Может ли несовершеннолетний 15 лет снять квартиру без родителей и какое согласие нужно

Может ли 15-летний сам заключить договор найма квартиры

Объём дееспособности несовершеннолетнего 14–18 лет установлен ст. 26 ГК РФ. По общему правилу он совершает сделки с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Ключевые исключения (распоряжение заработком и стипендией, авторские права, вклады, мелкие бытовые сделки) — во втором пункте той же статьи:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 2 ст. 26 ГК РФ

Договор найма квартиры — это сделка, по которой наниматель принимает жилое помещение во владение и пользование за плату на срок и с обязанностью вносить платежи:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Для вас это означает: договор найма квартиры не является мелкой бытовой сделкой (это длительное, как правило, дорогостоящее обязательство с регулярными платежами), поэтому под исключения п. 2 ст. 26 ГК РФ он не подпадает. Значит, по общему правилу для аренды квартиры 15-летнему нужно письменное согласие законных представителей. Исключение — если аренда оплачивается из вашего собственного заработка/стипендии: тогда вы распоряжаетесь своим доходом (пп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ), но и в этом случае безопаснее оформить согласие родителей, так как сама сделка по своему характеру к «мелким бытовым» не относится. Форма согласия — простая письменная, нотариальное удостоверение законом для этой сделки не требуется: ст. 26 ГК РФ говорит именно о «письменном согласии».

Важно: собственник прав, что сомневается, — он, заключая договор с несовершеннолетним без согласия родителей, рискует тем, что договор впоследствии будет оспорен. При этом сам договор с вами закон не запрещает: вы вправе быть нанимателем, но с согласия законных представителей. Сам договор заключается в письменной форме:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Вывод: да, вы как 15-летний можете арендовать квартиру и быть стороной договора найма, но для этого нужно письменное согласие ваших законных представителей (родителей/усыновителей/попечителя). Нотариальное удостоверение такого согласия законом не предусмотрено — достаточно простой письменной формы. Однако пока согласие не оформлено, договор будет оспоримым, и безопаснее его не подписывать до получения согласия.

Что будет с договором, если родители не дали согласия

Если вы подпишете договор найма без согласия законных представителей, такой договор не является ничтожным автоматически — он оспорим: суд может признать его недействительным по иску родителей, усыновителей или попечителя:

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными. Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 1.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Из этой нормы следует практический риск: собственник знает о ней и потому не хочет подписывать договор — если родители впоследствии передумают, они вправе через суд требовать признания договора недействительным. При удовлетворении такого иска применяются правила о возврате полученного по недействительной сделке:

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ

то есть каждая сторона возвращает другой всё полученное (вы — квартиру, собственник — полученную плату), а при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость. До момента, пока иск не заявлен и не удовлетворён, ваш договор действует.

Одновременно закон прямо допускает последующее письменное одобрение сделки родителями, и в этом случае она действительна без всяких оговорок:

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ (последующее одобрение)

Срок оспаривания ограничен: требование о признании оспоримой сделки недействительной подчиняется специальной исковой давности:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Практически это значит: риск оспаривания вашего договора родителями существует, но ограничен годичным сроком с момента, когда родители узнали об основаниях для оспаривания. Если родители не оспорят договор в течение года, оспорить его по этому основанию уже не смогут, и договор останется действительным.

Вывод: если договор уже подписан без согласия, это не катастрофа — достаточно получить письменное одобрение родителей (отдельным документом либо подписью на самом договоре). Отсутствие согласия создаёт риск оспаривания сделки родителями в течение одного года (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а при её признании недействительной стороны возвращают друг другу полученное (абз. 2 п. 1 ст. 171 ГК РФ). При наличии письменного одобрения этого риска нет.

Кто законный представитель и чьё согласие нужно, если родители в разводе

Согласие требуется от «законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя» (п. 1 ст. 26 ГК РФ, см. > Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.

— п. 1 ст. 26 ГК РФ). Законные представители несовершеннолетнего — это его родители; именно они защищают его права и интересы и выступают в его защиту без специальных полномочий:

Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Родители имеют преимущественное право на обучение и воспитание своих детей перед всеми другими лицами. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 2. Родители обязаны обеспечить получение детьми общего образования. Родители имеют право выбора образовательной организации, формы получения детьми образования и формы их обучения с учетом мнения детей до получения ими основного общего образования. (Пункт в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) Статья 64. Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей 1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
— п. 1 ст. 63 СК РФ

Право на защиту прав ребенка принадлежит родителям, а сам ребенок 14 лет и старше вправе самостоятельно обращаться за защитой в орган опеки и попечительства и в суд:

Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом. Несовершеннолетний, признанный в соответствии с законом полностью дееспособным до достижения совершеннолетия, имеет право самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, в том числе право на защиту. 2. Ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (лиц, их заменяющих). При нарушении прав и законных интересов ребенка, в том числе при невыполнении или при ненадлежащем выполнении родителями (одним из них) обязанностей по воспитанию, образованию ребенка либо при злоупотреблении родительскими правами, ребенок вправе самостоятельно обращаться за их защитой в орган опеки и попечительства, а по достижении возраста четырнадцати лет в суд. 3. Должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка. Статья 57.
— п. 1, 2 ст. 56 СК РФ

Для вас это значит: если родители состоят в браке — согласие даёт каждый из них как законный представитель (безопаснее получить письменное согласие обоих). Расторжение брака родителей само по себе не прекращает их родительских прав и обязанностей, поэтому согласие всё равно берётся у обоих, если они оба являются законными представителями. Если вы находитесь под опекой/попечительством — согласие даёт попечитель, а в вопросах, где требуется участие органа опеки, — дополнительно орган опеки и попечительства. Если у вас есть свой заработок или стипендия, сделка по распоряжению этим доходом относится к исключению (пп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ, см. > Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.

— п. 2 ст. 26 ГК РФ), и в этой части согласие формально не требуется. Обратиться за защитой вы как 15-летний можете и самостоятельно — в орган опеки и попечительства или в суд (п. 2 ст. 56 СК РФ).

Вывод: согласие берётся у законного представителя (у каждого родителя — если оба сохраняют родительские права; у попечителя — если вы под попечительством). Нотариальная форма не нужна, достаточно письменной. Если родители отказываются дать согласие, вы вправе самостоятельно обратиться в орган опеки и попечительства или в суд по достижении 14 лет.

Регистрация по месту пребывания в другом городе

Ключевой правовой вопрос — нужна ли регистрация по месту пребывания и нужно ли для неё согласие собственника. Закон устанавливает льготное правило именно для несовершеннолетних: их регистрация по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия собственника и иных лиц:

Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия лиц, указанных в абзацах втором - четвертом пункта 10 настоящих Правил. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2021 № 744) 13. (Пункт исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) 14. Регистрация гражданина по месту пребывания в гостинице, санатории, кемпинге, которые классифицированы в соответствии с Положением о классификации средств размещения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 г.
— абз. 3 п. 12 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

При этом действует общее правило: документы для регистрации принимает лицо, предоставляющее жильё, а сама регистрация оформляется на основании заявления и документов гражданина (п. 12 Правил № 713, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Для вас это означает важное: регистрация несовершеннолетнего по месту пребывания законных представителей не зависит от согласия собственника — это исключение из общего порядка. Однако регистрация несовершеннолетнего по месту пребывания «законных представителей» подразумевает, что ребёнок регистрируется по тому же адресу, где пребывают родители; если вы намерены жить отдельно, а родители остаются в другом городе, ситуация с регистрацией усложняется, потому что обязанность обеспечить учёт по месту пребывания лежит на лицах, предоставляющих жильё, и на законных представителях.

Вывод: для временного проживания в другом городе регистрация по месту пребывания не носит характера сделки, требующей согласия родителей в гражданско-правовом смысле как для договора, но оформляется по документам и заявлению лица, предоставляющего жильё. Льгота закона касается регистрации несовершеннолетнего по месту пребывания его законных представителей; при самостоятельном проживании в другом городе вам следует согласовать порядок регистрации с родителями и собственником.

Альтернатива: договор заключает родитель, вы только проживаете

Если ваши родители или законные представители хотят исключить любые риски, договор найма квартиры может быть заключён не вами, а родителем (как нанимателем). Тогда вы проживаете в квартире и в силу п. 2 ст. 671 ГК РФ являетесь постоянно проживающим вместе с нанимателем лицом — членом семьи нанимателя, который пользуется всеми правами по договору наравне с нанимателем (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом случае вопрос о вашей дееспособности вообще не возникает: стороной сделки выступает полностью дееспособный родитель.

Дополнительно: сам собственник прав, что его смущает несовершеннолетний контрагент, и он вправе требовать согласие законных представителей. Однако отказ собственника только по причине вашего возраста (при наличии согласия родителей и нормального пакета документов) не основан на каком-либо законе — закон запрещает несовершеннолетним быть нанимателями, а лишь требует согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ, см. > Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.

— п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Вывод: есть две рабочие схемы: (1) вы наниматель + письменное согласие родителей; (2) наниматель — родитель, вы проживаете как член его семьи. Обе законны. Первый вариант проще для родителей; второй — надёжнее для собственника, так как исключает спор о дееспособности. Оплату аренды вы можете вносить сами из своего заработка/стипендии в силу пп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ.