Правомерно ли требование арендодателя-физлица компенсировать НДФЛ сверх фиксированной арендной платы и удержание обеспечительного платежа за согласованную перепланировку?

Кто является налоговым агентом по НДФЛ при аренде помещения у физического лица

Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ, от 27.07.2006 № 137-ФЗ, от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 23.11.2020 № 372-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами
— п. 1 ст. 226 НК РФ

Из этой нормы следует, что при выплате дохода физическому лицу (арендной платы собственнику-гражданину) обязанность исчислить, удержать и перечислить НДФЛ лежит на самом плательщике дохода, если он является российской организацией или индивидуальным предпринимателем. Следовательно, со сменой арендодателя на физическое лицо (Зайцев К.Ш.) статус налогового агента возник у вас как у источника выплаты дохода, и, удерживая 13 %, вы действовали в этом качестве.

Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) При выплате налогоплательщику дохода в натуральной форме или получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды удержание исчисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых доходов, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику в денежной форме. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплачиваемого дохода в денежной форме. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) Положения настоящего пункта не распространяются на налоговых агентов, являющихся кредитными организациями, в отношении удержания и уплаты сумм налога с доходов, полученных клиентами указанных кредитных организаций (за исключением клиентов, являющихся сотрудниками указанных кредитных организаций) в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса, а также на налоговых агентов в отношении доходов по операциям с цифровыми финансовыми активами и (или) цифровыми правами, включающими одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2009 № 202-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 5.
— п. 4 ст. 226 НК РФ

Норма устанавливает способ исполнения этой обязанности: налог удерживается непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате, а не из средств агента. То есть удержание 13 % допускается только за счёт дохода, причитающегося самому собственнику, и не превращается в обязанность арендатора изыскать эти 13 % дополнительно из собственного кармана.

налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом. Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц
— п. 48 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)

Пункт 48 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 прямо дополняет: уплата налога за счёт средств налоговых агентов не допускается, а включение в договоры налоговых оговорок, возлагающих на агента расходы по налогу за физическое лицо, запрещено. Отсюда следует, что попытка собственника переложить свой налог на арендатора, а затем взыскать «недоплаченные» 13 % сверх согласованной суммы противоречит указанным правилам.

Вывод. Зайцев К.Ш. прав лишь в том, что арендатор является налоговым агентом и удерживает НДФЛ из его дохода. Но он не вправе требовать уплаты 13 % из собственных средств арендатора: налог удерживается только из дохода самого арендодателя (п. 4 ст. 226 НК РФ), а налоговые оговорки, возлагающие на агента расходы по налогу за физлицо, запрещены (п. 48 Обзора ВС № 4/2018). Обязанности доплатить 13 % «сверху» у вас нет.

Сохраняется ли цена договора (фиксированная арендная плата) при смене арендодателя

{p4}

Смена собственника сданного в аренду помещения не является основанием для изменения или расторжения договора аренды: договор продолжает действовать на прежних условиях, а новый собственник встаёт на место прежнего арендодателя. Это значит, что все согласованные вами условия, включая размер и форму арендной платы (п. 5.1 с оговоркой про НДС), остаются неизменными и после перехода помещения к Зайцеву К.Ш.

{p5}

Цена исполнения определяется исключительно соглашением сторон.

{p6}

Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Допсоглашениями при смене арендодателей условия о сумме платежа не менялись, а значит и оснований для увеличения цены (в том числе «на сумму НДФЛ») у нового собственника не появилось.

{p7}

Наконец, общее правило о недопустимости одностороннего изменения условий обязательства: собственник не может в одностороннем порядке «переписать» согласованную цену, потребовав доплаты налога. Поскольку исполнение связано с предпринимательской деятельностью не обеих сторон (арендодатель — гражданин), право на одностороннее изменение условий ему тем более не предоставлено.

Вывод. Условие о фиксированной арендной плате — элемент цены договора, сохраняющий силу при смене арендодателя (п. 1 ст. 617 ГК РФ), и меняться оно может только по соглашению сторон либо в предусмотренных договором/законом случаях (п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ). Поскольку ни договор, ни допсоглашения не меняли сумму платежа и не возлагали на вас НДФЛ сверх неё, требование собственника доплатить 13 % сверх фиксированного платежа неправомерно: вы вправе продолжать вносить плату в прежнем размере, удерживая НДФЛ из дохода арендодателя.

