Как ИП оплатить аренду нежилого помещения, если расчетный счет арендодателя арестован по уголовному делу: официальные способы и дополнительные соглашения

Основной законный способ: депозит нотариуса

Арест расчётного счёта арендодателя делает невозможным исполнение обязательства способом, предусмотренным договором (перечисление на этот счёт). Для такой ситуации закон даёт должнику прямое право внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
   — ст. 327 ГК РФ, п. 1

Ключевой пункт для вашей ситуации — подпункт 4 пункта 1: «уклонение кредитора от принятия исполнения или иная просрочка с его стороны». Поскольку принятие платежа на согласованный договором счёт стало объективно невозможным именно в силу обстоятельств на стороне кредитора (арест его счёта), а иного законного способа принять надлежащее исполнение кредитор не обеспечил, у вас есть основание для депозита. Арендодатель, предлагающий незаконные способы (наличные сверх лимита, криптовалюта), сам создаёт ситуацию, при которой надлежащее принятие исполнения не обеспечивается.

1. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
   — п. 2 ст. 327 ГК РФ

Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору. (В редакции федеральных законов от 29.12.2014 № 457-ФЗ; от 23.05.2018 № 119-ФЗ) О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги. (В редакции федеральных законов от 29.12.2014 № 457-ФЗ; от 23.05.2018 № 119-ФЗ) Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.
— ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате

Момент внесения денег в депозит нотариуса приравнивается законом к исполнению обязательства. Это решает вашу главную проблему: вы не останетесь «крайними» и не будете должны платить второй раз — обязательство прекращается внесением в депозит, а не получением денег арендодателем. Нотариус сам извещает кредитора о поступлении средств.

Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом должнику для представления должником в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) Выдача либо перечисление должнику или кредитору денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, и процентов, причитающихся за пользование этими денежными средствами, производится банком по распоряжению нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) Денежные средства, находящиеся в депозите нотариуса более десяти лет со дня их внесения на публичный депозитный счет нотариуса и не востребованные должником или кредитором в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, подлежат передаче нотариусом в казну Российской Федерации на основании распоряжения нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ)
— ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате

Важный момент: депозит можно внести безналично. Вы не обязаны везти наличные — вы перечисляете средства на публичный депозитный счёт нотариуса по его распоряжению. Это полностью снимает риски кассовой дисциплины и превышения лимита наличных расчётов.

Вывод: наиболее законный и безопасный для вас способ — вносить арендную плату и коммунальные платежи в депозит нотариуса по месту исполнения обязательства (по месту нахождения помещения/кредитора). Внесение в депозит в силу закона считается исполнением обязательства, проценты и неустойка за этот период начисляться не должны, а риск «второй оплаты» отсутствует.

Защита от признания вас неисправным арендатором (просрочка кредитора)

Пока действует арест счёта, вы объективно не можете исполнить обязательство способом, указанным в договоре. Это просрочка кредитора, а не должника.

1. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 405 ГК РФ

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают. 3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
   — ст. 406 ГК РФ, п. 1

1. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 406 ГК РФ

Из этих норм прямо следует: поскольку вы не могли исполнить обязательство вследствие обстоятельств на стороне кредитора (арест счёта и отсутствие законной альтернативы принятия платежа), вы не считаетесь просрочившим, а проценты по денежному обязательству за время такой просрочки кредитора не начисляются.

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
   — ст. 408 ГК РФ, п. 1

Вывод: до тех пор, пока вы действуете добросовестно (вносите плату в депозит нотариуса либо иным законным способом), вас нельзя признать неисправным арендатором: просрочки должника нет, неустойка/проценты за период ареста счёта не начисляются, а оснований для расторжения договора по мотиву неоплаты не возникает. При этом важно зафиксировать сам факт ареста счёта (копия постановления суда, запрос в банк) — это доказательство невозможности исполнения способом, предусмотренным договором.

