Можно ли заключить договор о намерениях аренды нежилого помещения и территории, если право собственности арендодателя ещё не зарегистрировано в Росреестре

Можно ли сейчас законно связать собственника договором о намерениях об аренде

Действующее право прямо предусматривает конструкцию, которая позволяет зафиксировать договорённости о будущей аренде, не дожидаясь регистрации права собственности, — предварительный договор, и альтернативу — опцион на заключение договора.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность
— п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6.
   — п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ

1. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда
   — п. 5 ст. 429 ГК РФ

По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор — это самостоятельная сделка: стороны обязуются заключить основной договор (здесь — аренды) в будущем на условиях, указанных в предварительном. Он не требует, чтобы основной договор был исполним на момент подписания, поэтому отсутствие в ЕГРН записи о праве собственника само по себе не лишает предварительный договор силы. Однако, чтобы он был рабочим инструментом, а не «пустой бумажкой», обязательны три вещи: (1) письменная форма единого документа (п. 2 ст. 429 ГК РФ, иначе ничтожность); (2) условия, позволяющие точно определить предмет будущей аренды — конкретное нежилое помещение (кадастровый/условный номер, адрес, площадь) и конкретную прилегающую территорию, а также цену аренды и иные условия, о согласовании которых заявляет сторона (п. 3 ст. 429 ГК РФ); (3) прямо указанный срок, в который должен быть заключён основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если срок не указать, он считается равным одному году, но клиенту, не желающему «висеть» без определённости, лучше назначить конкретную дату или событие («в течение 10 дней после регистрации права собственности в ЕГРН»).

Понижение рисков «передумал/поменял условия» достигается обеспечительными условиями. Закон прямо допускает обеспечивать задатком именно обязательство заключить основной договор по предварительному договору:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 380 ГК РФ, п. 1

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 381 ГК РФ

Дальше работают уже механизмы защиты: при уклонении собственника от заключения основного договора применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ — право требовать понуждения к заключению договора на условиях предварительного, при этом договор считается заключённым с момента вступления решения суда в силу, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
— п. 4 ст. 445 ГК РФ

Существенная оговорка о сроке обращения в суд: требование о понуждении может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор, а если до этого срока ни одна сторона не направит предложение заключить основной договор, все обязательства из предварительного договора прекращаются.

1. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 6 ст. 429 ГК РФ

Поэтому в предварительном договоре нужно не только указать дату, но и прописать порядок направления предложения о заключении основного договора, чтобы не потерять право требовать по суду через шесть месяцев.

Более сильное, чем предварительный договор, средство фиксации цены — опцион на заключение договора по ст. 429.2 ГК РФ: собственник выдаёт безотзывную оферту с ценой и сроком, арендатор акцептует её в любой момент, причём безотзывная оферта не может быть отозвана.

на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон. 2. В случае, когда опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев. 3. Если опционом на заключение договора не предусмотрено иное, платеж по нему не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта. 4. Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению
— п. 1, 4 ст. 429.2 ГК РФ

Для аренды нежилого помещения на срок год и более опцион (как и предварительный договор) должен быть совершён в форме, установленной для основного договора, — то есть письменно и в виде единого документа, поскольку такая же форма требуется для договора аренды здания или сооружения (п. 5 ст. 429.2, п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это делает опцион удобным: он фиксирует и предмет, и цену, и то, что правообладатель не сможет в одностороннем порядке отказаться от уже согласованных условий, при этом право на аренду возникнет по акцепту.

Вывод по вопросу. Заключить договор о намерениях можно уже сейчас, и он не будет пустой бумажкой при условии, что это именно предварительный договор или опцион на заключение договора в письменной форме с идентификацией обоих объектов (помещение и территория), с ценой и с прямым указанием срока заключения основного договора, подкреплённый задатком либо неустойкой. Такой договор обязывает собственника заключить аренду на согласованных условиях, а при уклонении даёт право в течение шести месяцев потребовать понуждения к заключению договора через суд и возмещения убытков.

Что меняет отсутствие зарегистрированного права собственности у будущего арендодателя

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации, а не с даты подписания договора купли-продажи или акта приёма-передачи.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Юридически это означает: тот, кто называет себя собственником, но чьё право не внесено в ЕГРН, правообладателем ещё не является. Право сдачи имущества в аренду по общему правилу принадлежит собственнику (ст. 608 ГК РФ); при отсутствии записи в реестре распорядительная способность такого лица не подтверждена, поэтому именно сейчас заключить полноценный договор аренды с ним рискованно: арендатор получит помещение от лица, чьё право может быть оспорено, а действительный собственник (если впоследствии выяснится, что покупатель права так и не получил) сможет истребовать имущество из чужого незаконного владения и вытеснить арендатора.

Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Обратите внимание на двойственность п. 6 ст. 8.1 ГК РФ: закон защищает того, кто значится в реестре. Здесь ситуация обратная — в реестре не значится никто из известных клиенту лиц, поэтому именно реестр и есть тот источник, который нужно проверить: если запись о продавце уже внесена, риск резко снижается; если в ЕГРН до сих пор указан иной собственник, риск истребования помещения из владения арендатора реален.

