтожна — если из закона не следует иное. Однако в случае с превышением полномочий применяется специальная норма (ст. 183 ГК РФ), переводящая сделку на неуполномоченное лицо, а не признающая её автоматически недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Это важная защита клиента: если по поведению собственника (получал деньги, не возражал, подтверждал сдачу) жильцы добросовестно полагались на действительность сделки, ссылка на её недействительность «не имеет правового значения». То есть при наличии факта принятия денег собственником оспорить сделку спустя время будет крайне трудно.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ

Норма напоминает: сдавать жилое помещение могут именно собственники на основании договора. Поэтому основание для оспаривания у собственника появляется тогда, когда он не давал поручения либо жильцы знали об отсутствии полномочий у клиента.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ст. 35 ЖК РФ, п. 1

Если сделка будет признана недействительной и жильцы откажутся освобождать квартиру, выселение происходит только по требованию собственника и на основании решения суда. То есть сверхоперативно выселить жильцов «явочным порядком» клиент или собственник не вправе.

Вывод: оспорить договор может собственник (если не давал поручение или не одобрил сделку) либо жильцы (например, требующие возврата денег) — по правилам ст. 166, 167, 168 ГК РФ, с последствиями в виде двусторонней реституции и возмещения убытков. Но при наличии доказательств поручения и/или одобрения (см. блок 7) сделку оспорить почти невозможно в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ. Выселение жильцов производится только по требованию собственника и по решению суда (ст. 35 ЖК РФ).

Денежные последствия: плата, убытки, проценты

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— абз. 1 п. 1 ст. 15 ГК РФ

Убытки потерпевшей стороны (жильцов или собственника) взыскиваются в полном объёме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду. Если клиент взял плату и не передал её собственнику или не вернул жильцам при расторжении — это и есть прямые убытки.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

На удерживаемые и не возвращённые вовремя денежные средства начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за весь период просрочки. Это относится к любому случаю, когда клиент удержал или не вернул чужие деньги — будь то плата жильцов или средства, причитающиеся собственнику.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если клиент получил деньги без законного основания (сделка не состоялась, полномочий не было и собственник не одобрил), он обязан вернуть их как неосновательное обогащение. Это ключевой финансовый риск: и жильцы, и собственник могут потребовать возврата денег именно с того, кто их получил.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Кроме самой суммы, на неосновательное обогащение начисляются проценты (ст. 395 ГК РФ) с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности получения средств. То есть просрочка возврата платы «наращивает» долг.

Вывод: все полученные клиентом деньги при отсутствии одобрения или законной схемы являются неосновательным обогащением и подлежат возврату (ст. 1102, 1107 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ; убытки стороны взыскиваются в полном объёме (ст. 15 ГК РФ). Единственный способ избежать этого риска — письменный агентский договор (договор поручения) и своевременная передача денег собственнику под расписку, либо прямое указание в договоре найма собственника как наймодателя.

Ответственность клиента: административная, уголовная, налоговая

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самоуправство по ст. 19.1 КоАП РФ — это самовольное осуществление действительного или предполагаемого права вопреки установленному порядку, не причинившее существенного вреда. Если клиент, не имея полномочий, «распорядится» чужой квартирой и жильцы пожалуются, наказание — предупреждение или небольшой штраф.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Если в результате «самовольной» сдачи квартиры причинён существенный вред (например, испорчено имущество, сорвана сделка, значительные расходы собственника), возможно привлечение к уголовной ответственности по ч. 1 ст. 330 УК РФ. Оценка «существенности» — оценочная, но риск реальный.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Наиболее опасный сценарий — если клиент возьмёт деньги жильцов и не передаст их собственнику, скрыв, что действует без полномочий: это может быть квалифицировано как мошенничество (хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием). Именно поэтому ключевое значение имеют письменные доказательства поручения и передачи денег.

лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники; 7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; 8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей; 9) лица, осуществляющие майнинг цифровой валюты, а также реализацию (приобретение) цифровой валюты. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Статья 5. Порядок и условия начала и прекращения применения специального налогового режима 1. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на специальный налоговый режим, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. 2.
— пп. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Клиент не может применять спецрежим НПД (самозанятость), если ведёт деятельность в интересах другого лица по договору поручения или агентскому договору. Значит, получая деньги за сдачу чужой квартиры, клиент не вправе оформлять этот доход как самозанятый.

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Доход от сдачи имущества в аренду (наём) — это доход от источника в РФ.

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — пп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 228 НК РФ

Лица, получающие доходы по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно, подают декларацию и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Обязанность по декларированию дохода лежит на собственнике, а не на клиенте.

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей. Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Ставка НДФЛ зависит от суммы налоговой базы: по основной массе доходов физического лица-резидента — 13% при базе до 2,4 млн руб. за год, с прогрессией до 22% для самых высоких доходов. Для обычной арендной платы применяется 13%.

Вывод: административный риск клиента — самоуправство по ст. 19.1 КоАП РФ, уголовный — самоуправство по ч. 1 ст. 330 УК РФ при существенном вреде и мошенничество по ч. 1 ст. 159 УК РФ при присвоении платы. Налоговые последствия ложатся прежде всего на собственника: доход от аренды (найма) — доход от источника в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), который он обязан задекларировать и обложить НДФЛ (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 228 НК РФ); ставка по ст. 224 НК РФ — 13% при базе до 2,4 млн руб. с прогрессией выше. Клиент не вправе применять НПД при работе по агентскому договору или договору поручения (пп. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ).