Ветка «если сумма в договоре указана с оговоркой про налог»

Если формулировка п. 5.1 сформулирована как «арендная плата составляет X рублей, включая налоги» (то есть сумма является конечной, «net»-ценой для арендодателя), то согласованная сумма и есть та сумма, которую арендодатель должен получить «чистой», а НДФЛ в неё уже заложен — тогда доплата 13 % сверх неё тем более исключена. Если же, напротив, в договоре будет прямо сказано, что арендная плата НДФЛ не включает и налог арендатор уплачивает сверх, такая оговорка будет недействительной как налоговая оговорка в силу п. 48 Обзора ВС № 4/2018 и п. 4 ст. 226 НК РФ — но в любом случае действующее условие определяется буквальным текстом договора, а не односторонним требованием собственника.

Правомерность удержания обеспечительного платежа: природа платежа и основания удержания

{p8}

Обеспечительный платёж обеспечивает денежные обязательства арендатора (в том числе возмещение убытков и уплату неустойки) за счёт внесённой суммы, и — что принципиально — при прекращении обеспеченного обязательства платёж подлежит возврату, если иное прямо не предусмотрено соглашением сторон. То есть по общему правилу при прекращении аренды обеспечительный платёж возвращается арендатору, а удержание допустимо только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств и только в пределах реально обеспеченных им требований.

{p9}

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.

{p10}

Из этой же нормы следует, что улучшения имущества (в том числе неотделимые, каковой является снос перегородки и перенос дверного проёма) производятся арендатором с согласия арендодателя; при этом закон прямо различает улучшения, произведённые с согласия арендодателя и без него.

{p11}

Существенно, что неблагоприятные последствия (невозмещение стоимости неотделимых улучшений) закон связывает лишь с улучшениями, произведёнными без согласия арендодателя. Следовательно, если согласие получено — а у вас есть письменное согласование конкретных работ (снос ненесущей перегородки, перенос дверного проёма) и акт о выполнении работ именно в соответствии с этим согласованием, — сама по себе перепланировка не образует нарушения договора и не может служить основанием для «санкции» в виде удержания платежа.

{p12}

Правило п. 4 ст. 615 ГК РФ даёт арендодателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением. Это и очерчивает реальный объём возможных притязаний: нарушение пользования влечёт возмещение убытков (причинённого вреда), а не автоматическое удержание всего обеспечительного платежа; при этом в вашей ситуации пользование осуществлялось по согласованию с собственником.

{p13}

Общая норма о надлежащем исполнении обязательств и общих гражданско-правовых последствиях: обязательства должны исполняться в соответствии с их условиями, а ответственность наступает за нарушение. Если согласованные работы выполнены и по акту соответствуют согласованию, нарушения, за которое предусмотрено удержание, нет, и отказ вернуть платёж не имеет под собой договорного основания.

Вывод. По общему правилу при прекращении аренды обеспечительный платёж подлежит возврату (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Поскольку перепланировка (снос ненесущей перегородки и перенос дверного проёма) выполнена с письменным согласием собственника и оформлена актом, пользование имуществом не нарушало условия договора (п. 1, 4 ст. 615 ГК РФ), а неблагоприятные последствия закон связывает лишь с улучшениями без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Удержание обеспечительного платежа по ссылке на п. 3.4.6 договора неправомерно; платёж в размере месячной арендной платы подлежит возврату.

