Имею ли я право требовать компенсацию за неудобства и не платить за электроэнергию, если арендодатель допустил рабочих в мой кабинет и они пользуются моим туалетом и светом?

Допуск посторонних в арендованное помещение = нарушение обязательств арендодателя

Вы арендуете кабинет с туалетом по договору аренды, в котором помещение и туалет переданы вам в пользование, а проходов третьих лиц и доступа посторонних не предусмотрено.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— п. 1 ст. 606 ГК РФ

По смыслу этой нормы арендатору передаётся правомочие владения и пользования всем арендованным имуществом — включая кабинет и туалет, прямо поименованные в договоре. Пропуск рабочих третьего лица (соседнего помещения) через ваш кабинет и пользование ими вашим туалетом без вашего согласия и без условия в договоре означает вмешательство в ваше правомочие владения, которое арендодатель обязан вам обеспечить.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

Арендодатель обязан был предоставить и в дальнейшем обеспечивать пользование имуществом в состоянии, соответствующем договору и назначению. Допуская посторонних лиц и передавая им фактическую возможность пользоваться санузлом и помещением, он эту обязанность нарушает.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ

Договором не предусмотрено ни прохода, ни доступа третьих лиц — значит, в силу назначения имущества (кабинет для оказания косметических услуг с отдельным санузлом) посторонние пользоваться им не вправе, а арендодатель не вправе без вашего согласия распоряжаться доступом к нему.

Как владелец, владеющий по договору, вы вправе защищать владение против любого нарушителя, включая собственника.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это означает: проход рабочих и использование ими вашего туалета — это нарушение вашего права, не связанное с лишением владения, которое вы вправе пресечь, в том числе в судебном порядке, требуя от арендодателя устранить препятствия в пользовании.

Вывод: допуск рабочих в арендованный кабинет и туалет без вашего согласия и без условия в договоре — прямое нарушение обязательств арендодателя по обеспечению владения и пользования имуществом (п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ) и нарушение вашего титульного владения (ст. 304, 305 ГК РФ). Вы вправе требовать устранения препятствий.

Право на соразмерное уменьшение арендной платы за период препятствий

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

Допуск посторонних лиц, беспорядок в кабинете и использование вашего санузла рабочими — это ухудшение условий пользования, наступившее по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете. Поскольку пользование помещением по назначению (приём клиентов в приватной обстановке косметического кабинета) существенно ухудшилось, у вас возникает право требовать соответственного уменьшения арендной платы за соответствующий период.

Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. Уполномоченный орган муниципального образования (далее – администрация) принял постановление об организации и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовал информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды. Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: «основной вид – деловое управление, вспомогательный – магазины, развлечение»; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального 70 строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д. По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев. Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован. Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 г. по июль 2017 г.
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020

Позиция Верховного Суда прямо подтверждает: если невозможность полноценного использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, арендодатель не вправе требовать арендную плату в полном объёме, а риск такой невозможности лежит на арендодателе. Сам факт подписания акта приёма-передачи не лишает вас права ссылаться на невозможность полноценного использования.

Размер уменьшения определяется соразмерно степени препятствий: если помещение использовалось, но с существенными ограничениями (присутствие посторонних, беспорядок, занятый санузел), речь идёт не о полном освобождении от платы, а о её снижении пропорционально утраченной полноте пользования.

Вывод: вы вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за весь период, пока шли работы и сохранялись препятствия в пользовании (п. 4 ст. 614 ГК РФ), причём полную плату за такой период арендодатель требовать не вправе.

Возмещение стоимости электроэнергии, потреблённой рабочими

Вы оплачиваете электроэнергию сами по счётчику, установленному в вашем кабинете. Показания изменились в период работы посторонних лиц без вашего участия — то есть рабочие фактически потребили электроэнергию, расходы по которой лягут на вас.

Потребление энергии посторонними лицами и последующая оплата этой энергии за ваш счёт — это сбережение арендодателем (или третьим лицом) имущества за ваш счёт без правового основания.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Поскольку рабочие временно и неосновательно пользовались чужими ресурсами (электроэнергией через ваш счётчик), сбережённое подлежит возмещению по цене, действовавшей на момент окончания такого пользования. Единого договорного основания для возложения этого расхода на вас нет: договор не предусматривает распределения энергии на нужды третьих лиц, и вы не обязаны оплачивать чужое потребление.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Возмещение стоимости чужого потребления охватывается и обязательственной ответственностью арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности обеспечить пользование без вмешательства посторонних.

