Может ли арендатор отказаться от индексации арендной платы, если в договоре указано «по соглашению сторон», и как прописать автоматическую индексацию без согласия арендатора?

Действительно ли при формулировке «по соглашению сторон» арендатор может отказаться от индексации

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ прямо допускает изменение размера арендной платы «по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором», — но это диспозитивное правило-ориентир, которое «включается», если стороны не установили иного.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2.
— п. 3 ст. 614 ГК РФ

Из этой нормы следует главное для вашей ситуации: закон НЕ заставляет стороны согласовывать повышение — он лишь называет «по соглашению сторон» способом по умолчанию, когда в договоре не прописан другой механизм. Если вы оставите в договоре формулировку «индексация раз в два года по соглашению сторон», то само повышение будет возможно только через заключение дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение — двусторонняя сделка, оно требует воли обеих сторон. Значит, арендатор вправе просто не подписывать соглашение, и юридически индексации не произойдёт: прежняя плата сохранится. Отсюда ваш вывод верен: при «по соглашению сторон» индексация фактически зависит от согласия арендатора и не гарантирована.

Свобода договора при этом позволяет сторонам сконструировать любое условие, кроме случаев, когда содержание условия предписано императивной нормой:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Следовательно, вы не обязаны придерживаться диспозитивной модели «по соглашению сторон» — п. 4 ст. 421 ГК РФ даёт вам право установить иной, автоматический механизм, исключив применение диспозитивной нормы. Это и есть правовая основа для вашей цели.

Вывод: да, ваше понимание правильное. Формулировка «индексация раз в два года по соглашению сторон» означает, что без подписания арендатором допсоглашения повышения не будет — арендатор может от него отказаться, и плата останется прежней. Пункт 3 ст. 614 ГК РФ лишь описывает способ по умолчанию, он диспозитивен, поэтому его можно заменить договорным механизмом автоматической индексации.

Можно ли прописать автоматическое (одностороннее) повышение платы без согласия арендатора

Да, можно — при условии, что обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Общее правило запрещает одностороннее изменение обязательства, но прямо предусматривает исключение для предпринимательских отношений:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Для аренды помещения под аптеку, где и арендодатель, и арендатор — предприниматели (ИП или юрлицо), работает абзац первый п. 2 ст. 310 ГК РФ: одностороннее изменение условий допускается, если это предусмотрено договором. Это подтверждает Пленум ВС РФ:

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). 4 Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ). По смыслу статьи 672 ГК РФ условиями корпоративного договора может быть предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения обязательств для любого из его участников. 11. При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54

Пленум разъяснил и момент, с которого повышение вступает в силу при одностороннем порядке, — с даты доставки уведомления:

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

То есть в договор нужно включить условие, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на определённый процент (или на индекс), и указать, что изменение происходит автоматически с определённой даты без заключения дополнительного соглашения. Тогда индексация не зависит от воли арендатора.

Порядок реализации такого права — уведомление, доставленное другой стороне:

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Это означает, что механизм должен содержать три элемента: (1) объективный критерий повышения (фиксированный процент или индекс потребительских цен); (2) периодичность и дату (например, «с 1 января каждого года»); (3) порядок реализации — направление арендатору письменного уведомления с указанием новой суммы, при этом изменение вступает в силу с даты, определённой в договоре (не ранее доставки уведомления). Дата и периодичность должны быть прямо названы в тексте, иначе условие будет неопределённым.

Но границы есть: одностороннее повышение должно опираться на конкретный, объективно определяемый механизм, а не на произвольное усмотрение арендодателя. Пленум предупреждает:

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 4501 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Например, по этому основанию суд отказывает во взыскании части процентов по кредитному договору в случае одностороннего, ничем не обусловленного непропорционального увеличения банком процентной ставки. 15. Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ). Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54

Практический смысл: фиксируйте не «арендодатель вправе увеличить плату по своему усмотрению», а жёстко заданный параметр — например, «арендная плата ежегодно увеличивается на 7%» либо «на индекс потребительских цен по данным Росстата». Так вы исключаете риск признания одностороннего изменения ничтожным как недобросовестного.

Обратите внимание на периодичность: диспозитивное правило п. 3 ст. 614 ГК РФ ориентирует на изменение «не чаще одного раза в год». Оно диспозитивно, поэтому вы вправе установить иную периодичность, однако для надёжности механизм (критерий, периодичность, дата, уведомление) должен быть определён однозначно.

