Как переоформить договор аренды нежилого помещения после вступления в наследство на нового собственника: нужно ли заключать новый договор или достаточно дополнительного соглашения, можно ли добавить условия об индексации и доступе для проверки

Перешёл ли договор аренды к наследнику и с какого момента

Отец был арендодателем по договору аренды нежилого помещения. Поскольку помещение и право аренды (точнее — права и обязанности арендодателя по действующему договору) входят в состав наследства, смерть наследодателя не прекращает договор: происходит перемена лица на стороне арендодателя.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Это означает, что к Вам перешли не только само помещение, но и права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора 2019 года, — в том числе право требовать арендную плату. Договор не «умирает» вместе с отцом и не требует перезаключения.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Ключевой момент: Вы стали собственником и арендодателем со дня открытия наследства (день смерти отца), а не с даты регистрации права в ЕГРН и не с даты получения свидетельства. Значит, вся арендная плата, причитающаяся за период после смерти отца, юридически причитается Вам, а не наследственной массе или иным лицам.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Пункт 1 ст. 617 ГК РФ прямо адресован ситуации смены собственника сданного в аренду имущества: переход права собственности не даёт арендатору ни права требовать изменения договора, ни права требовать его расторжения. Ваш арендатор не может ссылаться на то, что «собственник сменился, поэтому договор для меня изменился» — договор продолжает действовать на прежних условиях, просто арендодателем становитесь Вы.

Вывод: новый договор аренды заключать не нужно, а расторгать и перезаключать договор нельзя в одностороннем порядке только из-за смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Вы уже являетесь арендодателем по договору 2019 года с даты смерти отца (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), и арендатор обязан платить арендную плату именно Вам (ст. 614 ГК РФ — обязанность вносить арендную плату арендодателю).

Как юридически оформить смену собственника: достаточно ли уведомления или допсоглашения

Поскольку договор от 2019 года заключён на 11 месяцев, а затем не перезаключался и стороны просто продолжали им пользоваться без возражений, он возобновился на неопределённый срок на тех же условиях.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Это подтверждается и судебной практикой: отсутствие своевременных возражений арендодателя означает, что арендатор остаётся стороной действующего договора, а договор считается возобновлённым на ранее согласованных условиях.

если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Исходя из существа регулирования договора аренды положения п. 2 ст. 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды (ссуды): возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом согласие арендодателя (ссудодателя) на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в отсутствие своевременного возражения арендодателя (ссудодателя) арендатор (ссудополучатель) является стороной действующего договора и к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока 95 договора. От договора, возобновившегося на неопределенный срок, ссудодатель вправе отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само по себе установление контрагентами срока договора, порядка возврата имущества после истечения этого срока и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора не означают, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не подлежат применению.
— п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 № 2/2020

Смена арендодателя в силу закона (переход права собственности и наследование) не является изменением или расторжением договора, поэтому она происходит автоматически и, строго говоря, не требует ни нового договора, ни обязательного дополнительного соглашения. Однако для удобства расчётов Вам следует письменно уведомить арендатора о смене арендодателя, указав свои реквизиты для перечисления арендной платы и приложив подтверждающие документы (выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство). Такое уведомление не «переоформляет» договор, а фиксирует факт перехода прав, который уже произошёл.

Дополнительное соглашение имеет смысл именно тогда, когда Вы хотите не просто подтвердить смену стороны, но и изменить условия договора (см. блок об изменении условий). Само по себе допсоглашение только «о смене собственника» юридически не обязательно, но полезно как доказательство уведомления.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Поскольку договор возобновлён на неопределённый срок, Вам важно осознавать и «обратную сторону»: у Вас как у арендодателя есть право в любое время отказаться от такого договора, предупредив арендатора за три месяца (для недвижимости). Это Ваш законный инструмент, если Вы захотите перезаключить договор на своих условиях, — но применять его стоит как альтернативу мирным переговорам, а не как угрозу.

