Как снять обременение с квартиры, купленной на маткапитал, если продавец иностранец и обременение не снято после перечисления денег ПФР

Правовая природа обременения и его прекращение в связи с оплатой

Покупка квартиры за счёт средств материнского капитала с перечислением денег Пенсионным фондом продавцу с небольшой задержкой — это продажа недвижимости в кредит (с отсрочкой/рассрочкой платежа). В силу закона такая квартира с момента передачи покупателю и до полной оплаты находилась в залоге у продавца:

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ

Именно поэтому в выписке из ЕГРН висит запись «ипотека в силу закона» в пользу продавца. На такую ипотеку, возникшую на основании федерального закона, распространяются правила о залоге по договору об ипотеке, что прямо закреплено:

1. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Обязательство покупателя по оплате считается прекращённым надлежащим исполнением с момента перечисления Пенсионным фондом всей суммы продавцу:

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
   — п. 1 ст. 408 ГК РФ

Это ключевой момент: залог как акцессорное (обеспечительное) право автоматически прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства — здесь обязательства по оплате цены квартиры:

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога
   — ст. 352 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: раз ПФР перечислил продавцу деньги полностью (пусть и с небольшой задержкой), обязательство по оплате исполнено, а значит, ипотека в силу закона прекратилась в силу закона ещё в 2017 году, независимо от того, что продавец или Росреестр не внесли об этом запись. Небольшая задержка перечисления сама по себе не «оживляет» залог после полной оплаты: залог обеспечивает оплату товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ), и как только оплата получена в полном объёме — обеспечение отпадает. Не дождавшись в срок, продавец по общему правилу мог бы требовать проценты по ст. 395 ГК (п. 4 ст. 488 ГК), но это не сохраняет ипотеку после фактического получения денег.

Вывод: обременение прекратилось автоматически в момент полной оплаты в 2017 году; сохраняется только «мёртвая» запись в ЕГРН, которую нужно погасить, но основания ипотеки как права уже нет.

Почему не получится снять обременение «просто через Росреестр/МФЦ», и как это сделать

Запись об ипотеке без выданной закладной погашается органом регистрации прав только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, а также — что важно для вашей ситуации — по решению суда о прекращении ипотеки:

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
   — ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1

Поскольку срок доверенности представителя истёк, а сам продавец (залогодержатель) — гражданин другого государства, находящийся вне связи (Херсонская область), получить его совместное заявление вы не можете. Заявления залогодержателя тоже нет. Следовательно, единственный рабочий путь — решение суда о прекращении (признании прекращённой) ипотеки, которое в силу закона является основанием для погашения записи:

1. вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Запись о прекращённой ипотеке вносится в ЕГРН на основании решения суда: зарегистрированное право (обременение) может быть оспорено/прекращено только в судебном порядке, а сама регистрация прав по судебному акту осуществляется по заявлению лица, в пользу которого он вынесен, без заявления ответчика:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 4.
   — ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

Дополнительно: поскольку залог прекратился, вы как собственник вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а исковая давность на такое требование не распространяется — это прямо следует из ст. 208 ГК:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Вывод: через МФЦ/Росреестр без участия продавца погасить запись нельзя — нужен суд. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), поскольку требование связано с правами на объект недвижимости, и к нему не применяется трёхлетний срок исковой давности.

Какой иск, к кому, куда и как извещать отсутствующего ответчика-иностранца

Формально требование — иск о признании ипотеки прекращённой (обременения отсутствующим) с требованием погасить регистрационную запись. Ответчик — бывший продавец (залогодержатель) независимо от его гражданства: по общему правилу нормы гражданского законодательства применяются и к иностранным гражданам. Иск предъявляется по исключительной подсудности — в районный суд по месту нахождения квартиры:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Место жительства/пребывания ответчика вам неизвестно. В этом случае суд рассматривает дело после поступления сведений с последнего известного места жительства ответчика, а при отсутствии у ответчика представителя, место жительства которого неизвестно, суд назначает адвоката:

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. Статья 120. Розыск ответчика и (или) ребенка (Наименование в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 1. При неизвестности места пребывания ответчика по требованиям, предъявляемым в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также по требованиям о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика. При неизвестности места пребывания ответчика и (или) ребенка по требованию о возвращении незаконно перемещенного в Российскую Федерацию или удерживаемого в Российской Федерации ребенка или об осуществлении в отношении такого ребенка прав доступа на основании международного договора Российской Федерации судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика и (или) ребенка. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 2. Взыскание расходов на розыск ответчика и (или) ребенка производится на основании заявления территориального органа федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов путем выдачи судебного приказа в порядке, предусмотренном главой 11 настоящего Кодекса.
— ст. 119 ГПК РФ, п. 2

Суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. Адвокат, назначенный судом в качестве представителя ответчика в случаях, предусмотренных настоящей статьей, вправе обжаловать судебные постановления по данному делу. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 93-ФЗ ) Статья 51. Лица, которые не могут быть представителями в суде Представителями в суде не могут быть судьи, следователи, прокуроры, помощники судей, работники аппарата суда и иные лица, участие которых в качестве представителей в судебном процессе запрещено федеральным законом, за исключением случаев участия их в судебном процессе в качестве представителей соответствующих органов или законных представителей. (Статья в редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 80-ФЗ ) Статья 52. Законные представители 1. Права, свободы и законные интересы недееспособных или не обладающих полной дееспособностью граждан защищают в суде их родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом. 2. По делу, в котором должен участвовать гражданин, признанный в установленном порядке безвестно отсутствующим, в качестве его представителя выступает лицо, которому передано в доверительное управление имущество безвестно отсутствующего. 3.
— ст. 50 ГПК РФ, п. 4

То есть невозможность найти продавца в Херсонской области — не препятствие для рассмотрения дела: суд известит его по последнему известному адресу (при необходимости — через компетентные органы/дипломатические каналы, если ответчик-иностранец за границей), а при неизвестности его места нахождения назначит адвоката в качестве представителя и вынесет решение. Сделка 2017 года, совершённая представителем продавца по действовавшей на тот момент доверенности, породила права и обязанности непосредственно у продавца (представляемого), поэтому надлежащий ответчик именно он:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Добросовестность сторон предполагается, поэтому бремя доказывания того, что вы знали о чём-либо порочащем сделку, на другой стороне; у вас же всё оформлялось через агентство, с актом приёма-передачи и перечислением средств ПФР:

1. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;
   — п. 5 ст. 10 ГК РФ

Вывод: подаётся иск о признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращённым и о погашении регистрационной записи — в районный суд по месту нахождения квартиры. Ответчик — продавец; его розыск не обязателен, при неизвестности места жительства суд назначает адвоката и рассматривает дело. Госпошлина по иску неимущественного характера для гражданина — 300 рублей? Нет — 3000 рублей (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей;
   — подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Доказательства исполнения обязательства и доли детей: что приложить к иску

Чтобы суд признал ипотеку прекращённой, нужно документально подтвердить, что обязательство по оплате исполнено в полном объёме. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ), и именно этот факт вы доказываете. К иску следует приложить:

• договор купли-продажи 2017 года с указанием цены и порядка оплаты за счёт средств материнского капитала;
• документы о перечислении Пенсионным фондом средств продавцу (платёжное поручение, уведомление/выписка о перечислении средств МСК) — это прямое доказательство полной оплаты;
• акт приёма-передачи квартиры;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие записи об ипотеке в силу закона и регистрацию долей (по 1/4) на вас и детей;
• копию доверенности представителя продавца (если сохранилась) — для подтверждения надлежащего представительства при сделке.

Сами по себе доли несовершеннолетних детей не создают препятствий для погашения записи: ипотека прекращается в отношении всего объекта, а раздел долей (по 1/4) был оформлен при покупке в 2017 году. Более того, закон прямо допускает оформление жилья, приобретённого за счёт средств материнского капитала, в общую собственность родителей и детей без согласия залогодержателя, когда жильё остаётся в залоге до погашения записи об ипотеке (п. 3 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке»). Согласие органа опеки для погашения записи об обременении не требуется, поскольку речь не об отчуждении детских долей, а об устранении уже прекратившегося обременения.

