Обязан ли бизнес-центр иметь внутренний регламент и как регулируются отношения с арендаторами, если его нет?

Имеет ли право бизнес-центр не иметь внутреннего регламента

Принцип свободы договора означает, что стороны сами определяют условия, а понуждение к включению в договор тех или иных условий не допускается, кроме случаев, прямо предписанных законом:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ

Для договора аренды закон не устанавливает императивной обязанности арендодателя составлять и передавать арендатору отдельный документ «внутренний регламент» (правила доступа, пропускной режим, парковка, режим шума, уборка мест общего пользования). Обязательным для договора аренды является только согласование его существенных условий — прежде всего предмета (помещение) и иных условий, названных существенными сторонами:

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 432 ГК РФ

Неопределённые в договоре отношения сторон о порядке пользования имуществом восполняются назначением имущества, а не локальным актом арендодателя. Арендатор обязан пользоваться помещением в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Ваш договор содержит согласованные существенные условия (площадь ~90 кв. м, ставка, срок один год, обязанность содержать помещение) — этого достаточно, договор действителен и заключён. «Внутренний регламент» по своей природе не является обязательным условием договора аренды и не предусмотрен законом как обязательный локальный акт бизнес-центра. Поэтому отсутствие у бизнес-центра такого регламента само по себе не является нарушением закона — у директора БЦ нет установленной федеральным законодательством обязанности его утверждать и передавать вам. Исключение составляют лишь отдельные обязательные документы в сферах публичной безопасности (пожарная безопасность, доступность для маломобильных граждан), о которых — в следующем блоке.

Что всё-таки обязан иметь бизнес-центр (обязательные документы по публичным требованиям)

Хотя «внутреннего регламента» как такового закон не требует, часть внутренних правил поведения людей в здании императивно установлена подзаконными актами. Правила противопожарного режима прямо определяют «порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций»:

1. Настоящие Правила устанавливают требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности. 10. В местах установки приемно-контрольных приборов пожарных должна размещаться информация с перечнем помещений, защищаемых установками противопожарной защиты. Для безадресных систем пожарной сигнализации указывается группа контролируемых помещений. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885 ) 100. Руководитель организации обеспечивает проведение работ по утеплению клапанов дымовых люков в покрытии сцены на зимний период и проведение их проверок на работоспособность (не реже 1 раза в 10 дней). 101. Объекты защиты вместимостью более 1 тыс. человек, на которых проводятся культурно-просветительные и зрелищные мероприятия, в целях тушения фальшфейеров оснащаются 10 огнетушителями и 10 покрывалами для изоляции очага возгорания либо 20 огнетушителями в соответствии с приложением № 1 к настоящим Правилам. Объекты защиты вместимостью более 10 тыс.
   — п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479

Соблюдение этих требований обеспечивает руководитель организации (собственник/управляющий бизнес-центра). Это означает, что вопросы, которые вы назвали «внутренним порядком», частично закрыты обязательными правилами: эвакуационные пути и выходы не могут быть заперты, хранение горючих материалов на путях эвакуации запрещено, курение вне отведённых мест запрещено. Нарушение этих требований влечёт административную ответственность:

1. Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6 , 6.1 , 7 , 10 и 11 настоящей статьи, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ

Кроме того, независимо от наличия договорных правил, собственник/владелец здания обязан обеспечить беспрепятственный доступ инвалидам и иным маломобильным гражданам — это императивное требование закона:

Федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления (в сфере установленных полномочий), организации независимо от их организационно-правовых форм обеспечивают инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников): 1) условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, включая те, в которых расположены физкультурно-спортивные организации, организации культуры и другие организации), к местам отдыха и к предоставляемым в них услугам; 2) условия для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным транспортом, автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом в городском, пригородном, междугородном сообщении, средствами связи и информации (включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации); 3) возможность самостоятельного передвижения по территории, на которой расположены объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, входа в такие объекты и выхода из них, посадки в транспортное средство и высадки из него, в том числе с использованием кресла-коляски;
— абз. 1 ст. 15 ФЗ от 24.11.1995 № 181-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: ссылка директора БЦ на то, что «регламента нет и никогда не было», юридически не освобождает здание от соблюдения обязательных противопожарных и иных публичных требований. По вопросам пропускного режима, парковки, шума и уборки общих зон обязательного локального документа закон не требует — эти вопросы допустимо регулировать договором или оставлять неурегулированными. Но противопожарные правила и доступность для маломобильных групп действуют для БЦ независимо от наличия или отсутствия его «внутреннего регламента», и их нарушение грозит административной ответственностью по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