Вывод: автоматическую индексацию без согласия арендатора прописать можно, если оба контрагента — предприниматели. Для этого в договоре надо прямо предусмотреть право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы (абзац первый п. 2 ст. 310 ГК РФ), указать объективный механизм (фиксированный процент или индекс), периодичность, дату и порядок уведомления (см. процитированные положения законодательства и п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Формулировка «индексация по соглашению сторон» заменяется на «арендодатель ежегодно увеличивает плату на __% (или на ИПЦ Росстата) путём направления уведомления; изменение вступает в силу с даты, указанной в уведомлении».

Ветка «если плату меняем всё же по соглашению сторон» — как оформить и чем это грозит

Если вы по коммерческим причинам оставляете модель «по соглашению сторон», закон допускает и такой вариант, но его надо прописать детально, иначе договор превратится в ненадёжный. Изменение договора по соглашению сторон возможно по общему правилу, а соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор; при отказе либо молчании в установленный срок спор решается судом:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Это означает: при отказе арендатора подписать соглашение вы вправе не просто «оставить всё как есть», но и заявить требование об изменении договора в суд — однако только через арбитраж, и лишь если порядок досудебного обращения соблюдён (направьте предложение об изменении и дождитесь отказа или истечения срока). Это существенно длиннее и дороже, чем автоматическая индексация.

Для корректного применения норм важное значение имеет толкование договора — суд исходит из буквального значения слов:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Практический смысл: формулировка должна точно называть механизм (например, «арендная плата подлежит увеличению на величину индекса потребительских цен за предыдущий год, но не более __%, с 1-го числа месяца, следующего за направлением уведомления»). Если оставить абстрактное «раз в два года по соглашению сторон», суд при споре будет толковать условие буквально и может признать индексацию неопределённой.

Вывод: ветка «по соглашению сторон» правомерна, но она не гарантирует автоматического роста. В этом варианте вы можете рассчитывать только на допсоглашение, а при отказе — на судебное изменение договора в арбитражном суде (ст. 452 ГК РФ). Для гарантированной индексации предпочтительна односторонняя модель, описанная выше; согласительную модель выбирайте только если сознательно готовы к риску отказа и суда.

Денежные последствия отказа платить проиндексированную плату, регистрация договора и доказательства

Когда вы правильно оформите автоматическое повышение, у арендатора возникает денежное обязательство по новой ставке. За просрочку можно закрепить неустойку:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

При отсутствии договорной неустойки применяются законные проценты по ключевой ставке Банка России:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для автоматического механизма критично, чтобы факт направления уведомления был доказуем, — иначе арендатор заявит, что не получал его. Здесь работает правило о юридически значимых сообщениях:

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) § 2. Недействительность сделок Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Это означает: пропишите в договоре конкретный адрес и способ направления уведомления (например, заказным письмом с описью вложения и/или на согласованный e-mail), и тогда уведомление будет считаться доставленным даже при уклонении арендатора от получения. Без такой оговорки уведомление может не создать последствий.

Практически доказывание строится на: (1) надлежащем уведомлении — почтовая квитанция и опись вложения, отчёт об отправке письма с вложениями по ЭДО, отчёт о доставке e-mail; (2) расчёте новой ставки — при индексации по ИПЦ это справка/публикация Росстата, при фиксированном проценте — арифметический расчёт; (3) периоде просрочки — выписка по счёту/платёжные документы арендатора. Эти документы и составляют доказательственную базу для взыскания задолженности и санкций. Бремя доказывания доставки уведомления лежит на арендодателе, поэтому отлаженный канал уведомлений в договоре — не формальность, а условие взыскания.

Что касается формы договора на 5 лет: договор аренды здания/сооружения на срок не менее года подлежит госрегистрации, а для помещений применяется тот же годовой критерий:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Пятилетний срок означает, что договор подлежит государственной регистрации в Росреестре; без регистрации он не считается заключённым. Сами акты об изменении размера платы, где цена не является предметом ипотеки/отчуждения, регистрации не требуют — регистрируется обременение по договору, а не каждая индексация. Региональные акты о порядке сдачи городского нежилого фонда (например, постановления Правительства Москвы) касаются имущества, находящегося в собственности города, и к частному арендодателю не применяются.

Если арендатор систематически не вносит плату, можно ставить вопрос о расторжении:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— ст. 619 ГК РФ, п. 2

Вывод: при корректно оформленном автоматическом повышении неуплата новой ставки влечёт взыскание задолженности, а также неустойку или проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 395 ГК РФ); при повторной неоплате возможно досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ) с обязательным письменным предупреждением. Договор аренды на 5 лет подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В договор обязательно включите условия о порядке и адресе направления юридически значимых уведомлений, чтобы индексация считалась состоявшейся по факту доставки, а канал уведомлений и расчёт новой ставки обеспечивали доказательственную базу для взыскания.