Обязан ли я платить за период, когда магазин не работал и я не мог попасть в помещение
Базовая норма: плата вносится за пользование имуществом.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ
Однако ключевое — почему магазин не работал. Если арендатор не пользовался помещением по своей воле (сам закрыл магазин), риска неиспользования на арендодателя не перекладывается, и платить в общем случае придётся. Но если доступ был перекрыт (сменили замок, не пускают), то обеспечить возможность пользования обязан арендодатель:
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
— п. 1 ст. 611 ГК РФ
Если условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (нет доступа в помещение), арендатор вправе требовать уменьшения платы:
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
— п. 4 ст. 614 ГК РФ
Кроме того, когда арендодатель своими действиями фактически лишил арендатора возможности исполнять договор, он считается просрочившим кредитором, а по денежному обязательству должник не платит проценты за время такой просрочки (и не должен нести ответственность за невозможность пользования):
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
— п. 1 ст. 406 ГК РФ
Вывод: платить за период, когда магазин просто не работал по Вашей инициативе (при сохранении доступа), Вы обязаны — риск неиспользования помещения лежит на арендаторе. Но за период, когда арендодатель сменил замок и физически не пускал Вас (лишил возможности пользоваться помещением), Вы вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы (вплоть до полного освобождения за это время) и не платить за него; факт отсутствия доступа нужно доказать (переписка, свидетели, дата смены замка, отказ в доступе).
Как забрать своё оборудование из помещения
Оборудование — Ваша собственность, и собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения:
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ
Если арендодатель не отдаёт ключи, чинит препятствия в доступе к вещам — это нарушение права собственности, которое устраняется иском:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Процедурно требование формулируется так: обязать ответчика не чинить препятствий в доступе в помещение и передать (вернуть) принадлежащее Вам оборудование, перечисленное в акте приёма-передачи/договоре. Если вещи уже удерживаются, за время незаконного владения можно требовать и доходы — как недобросовестный владелец арендодатель знает о незаконности своего владения.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Если часть Вашего оборудования повреждена или утрачена при смене замка/выносе — применятся правила о возмещении вреда:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Вывод: своё оборудование Вы забираете по требованию к арендодателю о возврате имущества и об устранении препятствий в пользовании (ст. 301, 304 ГК РФ). Сначала направьте письменную претензию с описью вещей (по акту приёма-передачи) и требованием предоставить доступ и выдать оборудование в конкретный срок; при отказе — иск в суд об истребовании имущества и обязании не чинить препятствий, с возмещением вреда при порче вещей. Самовольный взлом замка — крайняя мера: допустим лишь как соразмерная самозащита (ст. 14 ГК РФ), но сопряжён с риском претензий, поэтому предпочтителен судебный путь.
Правомерно ли арендодатель удерживает оборудование из-за долга по арендной плате
Удержание вещи должника законно в узких случаях:
Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
— п. 1 ст. 359 ГК РФ
Обратите внимание на границы: удержанием по общему правилу обеспечиваются требования по оплате самой вещи либо издержек на неё. Удержание «просто долга по аренде» возможно лишь тогда, когда обе стороны действуют как предприниматели (п. 1 ст. 359 ГК РФ). То есть если Вы арендовали помещение как ИП/для бизнеса — удержание формально допустимо; если Вы арендатор-физлицо (не предприниматель), основания для удержания Вашего оборудования под долг по аренде отсутствуют. Кроме того, удержание исключается, если это прямо запрещено договором.
При этом смена замка и лишение доступа — это уже не удержание, а самоуправные действия, за которые предусмотрена ответственность. Если действия оспариваются и причинён существенный вред:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1
При отсутствии существенного вреда — административная ответственность за самоуправство:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ
Вывод: удерживать Ваше оборудование в счёт долга по аренде арендодатель вправе только при предпринимательском характере отношений сторон и при отсутствии запрета в договоре; проверьте свой статус (ИП или физлицо) и условия договора. Лишение доступа путём смены замка — самоуправство (ст. 330 УК РФ при существенном вреде, ст. 19.1 КоАП РФ в остальных случаях); по этому факту можно подать заявление в полицию. Удержание не даёт права распоряжаться Вашим оборудованием — Вы вправе требовать его возврата, а требование о плате должно реализовываться через суд, а не через лишение доступа.