Возврат имущества, злоупотребление правом и денежные последствия отказа вернуть платёж

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

При прекращении аренды арендатор обязан возвратить помещение в состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если помещение возвращается в согласованном состоянии (с учётом нормального износа и согласованных работ), у арендодателя нет оснований удерживать платёж в счёт гипотетического вреда; претензии по состоянию помещения должны опираться на фактические недостатки, а не на саму ссылку на пункт договора.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично
— п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Если отказ в возврате платежа продиктован исключительно желанием удержать денежные средства при отсутствии действительного нарушения и в противоречии с ранее данным письменным согласием на работы, такое поведение может квалифицироваться как недобросовестное осуществление права, при котором суд вправе отказать в защите права полностью или частично.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Денежные средства, удерживаемые без договорного основания после прекращения аренды, образуют для арендодателя неосновательное обогащение и подлежат возврату. Наличие письменного согласия и акта переносит бремя доказывания законности удержания на арендодателя — именно он должен обосновать, в счёт какого конкретного нарушения удерживает сумму.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

На неправомерно удерживаемую сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда средства должны были быть возвращены.

Процессуальные вопросы: подсудность, претензионный порядок, срок

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

По требованию о возврате обеспечительного платежа (имущественный спор с гражданином) при цене иска, не превышающей 50 000 рублей, дело подсудно мировому судье; при большей сумме — районному суду общей юрисдикции по месту жительства ответчика-гражданина (ст. 24, 28 ГПК РФ). До подачи иска направьте письменную претензию с требованием вернуть платёж — это фиксирует вашу позицию и ускоряет добровольное исполнение.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

Срок исковой давности по требованию о возврате платежа — общий, три года со дня, определяемого по ст. 200 ГК РФ (т.е. с момента, когда платёж должен был быть возвращён).

Вывод. Обеспечительный платёж при прекращении аренды подлежит возврату (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ), а его удержание при наличии письменного согласия и акта является необоснованным; удерживаемая сумма — неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), на неё начисляются проценты (ст. 395 ГК РФ). Подсудность и срок едины по всем блокам: до 50 000 руб. — мировой судья, свыше — районный суд по месту жительства ответчика (ст. 23, 24, 28 ГПК РФ); срок давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Требования о возврате платежа и о признании необоснованным требования доплаты НДФЛ допустимо соединить в одном иске.

Доказательства, действия при отказе и понуждение к возврату платежа

Доказательства. Вашу позицию подтверждают: (1) письменное согласование собственником конкретных работ — сноса ненесущей перегородки между двумя кабинетами и переноса дверного проёма; (2) акт о выполнении работ именно в соответствии с этим согласованием; (3) договор аренды с п. 5.1 и допсоглашения о смене арендодателя (подтверждают, что сумма и условия не менялись); (4) платёжные документы, показывающие удержание 13 % как налоговым агентом; (5) документы о внесении и переводе обеспечительного платежа новому собственнику. Бремя доказывания того, в счёт какого конкретного нарушения удерживается платёж, лежит на арендодателе — наличие согласия и акта перекладывает это бремя на него.

Если собственник откажет. Удерживаемая сумма образует неосновательное обогащение и подлежит возврату > Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

— п. 1 ст. 1102 ГК РФ, а на неё начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда платёж должен был быть возвращён > В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды
— п. 1 ст. 395 ГК РФ. Требование о доплате 13 % сверх фиксированной суммы не подлежит удовлетворению как противоречащее > налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом. Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц
— п. 48 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018). Оба требования допустимо соединить в одном иске.

Исполнение. Направьте собственнику письменную претензию с требованием вернуть обеспечительный платёж, указав, что работы выполнены согласно его письменному согласию и акту, а удержание 13 % сверх согласованной платы не основано на договоре и законе. При отказе — иск о взыскании неосновательного обогащения с процентами: при цене иска до 50 000 руб. — мировой судья, свыше — районный суд по месту жительства ответчика (ст. 23, 28 ГПК РФ), срок давности — три года > Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

— ст. 196 ГК РФ, п. 1.

Вывод. При отказе собственника вы вправе взыскать обеспечительный платёж как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами (ст. 395 ГК РФ) и одновременно оспорить требование о доплате НДФЛ; доказывание незаконности удержания лежит на собственнике, поскольку у вас есть письменное согласие и акт. Подсудность и срок едины по всем блокам: до 50 000 руб. — мировой судья, свыше — районный суд по месту жительства ответчика (ст. 23, 28 ГПК РФ); срок давности — три года (ст. 196 ГК РФ).