Чем восполняется пробел в договоре и что защищает ваши права пользования

Поскольку регламента нет, а договор условий о доступе, парковке и шуме не содержит, ваши права и обязанности определяются общими нормами об аренде и обычаем делового оборота.

Арендодатель обязан предоставить помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

Арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества и невозможность пользоваться им, даже если о недостатках не знал:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

К отношениям, не урегулированным договором, применяется обычай — сложившееся и широко применяемое в предпринимательской деятельности правило поведения:

1. Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Обычаи, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — ст. 5 ГК РФ, п. 1

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Ссылка на отсутствие регламента не даёт бизнес-центру права произвольно ограничивать доступ арендатора к арендованному помещению: вы вправе пользоваться офисом в соответствии с его назначением, а применительно к «негромким» сферам жизни здания (режим пропусков, парковка, часы доступа, порядок ремонтных работ, уборка общих зон) действует обычай делового оборота — сложившиеся в конкретном БЦ и общепринятые в отрасли правила. Если такие обычаи фактически существуют и соблюдаются (например, свободный доступ в здание в рабочие часы, пропускная система по заявкам арендаторов, пользование парковкой на общих условиях), они восполняют пробел и являются основанием для оценки поведения сторон. Обычай, противоречащий закону или договору, применению не подлежит.

Последствия отказа БЦ фиксировать правила и фактического ограничения доступа

Если бизнес-центр, ссылаясь на отсутствие регламента, фактически препятствует вам в пользовании помещением (не пускает в нерабочее время, на выходных, ограничивает парковку без основания), это нарушение обязательства арендодателя, поскольку вы лишаетесь того, на что вправе были рассчитывать.

Арендодатель отвечает за недостатки, препятствующие пользованию, и арендатор вправе требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы либо досрочного расторжения:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

При нарушении права арендатор вправе требовать полного возмещения убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Должник, ненадлежаще исполнивший обязательство, обязан возместить убытки:

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Если доступа фактически не ограничивают и вопрос лишь в отсутствии бумажного регламента — нарушений нет, и требовать у БЦ обязательного составления документа вы не можете. Если же директор БЦ, пользуясь отсутствием правил, начинает ограничивать ваш доступ в помещение в нерабочее время, на выходных или парковку — это уже ненадлежащее исполнение обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование, и вы вправе: (1) направить письменную претензию с требованием обеспечить доступ; (2) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы за период ограничения; (3) потребовать возмещения убытков; (4) при систематических препятствиях — досрочного расторжения договора. Для защиты прав стоит зафиксировать факт ограничения доступа (акты, переписка, видеозапись), поскольку при отсутствии регламента именно обычай и фактическая практика будут доказывать, в чём состояло нарушение.

Вывод по всем вопросам. Бизнес-центр вправе не иметь отдельного «внутреннего регламента» и не передавать его арендатору — закон не устанавливает такой обязанности для сторон договора аренды нежилого помещения. Отношения арендодателя и арендатора закрепляются договором аренды (ст. 606, 611–615, 432, 421 ГК РФ), а пробелы восполняются назначением имущества и обычаем делового оборота (ст. 5, п. 1 ст. 615 ГК РФ). Обязательными для здания остаются только публичные требования — правила противопожарного режима (Постановление Правительства РФ № 1479) и доступность для инвалидов (ст. 15 ФЗ-181), нарушение которых влечёт административную ответственность (ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ) независимо от наличия внутреннего регламента. Если отсутствие правил используется для фактического ограничения вашего доступа к помещению или парковке, это нарушение арендодателя, и вы вправе требовать устранения препятствий, соразмерного уменьшения платы, возмещения убытков либо расторжения договора (ст. 611, 612, 15, 393 ГК РФ).