Может ли арендодатель запретить ИП торговать пилочками и ножничками в арендованном помещении, если в договоре указаны товары для ухода и сопутствующие мелочи

Обязанность пользоваться помещением по назначению и по условиям договора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
— п. 1 ст. 615 ГК РФ

Это ключевая норма для всей ситуации: свобода ИП торговать «любым незапрещённым товаром» существует только в пределах, заданных договором аренды. Поскольку у вас это торговое помещение на рынке для продажи косметики и парфюмерии, не сам факт «незапрещённости» пилочек и ножничек решает спор, а то, входят ли они в согласованный сторонами ассортимент. Ассортимент определён приложением, а значит именно его текст (открытый перечень или закрытый) становится решающим.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 3 ст. 615 ГК РФ

Эта норма показывает меру риска: арендодатель по общему правилу вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, если использование идёт вразрез с условиями договора или назначением имущества. Но применение пункта 3 возможно только после того, как будет установлено само нарушение условий договора, — а именно это и является спорным, поскольку пилочки и ножнички могут охватываться формулировкой «товары для ухода и сопутствующие мелочи».

Вывод: запрет арендодателя производен от текста приложения. Если перечень разрешённых товаров сформулирован открыто (словами «в том числе», «иные сопутствующие товары», «товары для ухода»), продажа пилочек и ножничек допустима как входящая в согласованный ассортимент; если перечень закрытый и в нём указаны только косметика и парфюмерия строго по видам, требование арендодателя формально опирается на п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Толкование условия об ассортименте: являются ли пилочки и ножнички «товарами для ухода»

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
— ст. 431 ГК РФ

Норма работает в вашу пользу: «неясность» условия (когда конкретный товар прямо не назван) толкуется не в пользу арендодателя автоматически, а путём сопоставления со смыслом договора в целом и с учётом действительной воли сторон, включая практику отношений и последующее поведение. Это значит, что сам факт отсутствия слов «пилочки» и «ножнички» не превращает товар в запрещённый: значение имеет, что стороны имели в виду под «товарами для ухода и сопутствующими мелочами» и как торговля фактически велась.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— п. 1 ст. 619 ГК РФ

Стороны в принципе свободны формировать ассортимент по своему усмотрению, и это условие договора для вас является обязательным ровно в той мере, в какой оно согласовано. Поэтому спор решается буквально формулой приложения: «товары для ухода и сопутствующие мелочи» по своему обычному смыслу в розничной торговле косметикой охватывают маникюрные принадлежности как сопутствующий товар отдела косметики.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— абз. 4 ст. 619 ГК РФ

Норма ТР ТС прямо относит к парфюмерно-косметической продукции вещества и смеси, предназначенные для нанесения на ногти и для ухода за ними, а также специально выделяет косметическую продукцию «для маникюра и педикюра». Это разрушает довод арендодателя о том, что пилочки и ножнички «не косметика»: по техническому регулированию уход за ногтями и маникюрно-педикюрная продукция — это составная часть парфюмерно-косметической группы товаров, а не посторонний ассортимент.

Вывод: пилочки для ногтей и маникюрные ножнички по смыслу ТР ТС 009/2011 и обычной торговой практике относятся к товарам для ухода за ногтями и сопутствующим товарам отдела косметики, поэтому при открытой формулировке приложения они охватываются согласованным ассортиментом, и запрет арендодателя неправомерен. При закрытом перечне спор решается в его пользу только в части товаров, прямо не поименованных, — и тогда стороны вправе уточнить приложение соглашением.

Односторонний запрет и изменение условий договора арендодателем

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

По общему правилу арендодатель не может в одностороннем порядке менять уже согласованные условия договора — в том числе сузить ассортимент, который зафиксирован приложением. Устные или письменные «запреты», не основанные на договоре или законе, сами по себе не создают для вас новой обязанности и не являются изменением договора.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— п. 2 ст. 310 ГК РФ

Для отношений между предпринимателями односторонний отказ или изменение условий допускается только тогда, когда это прямо предусмотрено договором (или законом). Поэтому если в вашем договоре нет права арендодателя в одностороннем порядке менять ассортимент или отказываться от договора по такому мотиву, его требование лишено правового основания, а расторжение возможно только в судебном порядке.

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— п. 1 ст. 620 ГК РФ

Здесь закреплён ваш «зеркальный» инструмент защиты: если требование арендодателя фактически создаёт препятствия пользованию помещением по условиям договора (запрет продавать согласованный товар, угрозы недопуска), вы как арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора — уже по своей инициативе и с отнесением последствий на арендодателя.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Норма о злоупотреблении правом значима, если арендодатель запрещает один и тот же товар, который ранее допускал, либо действует избирательно в отношении вас: такое непоследовательное осуществление права может быть признано недобросовестным, и суд вправе отказать в защите требования, основанного на таком поведении.

Вывод: односторонний запрет торговать товаром, охватываемым согласованным приложением, неправомерен. Арендодатель не вправе менять ассортимент или расторгать договор единолично, если это не предусмотрено договором; его требование — не более чем позиция, подлежащая проверке судом.

Правомерность «штрафа» и угрозы расторжением

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Штраф — это разновидность неустойки, то есть денежная сумма, которую должник платит только в силу закона или договора. Значит, арендодатель может начислить штраф за продажу пилочек/ножничек лишь тогда, когда такое условие прямо закреплено в вашем договоре аренды; «на словах» штраф не возникает.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
— ст. 331 ГК РФ

Соглашение о неустойке обязательно должно быть в письменной форме, иначе оно недействительно. Это означает, что штраф нельзя ввести письмом, претензией, устным требованием или «правилами рынка» задним числом — требуется именно письменное условие договора (или дополнительного соглашения), подписанное сторонами.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— п. 1 ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом и только при существенном нарушении условий либо неоднократности нарушений. Единичная продажа сопутствующего товара, охватываемого приложением, не может считаться существенным нарушением, тем более что спор идёт о толковании условия, а не о его явном нарушении.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— абз. 4 ст. 619 ГК РФ

Кроме того, до обращения в суд арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Без соблюдения этой процедуры заявление о расторжении договора не подлежит удовлетворению, и «расторжение» письмом или устно юридически невозможно — расторжение происходит по решению суда.