Вывод: отдельное «дополнительное соглашение о смене собственника» не обязательно — права арендодателя перешли к Вам в силу закона (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Достаточно направить арендатору письменное уведомление о смене арендодателя с реквизитами для оплаты. Если же Вы хотите изменить условия — это уже иная процедура, требующая согласия арендатора либо отказа от договора по правилам ст. 610 ГК РФ.

Вправе ли новый собственник в одностороннем порядке ввести индексацию и порядок доступа в помещение

Здесь принципиальная развилка. Договор, возобновлённый на неопределённый срок, действует на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Односторонне «дописать» в него новые пункты Вы не вправе, если только такая возможность одностороннего изменения уже не была предусмотрена самим договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

По общему правилу изменение договора возможно только по соглашению сторон, а по требованию одной стороны — лишь в суде и только при существенном нарушении договора другой стороной либо в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. То есть без согласия арендатора навязать ему новые условия (в том числе про индексацию и про доступ) нельзя — этого нельзя сделать ни допсоглашением «в одностороннем порядке», ни уведомлением. Чтобы договориться, нужно письменное согласие арендатора.

Специальная норма об арендной плате дополнительно ограничивает Вас по срокам:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
— п. 3 ст. 614 ГК РФ

Важно понимать: если договором 2019 года индексация арендной платы уже предусмотрена (например, «арендодатель вправе ежегодно индексировать арендную плату на индекс инфляции»), Вы реализуете это условие договора, а не меняете договор, — и отдельного согласия арендатора не требуется. Если же такого условия нет, размер арендной платы можно изменять только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Условие о доступе в помещение для проверки — это новое условие, требуется согласие арендатора; отказаться от его подписания арендатор может, и принудить к этому нельзя.

Форма изменения договора:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор (то есть письменно, единым документом). Если арендатор откажется — есть два законных пути: либо расторгнуть возобновлённый на неопределённый срок договор, отказавшись от него с предупреждением за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), и заключить с прежним арендатором (или новым лицом) договор уже на нужных условиях, либо обратиться в суд, если для этого есть основания, предусмотренные законом или договором.

Вывод: без согласия арендатора новые условия (индексация, доступ для проверки) ввести нельзя — изменение договора возможно по общему правилу только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), письменно (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а размер платы — не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Исключение: если индексация уже была условием договора 2019 года, Вы применяете её без нового согласия. При несогласии арендатора законный выход — отказ от договора, возобновлённого на неопределённый срок, с предупреждением за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Денежные последствия: кому платить и что делать, если платили прежнему адресату

После смерти отца арендатор обязан вносить арендную плату новому арендодателю — Вам. Основание для получения платы — действующий договор аренды (ст. 614 ГК РФ) в совокупности с переходом прав арендодателя к наследнику (п. 1 ст. 617, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Если арендатор по инерции продолжал перечислять плату на счёт отца либо иному лицу, которое этих денег не заслужило, возникает обязательство из неосновательного обогащения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает: лицо, получившее арендную плату без законного основания (например, родственник, распоряжавшийся счётом отца, или иное лицо), обязано вернуть Вам эти суммы как неосновательное обогащение. То же правило защищает Вас, если по каким-то причинам платёж «ушёл» не туда.

На сумму неправомерно удержанных денежных средств начисляются проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это Ваш инструмент и для ситуаций просрочки арендной платы самим арендатором: помимо самой задолженности Вы вправе требовать проценты по ключевой ставке Банка России за весь период просрочки вплоть до дня фактической уплаты.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ подтверждает: как собственник Вы вправе передавать имущество в пользование и распоряжаться им иным образом — то есть сдавать помещение и получать от этого доход на законных основаниях.

Отдельно о налогах: доходы, получаемые от источников в Российской Федерации, для целей главы 23 НК РФ относятся к облагаемым доходам физического лица.