Наличные сверх 100 000 руб. — риск кассовой дисциплины

Предложение арендодателя платить наличными при аренде ~200 000 руб./мес. ведёт к превышению установленного Банком России предела.

наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов
— п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4/2018 (со ссылкой на п. 6 Указания Банка России № 3073-У)

1. Нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, а также нарушение требований об использовании специальных банковских счетов (Наименование в редакции Федерального закона от 27.06.2011 № 162-ФЗ) 1. Нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, неоприходовании
   — ст. 15.1 КоАП РФ

Превышение лимита 100 000 руб. по одному договору (а у вас — один договор аренды, ~200 000 руб. ежемесячно) образует состав административного правонарушения по ст. 15.1 КоАП РФ для обеих сторон. Ограничение привязано к договору, а не к отдельному платежу, поэтому «дробить» платёж на части по 100 000 руб. в месяц нельзя — это всё равно расчёты в рамках одного договора сверх лимита.

Обратите внимание: наличный расчёт сверх лимита гражданско-правовое обязательство формально погашает (если кредитор принял деньги), но создаёт для вас публично-правовую ответственность (штраф), чего вы стремитесь избежать. Поэтому наличные как постоянный способ оплаты вам не подходят.

Вывод: платить аренду ~200 000 руб./мес. наличными вам нельзя — это нарушение кассовой дисциплины с риском штрафа по ст. 15.1 КоАП РФ. Наличные допустимы только в пределах 100 000 руб. по договору суммарно, что для вас нереально при текущем размере платы.

Криптовалюта — прямо запрещена как средство платежа

Предложение арендодателя платить криптовалютой (цифровой валютой) недопустимо: в РФ цифровая валюта запрещена в качестве встречного предоставления за товары/работы/услуги для резидентов.

позволяющего предполагать оплату цифровыми валютами или цифровыми правами товаров, информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполняемых работ, оказываемых услуг. 7. Запрет, указанный в части 6 настоящей статьи, не распространяется на следующие случаи: 1) использование цифровых валют и цифровых прав в качестве средства платежа, или встречного предоставления, или иного способа, позволяющего предполагать оплату цифровыми валютами или цифровыми правами по внешнеторговым договорам (контрактам), которые заключены между резидентами и нерезидентами и предусматривают передачу товаров, информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ, оказание услуг (далее - внешнеторговый договор); 2) получение цифровых валют в результате майнинга цифровых валют и (или) получение лицом, осуществляющим майнинг цифровых валют (в том числе участником майнинг-пула), лицом, организующим деятельность майнинг-пула, вознаграждения в цифровых валютах за подтверждение записей в информационной системе (в том числе в результате распределения цифровых валют среди участников майнинг-пула); 3) использование цифровых валют для оплаты комиссий, предусмотренных правилами (техническими особенностями) информационной системы, в которой открыты адреса-идентификаторы, на которых учитываются указанные цифровые валюты;
— ФЗ о цифровых финансовых активах (запрет оплаты цифровой валютой), п. 6

Арендная плата — это плата за пользование имуществом (услуга аренды), поэтому оплата цифровой валютой прямо запрещена. Исключения, перечисленные в законе (внешнеторговые контракты, майнинг, комиссии), к вашей ситуации не относятся. Оплата криптовалютой не только не даст доказательств надлежащего исполнения, но и создаст вам как ИП существенные правовые и финансовые риски, а сам факт такой операции привлечён внимание контролирующих органов.

Вывод: оплата аренды криптовалютой исключена — это прямо запрещённый способ расчётов, который не создаёт надлежащего исполнения и порождает риски для вас как плательщика.

Уголовно-правовые риски (ст. 174/174.1 УК РФ) и что их исключает

Опасение попасть под легализацию обоснованно по форме, но при правильном способе оплаты оно не реализуется.