Что касается права «просто не платить»: механическое удержание части арендной платы без формального уведомления рискованно. По ст. 612 ГК РФ удержание возможно с предварительным уведомлением арендодателя только для расходов на устранение недостатков имущества — это не ваш случай. Для стоимости электроэнергии корректнее заявить отдельное требование о её возмещении (в претензии и, при отказе, в суде), а одновременно — о соразмерном уменьшении арендной платы (см. блок 2). Требования о возмещении энергии и об уменьшении платы могут быть совмещены в одном иске.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На сумму неосновательно сбережённой оплаты энергии в вашу пользу подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения (например, с момента получения вашей претензии с расчётом).

Вывод: вы вправе требовать возмещения стоимости электроэнергии, фактически потреблённой рабочими в период ремонта, по показаниям счётчика и тарифу; заявлять это требование следует отдельно (в претензии/иске), не самовольно удерживая сумму из арендной платы. На сумму требования взыскиваются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Компенсация за «неудобства»: убытки и моральный вред

Имущественные последствия (перемещение личных вещей, беспорядок, порча/утрата вещей при их наличии) возмещаются как убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Если в результате действий посторонних ваше имущество было повреждено или утрачено, либо вы понесли расходы на приведение кабинета в порядок (уборка, восстановление), это реальный ущерб, подлежащий возмещению. Поскольку кабинет используется вами для предпринимательской деятельности, при наличии доказательств снижения дохода (отмена записей клиентов и т.п.) возможно и взыскание упущенной выгоды.

Что касается компенсации «морального вреда» за сами неудобства — здесь действует специальное правило:

1. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. 3. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
   — п. 2 ст. 1099 ГК РФ

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», далее – Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», абзац шестой статьи 6 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»). В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 15.11.2022 № 33

То есть моральный вред, причинённый нарушением имущественных прав (а рассматриваемые нарушения носят именно имущественный характер — пользование помещением, расходы на энергию), компенсируется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Если вы используете помещение для предпринимательской деятельности (услуги наращивания ресниц как систематическое извлечение прибыли), то Закон «О защите прав потребителей» к отношениям аренды нежилого помещения под бизнес не применяется, и оснований для компенсации морального вреда, как правило, нет. Отдельного закона, который предусматривал бы компенсацию морального вреда именно за такие «неудобства» при аренде нежилого помещения, не существует.

Вывод: за имущественные потери (порча вещей, уборка, упущенная выгода) вы вправе требовать возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ). Компенсация морального вреда за «неудобства» по общему правилу не положена, поскольку нарушены имущественные права, а специального закона, позволяющего её взыскать, к вашей ситуации нет (п. 2 ст. 1099 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора и процедура защиты

Если препятствия не устраняются, у вас есть право на досрочное расторжение договора в судебном порядке.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
— ст. 620 ГК РФ

Пропуск рабочих через кабинет и использование ими туалета образуют и «создание препятствий пользованию имуществом» (п. 1 ст. 620), и — при сохранении беспорядка и неустранении вторжения — ухудшение состояния имущества (п. 4 ст. 620). Это самостоятельное основание прекратить арендные отношения, если требования не будут исполнены.

Порядок защиты. Ваши требования носят имущественный характер и вытекают из договора аренды. Подсудность определяется статусом сторон и характером спора:

• если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель (или самозанятая) и помещение используется в предпринимательских целях, а арендодатель — тоже субъект предпринимательской деятельности, спор об аренде нежилого помещения подлежит рассмотрению в арбитражном суде;
• если вы арендуете помещение как физическое лицо без такого статуса, спор рассматривает суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика и/или месту нахождения имущества.

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
   — ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

Альтернативная подсудность по месту жительства истца (правила о защите прав потребителей) применима только если спор подпадает под Закон «О защите прав потребителей», то есть если вы приобретаете услугу для личных, не связанных с предпринимательством нужд. Поскольку помещение используется вами для оказания платных услуг (наращивание ресниц), спор, как правило, потребительским не является.

До суда обязательно: зафиксируйте нарушения (фотографии счётчика с датами, фото беспорядка, акт с описанием, переписку с арендодателем) и направьте арендодателю письменную претензию с перечнем требований — устранить препятствия, уменьшить арендную плату, возместить стоимость энергии, возместить убытки. При игнорировании — обращайтесь в суд.

Срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора аренды и из неосновательного обогащения, — общий, три года (ст. 196 ГК РФ); он начинает течь со дня, когда вы узнали о нарушении права.

Вывод: помимо денежных требований вы вправе в суде добиваться устранения препятствий и — при их сохранении — досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ). Перед судом зафиксируйте доказательства и направьте претензию. Подсудность (арбитраж или суд общей юрисдикции) зависит от вашего предпринимательского статуса; специальная потребительская подсудность к спору о нежилом помещении под бизнес по общему правилу не применяется.