Дополнительный пласт — регистрация самой аренды. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключённым только с момента регистрации.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом
— п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения 1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
— п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ

Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 164 ГК РФ

Здесь есть темпоральная развилка, которая решает вопрос по существу: если в ЕГРН ещё не внесена запись о праве будущего арендодателя, зарегистрировать договор аренды, заключённый на срок год и более, Росреестр не сможет — регистрация обременения возможна только после записи о самом праве. Значит, длительная аренда (год и более) до оформления права технически невозможна без риска признания договора незаключённым; а вот если основной договор будет заключён на срок менее года, государственная регистрация не требуется (п. 2 ст. 609 ГК РФ), и аренда заработает сразу после передачи помещения.

Вывод по вопросу. Пока запись о праве собственности не внесена в ЕГРН, будущий арендодатель не является собственником в смысле ст. 8.1, 131, 223 ГК РФ, и полноценный договор аренды на срок год и более с ним невозможен (его не зарегистрируют, и он не будет считаться заключённым). До регистрации права безопасно фиксировать только предварительный договор или опцион, а сам договор аренды заключать на срок менее года либо заключать после того, как появится запись в ЕГРН (что косвенно подтверждает и расписка МФЦ о приёме документов на регистрацию, которая проверяется через выписку).

Как защититься, если арендодатель передумает или изменит условия

Первый уровень защиты — предварительный договор с санкциями: задаток (при уклонении получившей его стороны возврат в двойном размере, ст. 381 ГК РФ), неустойка, обеспечительный платёж.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 381 ГК РФ

Второй уровень — судебный: при уклонении от заключения основного договора арендатор вправе требовать понуждения к заключению договора на условиях предварительного, и договор будет считаться заключённым с момента вступления решения суда в силу, а также взыскать убытки (п. 5 ст. 429 во взаимосвязи с п. 4 ст. 445 ГК РФ).

1. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда
   — п. 5 ст. 429 ГК РФ

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
— п. 4 ст. 445 ГК РФ

Третий уровень — фиксация цены через безотзывную оферту (опцион): пока срок акцепта не истёк, собственник не может отозвать оферту или в одностороннем порядке изменить цену, а акцепт арендатор оформляет в удобный момент.

на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон. 2. В случае, когда опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев. 3. Если опционом на заключение договора не предусмотрено иное, платеж по нему не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта. 4. Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению
— п. 1, 4 ст. 429.2 ГК РФ

Вывод по вопросу. Если собственник передумает, клиент не остаётся «ни с чем»: задаток (или договорная неустойка) обеспечивает денежную компенсацию, а в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства можно через суд потребовать заключения основного договора аренды на уже согласованных условиях. Чтобы это работало, в договоре о намерениях должны быть жёстко зафиксированы предмет обоих объектов, цена, срок заключения основного договора, размер задатка/неустойки и порядок направления предложения о заключении основного договора; иначе по п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства просто прекратятся с истечением срока.

Ветка «документы о регистрации права уже поданы»: риски и что делать перед подписанием

Если продавец действительно подал документы на регистрацию права и приостановки/отказа нет, риск минимизируется, но не исчезает: до внесения записи в реестр он собственником не является, а регистрирующий орган проверяет законность оснований и может как внести запись, так и отказать.

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Приостановка или отказ в регистрации — основание для того, чтобы не подписывать основной договор аренды, но само по себе не делает предварительный договор недействительным. Практический алгоритм: (1) обязать будущего арендодателя предоставить сведения из ЕГРН об объектах (по кадастровому номеру) и расписку МФЦ/уведомление о приёме документов; (2) прописать в предварительном договоре, что основной договор заключается в срок «после государственной регистрации права собственности арендодателя в ЕГРН», но не позднее конкретной даты; (3) предусмотреть право арендатора отказаться от договора без санкций и требовать возврата задатка в полном объёме, если регистрация права не состоится в течение согласованного срока (п. 1 ст. 381 ГК РФ — при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон задаток возвращается). Если же запись о праве продавца уже есть и в реестре нет других правообладателей, допустимо приступить и к основному договору, но на срок менее года, чтобы не зависеть от регистрации аренды.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 381 ГК РФ

Отдельно — риск, если выяснится, что сделку продавца с объектом оспаривают третьи лица: тогда действительный собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, и арендатор рискует потерять и помещение, и вложенные средства.

Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вывод по вопросу. При поданных, но не завершённых документах на регистрацию права допустимо заключить только предварительный договор аренды (или опцион) с условием заключения основного договора после появления записи в ЕГРН, с задатком и правом на его возврат, если регистрация не состоится в срок; сам же договор аренды безопасно заключать либо на срок менее года без регистрации, либо после регистрации права собственности. Обязательно проверьте выписку из ЕГРН по кадастровым номерам помещения и территории: если в реестре значится иной собственник или есть залог/арест, сделку следует отложить — иначе риск истребования имущества из владения арендатора по ст. 301 ГК РФ становится реальным.