1. Совершение финансовых операций и других сделок с денежными средствами или иным имуществом, заведомо приобретенными другими лицами преступным путем, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года. 2. То же деяние, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до пятидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев либо без такового. 3. Деяния, предусмотренные частью первой или второй настоящей статьи, совершенные: а) группой лиц по предварительному сговору; б) лицом с использованием своего служебного положения, - наказываются принудительными работами на срок до трех лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового и с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет или без такового, с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового и с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. 4. Деяния, предусмотренные частью первой или третьей настоящей статьи, совершенные: а) организованной группой; б) в особо крупном размере, - наказываются принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового и с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет или без такового, с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового и с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. Примечание. Финансовыми операциями и другими сделками с денежными средствами или иным имуществом, совершенными в крупном размере, в настоящей статье и статье 174 1 настоящего Кодекса признаются финансовые операции и другие сделки с денежными средствами или иным имуществом, совершенные на сумму, превышающую один миллион пятьсот тысяч рублей
   — ст. 174 УК РФ, п. 1

отличие от состава легализации (отмывания) денежных средств или иного имущества (статья 174 УК РФ) заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем (статья 175 УК РФ), совершаются без цели придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Под приобретением или сбытом имущества в статье 175 УК РФ следует понимать любую форму возмездного или безвозмездного получения или передачи имущества, заведомо добытого преступным путем. 17. Приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем, могут быть признаны соучастием в преступлении (например, в краже), если эти действия были обещаны исполнителю такого преступления до или во время его совершения либо по другим причинам (например, в силу систематического их совершения) давали основание исполнителю преступления рассчитывать на подобное содействие. 18. По смыслу закона, для квалификации содеянного по пункту «б» части 2 статьи 175 УК РФ не требуется, чтобы стоимость нефти и продуктов ее переработки, а равно автомобиля, заведомо добытых преступным путем, составляла крупный размер, то есть сумму, превышающую два миллиона двести пятьдесят тысяч рублей (примечание к статье 1702 УК РФ). 19. При квалификации содеянного по статье 174 или статье 175 УК РФ суду необходимо установить, что виновное лицо заведомо знало о преступном происхождении имущества, с которым совершало финансовые операции и другие сделки, а также действия по приобретению или сбыту.
— Постановление Пленума ВС РФ № 32 от 07.07.2015, п. 16

Состав ст. 174 УК РФ требует: (1) заведомого знания о преступном происхождении имущества; (2) цели придания правомерного вида владению/пользованию/распоряжению. Ваша арендная плата — это ваши «чистые» деньги, уплачиваемые в исполнение обычного гражданско-правового обязательства за реально используемое помещение; вы не знаете и не обязаны знать о «преступности» самих денег (у вас их вообще нет — вы платите, а не получаете). Цель легализации отсутствует.

Риск возникает иначе: если вы начнёте перечислять деньги на посторонние счета третьих лиц, на личные карты физлиц или в криптокошельки по «указанию» арендодателя — вы намеренно обходите арест счёта, наложенный в рамках уголовного дела, и это может быть расценено как содействие сокрытию имущества. Именно поэтому оплата «на счёт третьего лица» без документального уполномочия кредитора и «в счёт погашения его долгов» напрямую — рискованна и вам не рекомендуется. Депозит нотариуса, напротив, — официальная, прозрачная процедура, исключающая такие риски: деньги идут не в обход ареста, а на публичный депозитный счёт под контроль нотариуса.

Вывод: при оплате через депозит нотариуса уголовно-правовой риск (ст. 174/174.1 УК РФ) для вас отсутствует: нет ни заведомости о преступном происхождении, ни цели легализации. Наоборот, оплата в обход арестованного счёта через третьих лиц или криптокошельки — то, что способно этот риск реально создать.

Исполнение третьему лицу и зачёт: условия допустимости

Арендодатель может легально перенаправить платёж, но только через надлежащее уполномочие, а не устно.