Денежные последствия: проценты, убытки, переплата
Если Вы уже внесли плату за период, в который были лишены доступа, излишне уплаченное удерживается арендодателем без основания:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
На неосновательно сбережённые арендодателем суммы (переплата за период простоя по его вине) начисляются проценты:
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Если арендодатель нарушил обязательство (не обеспечил доступ, удерживал оборудование), он возмещает убытки:
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав
— п. 1 ст. 393 ГК РФ
Вывод: помимо требования об уменьшении/освобождении от платы за период лишения доступа, Вы вправе вернуть излишне (неосновательно) уплаченное (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ), а также взыскать документально подтверждённые убытки от нарушения обязательства (простой, порча оборудования, расходы) — ст. 393 ГК РФ. Вина должника-арендодателя в нарушении предполагается, отсутствие вины доказывает он сам.
Куда обращаться и какова процедура
Начните с письменной претензии к арендодателю: опишите факт смены замка и лишения доступа, перечислите оборудование по акту приёма-передачи, потребуйте предоставить доступ и вернуть имущество, а также уменьшить/пересчитать плату за период лишения доступа; сохраните доказательства отправки. Если ответа/отказа нет — иск в суд.
Подсудность зависит от Вашего статуса. Если Вы арендуете помещение как ИП и спор носит экономический характер:
Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 187-ФЗ )
— ст. 28 АПК РФ
Если Вы арендатор-физлицо (не ИП) и спора о предпринимательской деятельности нет — иск подаётся в суд общей юрисдикции по правилам ГПК РФ (по общему правилу — по месту жительства ответчика). Параллельно по факту самоуправства (смена замка, удержание вещей) можно подать заявление в полицию/прокуратуру.
Вывод: порядок действий: (1) письменная претензия с требованием доступа и возврата оборудования и с перерасчётом платы; (2) при отказе — иск: об истребовании имущества и нечинении препятствий (ст. 301, 304 ГК РФ), об уменьшении арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ), о взыскании убытков и процентов (ст. 393, 395 ГК РФ); (3) по самоуправству — заявление в полицию. Подсудность: арбитражный суд, если Вы ИП и спор экономический (ст. 28 АПК РФ); иначе — суд общей юрисдикции (ГПК РФ). При необходимости обеспечьте доказательства: фотографии замка, переписку, свидетелей, документы о принадлежности оборудования.
Сроки давности, доказывание и исполнение
По требованиям из договора и об истребовании имущества действует общий срок давности:
общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса. В силу п. 1 ст. 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Срок течёт с момента, когда Вы узнали о нарушении права — то есть с даты смены замка/отказа предоставить доступ. Пока доступ не восстановлен и вещи не возвращены, нарушение носит длящийся характер, но требования о взыскании конкретных сумм (проценты, убытки) считаются с момента, когда о каждом нарушении стало известно; не откладывайте обращение в суд.
Доказательства: договор аренды и акт приёма-передачи (подтверждают Ваше право и состав оборудования); фотографии нового замка, переписка (мессенджеры, e-mail, СМС) с администратором/арендодателем; свидетели (сотрудники, охрана); уведомление о смене замка; при необходимости — заявление в полицию (материал проверки фиксирует факт самоуправства), заключение оценщика о стоимости/повреждении оборудования.
Исполнение: по вступившему в силу решению суда вы получаете исполнительный лист, который предъявляете в службу судебных приставов; пристав обеспечивает передачу оборудования и доступ (в том числе путём вскрытия помещения). До суда Вы вправе заявить об обеспечении иска — запретить арендодателю вывозить, распоряжаться или повреждать оборудование.
Вывод: обращаться в суд нужно в пределах трёхлетнего срока (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ) с момента, когда Вы узнали о лишении доступа и удержании вещей; своевременно ходатайствуйте об обеспечении иска, чтобы оборудование сохранилось; фактический возврат имущества после решения обеспечивают судебные приставы.