Сроки: продолжительность найма, действие доверенности и возврат денег

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Продолжительность найма определяет, нужна ли госрегистрация: при найме на срок менее года обременение не регистрируется, и вся сделка может оформляться простым письменным договором. Если сдавать на год и более — требуется государственная регистрация (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а для подачи документов нужна нотариальная доверенность.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
— п. 3 ст. 183 ГК РФ

Срок для собственника определиться с одобрением сделки — «разумный»: если ответ на предложение одобрить сделку не поступил в разумный срок, жильцы вправе отказаться от договора и потребовать от клиента возмещения убытков. Поэтому клиенту выгодно получить одобрение (или письменное уполномочие) до подписания договора.

Вывод: срок найма определяет формальные требования: до 1 года — письменная форма без регистрации; от 1 года — госрегистрация обременения и (для подачи документов) нотариальная доверенность. Одобрение сделки собственником должно быть получено в разумный срок; при его отсутствии требования жильцов обращаются к клиенту. Практический безопасный срок агентского договора — на весь период сдачи квартиры.

Как юридически безопасно оформить исполнение

Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
— п. 4 ст. 185 ГК РФ

Полномочия можно прописать прямо в договоре с собственником — необязательно делать отдельную доверенность. Оптимально: письменный агентский договор или договор поручения с собственником на поиск жильцов, подписание договора найма и получение платы, с указанием порядка передачи денег и вознаграждения клиента.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— п. 3 ст. 185 ГК РФ

Минимальный упрощённый вариант, если агентский договор заключить невозможно: собственник письменно уполномочивает клиента и представляет это уполномочие жильцам, которые удостоверяются в его личности и делают отметку. Это также создаёт доказательство полномочий.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1, 2 ст. 1005 ГК РФ

При схеме «от своего имени» помните: стороной договора становится клиент, и он же отвечает перед жильцами. Поэтому в договоре найма можно прямо назвать собственника наймодателем с подписью собственника либо приложить его письменное согласие — тогда договор будет защищён от оспаривания.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Деньги, которые при отсутствии законной схемы попадают к клиенту, считаются неосновательным обогащением с процентами по ст. 395 ГК РФ. Поэтому исполнение должно быть документировано: передача платы собственнику — по расписке или платёжному документу, с указанием периода и назначения платежа.

Вывод (исполнение): безопасный порядок — заключить с собственником письменный агентский договор (или договор поручения), подписать договор найма с указанием собственника как наймодателя либо с приложением его письменного уполномочия, передавать деньги собственнику под расписку, а при найме на срок от года и более — оформить нотариальную доверенность либо заявление в Росреестр от собственника или нанимателя.

Убытки перед жильцами и собственником: возмещение и неустойка

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— абз. 1 п. 1 ст. 393 ГК РФ

Должник (в схеме «от своего имени» это клиент) обязан возместить кредитору (жильцам или собственнику) убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, причём кредитор не лишён права одновременно требовать и иных мер защиты. То есть даже если договор расторгнут, жильцы могут взыскать с клиента расходы на переезд, разницу в цене новой аренды и т.п.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— абз. 1 п. 1 ст. 15 ГК РФ

Убытки взыскиваются в полном объёме: реальный ущерб плюс упущенная выгода. Если из-за отсутствия полномочий у клиента сделка сорвётся, собственник вправе требовать упущенную выгоду — плату за весь период, на который квартира не была сдана из-за спора.

Вывод (деньги): при схеме «от себя» клиент как должник отвечает перед жильцами по ст. 393 ГК РФ за убытки от неисполнения или ненадлежащего исполнения, а их размер определяется по ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб + упущенная выгода). Перед собственником клиент отвечает по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1107 ГК РФ) — возврат всей полученной платы с процентами по ст. 395 ГК РФ. Неустойка возможна только если она прямо предусмотрена договором; в отсутствие такого условия взыскиваются убытки и проценты.

Недействительность сделки: основания и последствия

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
— п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ

Сделка может быть недействительной либо в силу признания судом (оспоримая), либо независимо от такого признания (ничтожная). Требование об оспаривании вправе предъявить сторона сделки или иное лицо, указанное в законе; оспоримая сделка признаётся недействительной, если нарушает права или охраняемые интересы оспаривающего лица. Для нашей ситуации: собственник, не давший поручения, может оспорить договор как нарушающий его интересы; жильцы — если понесли неблагоприятные последствия.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая сторона обязана вернуть полученное, а пользование имуществом компенсируется деньгами. Это означает: жильцы возвращают квартиру, а клиент возвращает плату за неотработанный период; при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц (например, собственника или соседей), ничтожна, если законом не установлено иное. Однако в отношении превышения полномочий действует специальное правило ст. 183 ГК РФ, поэтому такая сделка чаще квалифицируется как оспоримая и «привязывается» к неуполномоченному лицу.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Полученные клиентом деньги без законного основания подлежат возврату как неосновательное обогащение. Это распространяется и на случай, когда договор признан недействительным: основание получения платы отпадает.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На неосновательное денежное обогащение начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности получения. Это делает удержание чужих денег экономически невыгодным.

Вывод: договор, заключённый без полномочий, может быть оспорен (собственником) либо признан ничтожным как нарушающий права третьих лиц (ст. 166, 168 ГК РФ); последствия — двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ) и возврат денег как неосновательного обогащения с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ). Одновременно с этим действует защита п. 5 ст. 166 ГК РФ: если собственник своим поведением (получением денег, молчанием) давал основание полагаться на действительность сделки, ссылка на недействительность не будет иметь правового значения.