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — ст. 312 ГК РФ, п. 1

1. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. 4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника. 5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме. 6.
   — п. 1, 2, 4 ст. 313 ГК РФ

Ст. 312 ГК РФ даёт вам право потребовать доказательств полномочий того, кто принимает исполнение, и возлагает на вас риск последствий, если вы такое требование не предъявили. Поэтому, если арендодатель настаивает на оплате третьему лицу, вы обязаны получить: письменное (желательно нотариальное) уполномочие кредитора на это конкретное лицо, либо изменение договора с указанием нового получателя средств.

Однако «счёт третьего лица» в условиях ареста имущества арендодателя по уголовному делу — самый рискованный вариант: перевод в обход арестованного счёта может трактоваться как содействие сокрытию средств. Рекомендуется избегать его, отдавая предпочтение депозиту нотариуса.

Зачёт (ст. 410 ГК РФ) возможен только при наличии встречного однородного обязательства арендодателя перед вами (например, вы ему должны за аренду, он вам — по другому договору). Если такого встречного долга нет, зачёт невозможен. К тому же зачёт арендной платы в условиях ареста также влечёт аналогичные риски обхода ареста.

Вывод: оплата третьему лицу допустима только при письменном уполномочии кредитора (ст. 312 ГК РФ) и при этом сопряжена с риском в условиях уголовного ареста; зачёт — только при встречном однородном долге. Для вашей ситуации приоритетным остаётся депозит нотариуса, а не эти механизмы.

Допсоглашение к договору аренды и назначение платежа

Чтобы закрепить новый способ оплаты документально и исключить споры, заключите с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды о порядке расчётов на период ареста счёта.

Что предусмотреть в допсоглашении (письменно, пописать обеими сторонами):

1. На период действия ареста расчётного счёта арендодателя арендная плата и коммунальные платежи вносятся арендатором в депозит нотариуса по месту исполнения обязательства.
2. Оплата считается произведённой с момента внесения денежных средств в депозит нотариуса (зачёта на публичный депозитный счёт нотариуса).
3. Обязанность арендатора по оплате признаётся исполненной независимо от момента фактического получения средств арендодателем из депозита.
4. На период ареста счёта неустойка и проценты за просрочку не начисляются.
5. Стороны обязуются вернуться к безналичному расчёту на счёт арендодателя после снятия ареста.

Назначение платежа при перечислении на публичный депозитный счёт нотариуса укажите: «Внесение в депозит нотариуса ______ (ФИО нотариуса) арендной платы по договору аренды № __ от __ за [месяц] в связи с невозможностью перечисления на расчётный счёт арендодателя ________ (ИНН) ввиду ареста счёта». Это делает назначение платежа прозрачным и доказуемым.

Если арендодатель отказывается подписывать допсоглашение о депозите (например, настаивает на наличных/крипте), вы всё равно вправе вносить в депозит на основании п. 1 ст. 327 ГК РФ: согласие кредитора для этого по закону не требуется, нотариус принимает деньги от должника и сам извещает кредитора.

Вывод: заключите письменное допсоглашение, фиксирующее депозит нотариуса как временный способ оплаты и момент прекращения обязательства; в назначении платежа прямо укажите договор, период и причину (арест счёта). При отказе арендодателя от подписания — вносите в депозит в одностороннем порядке на основании ст. 327 ГК РФ.

Денежные последствия: неустойка, проценты и исключение вашей вины

Поскольку договором прямо установлено, что оплата считается произведённой в момент поступления денег на счёт арендодателя, а этот счёт арестован, формально у арендодателя есть «повод» заявить о просрочке и начислить неустойку. Однако в вашу пользу работают две группы норм.

1. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 405 ГК РФ

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают. 3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
   — ст. 406 ГК РФ, п. 1

1. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 406 ГК РФ

Это означает: пока вы вносите плату в депозит нотариуса (или иным законным способом), просрочки должника нет — обязательство исполнено внесением в депозит, и проценты за время, когда кредитор не мог принять исполнение, не начисляются. Правовая природа здесь такова, что неустойка/проценты по ст. 395 ГК РФ привязаны к просрочке должника, а не кредитора.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — ст. 395 ГК РФ, п. 1

Применение этой нормы к вам обратное: проценты за пользование чужими средствами начисляются лишь при «неправомерном удержании, уклонении от возврата, иной просрочке» в уплате. Если вы своевременно и надлежаще исполняете обязательство через депозит, ни одного из этих юридических фактов не возникает — поэтому ст. 395 ГК РФ против вас применена быть не может. А тот факт, что деньги «не дошли» до арендодателя, не есть ваша просрочка: это следствие ареста его счёта.

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
   — ст. 401 ГК РФ, п. 1

Если же вы вообще приостановите оплату («не платить, пока не разберётесь»), вы рискуете: невнесение платы в депозит и отсутствие каких-либо действий по исполнению может быть расценено как неисполнение обязательства. Поэтому пассивное ожидание вам противопоказано — нужно активно исполнять обязательство через депозит, фиксируя каждое внесение.

Вывод: при своевременном внесении арендной платы в депозит нотариуса ни неустойка по договору, ни проценты по ст. 395 ГК РФ вам не грозят: просрочки должника нет, а отказ/невозможность кредитора принять исполнение квалифицируется как его просрочка (ст. 405, 406 ГК РФ). Единственный реальный денежный риск для вас — бездействие (не платить вовсе), которого следует избегать.

Сроки, доказательства и действия при отказе нотариуса/возражениях кредитора

Срок исполнения. Обязанность арендатора исполняется внесением денег в депозит, и именно этот момент, а не момент получения денег кредитором, является моментом надлежащего исполнения.

1. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
   — п. 2 ст. 327 ГК РФ

Следовательно, если по договору арендная плата вносится, например, до определённого числа месяца, надлежащее исполнение будет считаться состоявшимся в момент зачисления средств на публичный депозитный счёт нотариуса, а не в момент фактической выдачи их арендодателю. Это и есть ориентир для соблюдения договорных сроков — вносите в депозит не позднее установленного договором срока оплаты.

Доказательства. Подтверждением надлежащего исполнения служат: платёжное поручение о перечислении на публичный депозитный счёт нотариуса с указанием назначения платежа, распоряжение/справка нотариуса о принятии средств в депозит. Поскольку законом не установлено закрытого перечня доказательств внесения арендной платы, любое из этих доказательств принимается судом (ст. 68 АПК РФ) для подтверждения оплаты.

Если нотариус отказывает. Отказ нотариуса возможен, если он сочтёт, что нет предусмотренного законом основания для депозита (ст. 87 Основ о нотариате). В этом случае вы вправе: (1) обжаловать отказ нотариуса в суд; (2) либо параллельно требовать от арендодателя предоставить законный альтернативный счёт (не арестованный), а при его непредоставлении — ссылаться на просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ), что исключает вашу ответственность. Отказ нотариуса не освобождает кредитора от просрочки: пока кредитор не обеспечил законный способ принятия платежа, вы не считаетесь просрочившим (ст. 405 ГК РФ).

Если арендодатель возражает против депозита. Его согласие для депозита по п. 1 ст. 327 ГК РФ не требуется: должник вносит деньги в депозит в одностороннем порядке, а нотариус извещает кредитора. Возражения кредитора не лишают депозит правового значения — внесение в депозит считается исполнением обязательства. Спор (если арендодатель всё же заявит о неисполнении) разрешается в суде применительно к ст. 405–406 ГК РФ.

Вывод: срок оплаты вы соблюдаете, внося средства в депозит не позднее установленного договором срока; доказательствами служат платёжное поручение и справка нотариуса; при отказе нотариуса — обжалуйте отказ или требуйте от кредитора законный счёт, сохраняя защиту по ст. 405–406 ГК РФ; согласие кредитора для депозита не требуется.