Вывод: ключевое доказательство — документы о полном перечислении средств ПФР продавцу; наличие детских долей не препятствует снятию обременения через суд, согласие опеки не требуется, участие органа опеки в процессе не обязательно, интересы детей представляют вы как законный представитель.

Альтернативные развилки: особое производство и региональная специфика

Развилка 1 — иск против особого производства. Поскольку речь идёт о споре о праве (прекращении ипотеки), надлежащий порядок — исковое производство с ответчиком-продавцом, а не особое производство об установлении факта. Особое производство (гл. 28 ГПК РФ) допустимо лишь тогда, когда отсутствует спор о праве и заявитель не может иным путём получить документы:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. Статья 266. Подача заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Статья 267. Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов. Статья 268. Решение суда относительно заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269.
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2

В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов. Статья 268. Решение суда относительно заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269. Подача заявления об усыновлении или удочерении 1. Заявление об усыновлении или удочерении (далее - усыновление) подается гражданами Российской Федерации, желающими усыновить ребенка, в районный суд по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка. 2.
— ст. 267 ГПК РФ, п. 2

Здесь же формально есть ответчик (залогодержатель), а сам факт исполнения обязательства подтверждается документами ПФР, поэтому спор о прекращении ипотеки разрешается в исковом порядке. Использовать «факт полной оплаты» через особое производство можно лишь как вспомогательный вариант, если суд сочтёт, что спора о праве нет, но основной путь — иск.

Развилка 2 — региональный аспект. Продавец находится в Херсонской области, однако это влияет только на порядок извещения ответчика, а не на материальное право: ипотека возникла и прекращается по федеральным нормам (ст. 352, 408, 488 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»). Региональных актов, которые бы меняли основания прекращения ипотеки в силу закона, нет. Если же вы сами планируете в будущем продавать квартиру, для долей, находящихся в собственности в силу выделения доли детям по материнскому капиталу, применяются федеральные правила о минимальном сроке владения и имущественном вычете (ст. 217.1, 220 НК РФ), а не региональные.

Развилка 3 — если ПФР перечислил не всю сумму или с существенной просрочкой. Если бы выяснилось, что оплата была неполной, ипотека сохранялась бы в неоплаченной части, а продавец мог бы претендовать на проценты по ст. 395 ГК за просрочку. В вашем случае деньги перечислены полностью, задержка небольшая, поэтому залог прекратился целиком.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога
   — ст. 352 ГК РФ, п. 1

Вывод: основной и единственно надёжный путь — исковое производство в районный суд по месту нахождения квартиры с требованием признать ипотеку прекращённой и погасить запись; особое производство — не основной, а запасной вариант; региональная специфика на исход не влияет.

Что делать, если Росреестр откажет, и итоговая последовательность действий

Даже после вступления решения суда в законную силу регистрация погашения записи об ипотеке производится по заявлению лица, в пользу которого вынесено решение, без заявления продавца:

1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 4.
   — ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

Порядок действий:

1. Запросите (если ещё нет) актуальную выписку из ЕГРН и разыщите документы о перечислении средств ПФР (через отделение СФР/ПФР можно получить копии платёжных документов, если оригиналы утрачены).
2. Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры о признании ипотеки (обременения) прекращённой и погашении регистрационной записи. Госпошлина — 3000 рублей (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). В иске сразу заявите ходатайство об извещении ответчика по последнему известному адресу и о назначении адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ.
3. Получив вступившее в законную силу решение, подайте его в орган регистрации прав (через МФЦ) — запись об ипотеке будет погашена без участия продавца.

Если Росреестр по каким-либо причинам приостановит или откажет — отказ (приостановление) можно оспорить, но при корректно вынесенном решении суда о прекращении ипотеки оснований для отказа нет, так как судебный акт прямо назван основанием для погашения записи (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке», п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: механизм снятия обременения — только через суд (районный суд по месту нахождения квартиры), с госпошлиной 3000 рублей; после вступления решения в силу запись погашается Росреестром по вашему заявлению без какого-либо участия пропавшего продавца.