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации 1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 06.08.2001 № 110-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) Для целей настоящей главы к доходам в виде дивидендов приравнивается доход в виде превышения суммы денежных средств, стоимости иного имущества (имущественных прав), которые получены акционером (участником) российской организации при выходе (выбытии) из организации либо при распределении имущества ликвидируемой организации между ее акционерами (участниками), над учитываемыми в установленном настоящей главой порядке расходами соответствующего акционера (участника) на приобретение акций (долей, паев) ликвидируемой организации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 1 1 ) дивиденды, выплаченные иностранной организации по акциям (долям) российской организации, признанные отраженными налогоплательщиком в налоговой декларации в составе доходов в соответствии с пунктом 1 1 настоящей статьи;
— ст. 208 НК РФ

Из этого следует: получаемая Вами арендная плата за нежилое помещение — это Ваш налогооблагаемый доход, который подлежит декларированию и обложению НДФЛ. Точный порядок исчисления и уплаты налога за конкретный период (с учётом того, заявлялись ли расходы, применялся ли спецрежим) зависит от фактических обстоятельств — этот расчёт целесообразно согласовать с налоговым консультантом или проверить в личном кабинете налогоплательщика.

Вывод: с даты смерти отца арендную плату Вам должен платить арендатор — это его обязанность по действующему договору. Если плата ушла третьему лицу, Вы вправе взыскать её как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а при просрочке — дополнительно проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Получаемый доход от аренды относится к облагаемым доходам физического лица (ст. 208 НК РФ), порядок его расчёта уточняется с учётом фактических обстоятельств.

Если арендатор отказывается подписывать допсоглашение и/или платить Вам как новому арендодателю

Развилка зависит от того, чего именно Вы добиваетесь. Если Вы готовы сохранить прежние условия — сам факт отказа арендатора от подписания каких-либо документов о смене собственника не лишает Вас прав арендодателя: эти права перешли к Вам в силу закона в момент открытия наследства, а не в силу подписанного соглашения.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

То есть договор сохраняется, арендодателем являетесь Вы, и достаточно уведомить арендатора о реквизитах для оплаты.

Если Вы хотите изменить условия (индексация, доступ), а арендатор отказывается: понудить его подписать допсоглашение нельзя — одностороннее изменение здесь недопустимо.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Обратиться в суд с требованием об изменении договора Вы можете лишь при существенном нарушении договора арендатором либо в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Обязательным условием обращения в суд является досудебный порядок: сначала нужно направить арендатору письменное предложение изменить договор и получить отказ либо не получить ответ в установленный срок.

Если мирно изменить условия не удаётся, законный «защитный» инструмент арендодателя — прекратить возобновлённый на неопределённый срок договор:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

То есть при несогласии арендатора Вы вправе отказаться от такого договора, предупредив его за три месяца, после чего заключить договор на актуальных условиях; при этом бывший арендатор, надлежаще исполнявший обязанности, сохраняет преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Об отсутствии платы Вам как новому арендодателю: если арендатор продолжает пользоваться помещением, но не вносит арендную плату, Вы вправе взыскать задолженность и проценты за просрочку.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Доказательства

Для подтверждения своего статуса арендодателя и обоснования требований Вам достаточно документов, которые уже есть либо должны быть: свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности (подтверждают переход и помещения, и прав арендодателя, а также дату — со дня открытия наследства по п. 4 ст. 1152 ГК РФ); текст договора аренды от 2019 года (подтверждает условия и размер платы); платёжные/банковские документы о внесении арендной платы (подтверждают исполнение и период пользования); переписка с арендатором (подтверждает уведомление о смене арендодателя и заявленные требования). При взыскании платы, ушедшей третьему лицу, — выписки по счёту, куда поступали платежи, и расчёт неосновательного обогащения.

Вывод: при отказе арендатора менять условия Вас защищают две процитированные нормы — невозможность одностороннего изменения договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ, включая обязательное досудебное предложение) и право отказаться от бессрочного договора с предупреждением за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От взыскания задолженности и процентов за просрочку Вас защищает п. 1 ст. 395 ГК РФ. Отказ арендатора от подписания документов о смене собственника не меняет Ваш статус арендодателя, возникший в силу закона (п. 1 ст. 617, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).