Вывод: угроза штрафом правомерна только при наличии письменного условия договора о неустойке за нарушение ассортимента; угроза расторжением реализуема исключительно через суд, при существенном и доказанном нарушении и после письменного предупреждения. Продажа пилочек и ножничек, охватываемых согласованным ассортиментом, существенным нарушением не является.

Специфика отношений на рынке и ваши компенсационные возможности

Торговые места предоставляются по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, имеющим зарегистрированную (перерегистрированную) по адресу места нахождения рынка в установленном порядке контрольно-кассовую технику в случае, если торговое место предоставляется для осуществления деятельности, при осуществлении которой законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники предусмотрено применение контрольно-кассовой техники, а также физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.
— п. 2 ст. 15 ФЗ «О розничных рынках»

Ваши отношения — это не «обычная» аренда, а договор о предоставлении торгового места на рынке, сторонами которого выступают управляющая рынком компания и ИП. Это подтверждает ваш статус арендатора торгового места и то, что ассортимент может определяться условиями такого договора и типовой формой, установленной субъектом РФ.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Если действия арендодателя (запрет продавать согласованный товар, ограничение доступа, простой) не исполнены надлежащим образом, вы вправе требовать возмещения убытков, включая упущенную выгоду от непроданного товара. Это ваш «денежный» инструмент давления: не только пресечь незаконный запрет, но и взыскать вызванные им потери.

Косметическая продукция: для ухода за кожей, волосами, ногтями, губами, наружными половыми органами (интимная косметика); косметика декоративная; для защиты кожи от воздействия вредных производственных факторов; гигиеническая моющая для волос, лица и тела (пена для ванн, моющие гели, очищающие средства, шампуни, жидкое мыло), в том числе на жировой основе; на носителях. Детская косметика, семейная косметика 0 баллов (отсутствие) 0 баллов (отсутствие) отсутствие 2. Косметическая продукция: для ухода за кожей, волосами, ногтями, губами, наружными половыми органами (интимная косметика), содержащая спирт (более 10% об.); солнцезащитная; отбеливающая; для искусственного загара; содержащая фруктовые кислоты и их производные; для проблемной кожи; для моделирования фигуры; для придания или предотвращения запаха (дезодоранты, антиперспиранты, дезодоранты-антиперспиранты); для принятия ванн; для бритья; для татуажа; для укладки волос; мыло туалетное твердое; для очистки рук; для размягчения ороговевшей (огрубевшей) кожи; для удаления (размягчения) кутикулы; пилинги на основе энзимов; скрабы; гоммажи; эксфолианты; маски порошкообразные и альгинатные, которые применяются после смешивания порошка с растворителем 0 баллов (отсутствие) - отсутствие 3. Продукция парфюмерная 0 баллов (отсутствие) - отсутствие 4. Продукция косметическая: для маникюра и педикюра; для окрашивания и тонирования волос, ресниц и бровей;
— прил. 8 к ТР ТС 009/2011 (Решение Комиссии ТС № 799)

Управляющая рынком компания отвечает перед арендатором торгового места по гражданскому законодательству, если использование места стало невозможно. Если из-за незаконного запрета и недопуска вы не сможете торговать, ответственность за это несёт арендодатель как управляющая рынком компания.

Вывод: наряду с возражением против запрета вы вправе требовать устранения препятствий в пользовании торговым местом и возмещения убытков (в том числе упущенной выгоды) от неправомерных действий управляющей рынком компании. Итоговый конкурентный вывод: запрет арендодателя на продажу пилочек и ножничек неправомерен, так как этот товар охватывается открытой формулировкой приложения и относится к товарам для ухода за ногтями; штраф возможен только при письменном условии договора, а расторжение — только по решению суда после предупреждения.

Если вас фактически блокируют: самозащита и доказывание

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ

Если арендодатель переходит от слов к делу — не допускает вас в помещение, задерживает товар, требует убрать его с прилавка — вы вправе действовать в порядке самозащиты, но только соразмерными и необходимыми мерами. Это означает: вы вправе продолжать торговлю согласованным товаром, фиксировать препятствия (акты, фото/видео, переписка, вызов участкового для фиксации недопуска), требовать допуска, но не вправе прибегать к силе или иным мерам, выходящим за рамки пресечения нарушения.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Эта норма конкретизирует ваш денежный инструмент. Если незаконный запрет и недопуск привели к простою и потере выручки, вы вправе взыскать с арендодателя как реальный ущерб (например, испорченный/непроданный товар), так и упущенную выгоду — ту выручку от продажи пилочек и ножничек, которую вы получили бы при обычных условиях оборота. Ключ к успеху — доказательства: текст приложения с открытым перечнем, документы о закупке спорного товара, переписка с арендодателем, акты о недопуске, свидетельские показания работников рынка.

Вывод: при фактической блокировке фиксируйте каждый факт препятствий и недопуска документально, не применяйте силовых мер, а защищайте право через заявление в управляющую рынком компанию, а при отказе — иск в арбитражный суд (спор между ИП и юрлицом о торговом месте носит экономический характер и подведомствен арбитражному суду). Там же заявляются требования о возмещении убытков и упущенной выгоды, подтверждённые собранными доказательствами.