Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды квартиры на 11 месяцев по пункту о внесудебном отказе и требуют ли компенсацию за частые просмотры

Прекращает ли условие о «внесудебном расторжении за 30 дней» срочный договор найма и могут ли вас выселить

Ваш договор — найм жилого помещения (вы снимаете квартиру у собственника). Закон прямо устанавливает, что такой договор заключается на срок до 5 лет, и ваш 11-месячный срок укладывается в него. Это срочный, а не бессрочный договор — значит, механизм отказа «предупредив за месяц» из п. 2 ст. 610 ГК РФ, на который вы ссылались, к вам не подходит: он работает только там, где срок не определён (не указан в договоре). У вас срок указан прямо, поэтому ни наймодатель, ни сервис не могут «расторгнуть» договор одним уведомлением.

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
   — ст. 610 ГК РФ, п. 1

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — ст. 683 ГК РФ, п. 1

Ключевая норма для вас — ст. 687 ГК РФ. Перечень оснований досрочного расторжения договора найма по требованию наймодателя в ней закрытый и требует именно судебного порядка: это либо невнесение платы (6 месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз), либо разрушение или порча жилого помещения нанимателем. Ни продажа квартиры, ни желание собственника освободить помещение в этом перечне нет.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Дополнительные основания («по требованию любой из сторон») тоже судебные и тоже закрытые: непригодность помещения для проживания или аварийное состояние либо прямо указанные случаи жилищного законодательства. Строчки «наймодатель вправе в любой момент отказаться от срочного договора» закон не содержит.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
   — п. 3 ст. 687 ГК РФ

Если бы вы нарушали договор (использовали помещение не по назначению, систематически нарушали права соседей), наймодатель мог бы сначала предупредить вас, а затем требовать расторжения — снова только в судебном порядке. Вы таких нарушений не допускали, и это лишает наймодателя даже этого пути.

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Общее правило п. 1 ст. 422 ГК РФ: договор должен соответствовать императивным нормам закона. Договор не может подменять установленный законом судебный порядок досрочного расторжения срочного найма самодельным «внесудебным отказом наймодателя за 30 дней». Это позволяет ставить вопрос о недействительности такого договорного условия в соответствующей части по ст. 168 ГК РФ; кроме того, попытка выселить вас без суда, используя этот пункт, — заведомо недобросовестное осуществление права (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
   — п. 1 ст. 422 ГК РФ

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Отдельно снимите тревогу по самому факту продажи: переход права собственности к покупателю квартиры не является основанием для изменения или расторжения договора аренды/найма — новый собственник вступает в ваш договор на тех же условиях и до конца срока. Право владения и пользования, полученное вами по п. 1 ст. 671 ГК РФ, защищено против нового владельца.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
   — п. 1 ст. 617 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

И на перспективу: по истечении 11 месяцев (с 14.02.2024) у вас есть преимущественное право на заключение договора на новый срок; наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока либо предложить вам продление, либо предупредить об отказе — и только в связи с решением не сдавать жильё внаём не менее года. Если он слукавит и в течение года после вашего выезда сдаст квартиру другому, вы вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
— ст. 684 ГК РФ

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— абз. 4 ст. 684 ГК РФ

ВЫВОД: из-за одного лишь пункта договора о «внесудебном порядке» вас выселить не могут. Договор срочный (11 месяцев), и по требованию наймодателя он до истечения срока может быть расторгнут только в суде и только по основаниям п. 2 и п. 3 ст. 687 ГК РФ — невнесение платы, порча/разрушение помещения, непригодность или аварийность помещения. У вас ни одного из этих оснований нет: вы платите вовремя и договор не нарушаете. Условие договора о досрочном отказе наймодателя без суда противоречит императивным нормам ст. 687 ГК РФ, и его применение к вам неправомерно. Продажа квартиры также сама по себе не прекращает ваш договор (п. 1 ст. 617 ГК РФ); дожив до конца срока, вы имеете преимущественное право на новый срок (ст. 684 ГК РФ). До окончания срока вы можете спокойно жить и искать вариант, не торопясь.

Вправе ли наймодатель и риелтор водить просмотры и требовать доступ в ваше время

По договору найма квартира передана вам во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ) — то есть на срок найма вы законный владелец, и ваше право пользования защищено. Это означает: доступа в квартиру для чужих просмотров вне вашего согласия наймодатель и его риелтор требовать не вправе. Закон такого права наймодателя не устанавливает — наоборот, право доступа у наймодателя возникает только в форме, прямо оговорённой договором, и обычно ограничено осмотром технического состояния в заранее согласованное время (такая модель закреплена в типовых договорах найма, где наниматель обязан лишь «допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния»).

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Границы поведения наймодателя заданы и жилищным законодательством: собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей и правила пользования жилыми помещениями. Требование «уберитесь и уйдите, у нас просмотр» несколько раз в неделю — это не соблюдение ваших интересов, а вторжение в ваше право пользования, за которое вы платите; при таком использовании злоупотребление правом недопустимо (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если во время просмотров или визитов риелтора имеет место шум (в том числе ремонтные, разгрузочные работы в ночное время), на этот счёт действует региональный закон; в Москве это Закон г. Москвы от 12.07.2002 № 42, который относит к нарушающим покой действиям шум и ремонтные работы в ночное время и влечёт административную ответственность по Кодексу города Москвы об административных правонарушениях. Это дополнительный аргумент в жалобах, если визиты сопровождаются шумом.

1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
   — ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42

Нарушение покоя граждан и тишины в городе Москве влечет административную ответственность в соответствии с Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. (В редакции Закона Москвы от 09.12.2015 № 68 ) (Статья в редакции Закона Москвы от 21.11.2007 № 45 )
— ст. 3 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42

ВЫВОД: ни наймодатель, ни риелтор не вправе в одностороннем порядке настаивать на просмотрах и требовать от вас уборки или отсутствия дома; доступ в снимаемую квартиру возможен только с вашего согласия и в согласованное время. Вы вправе письменно сообщить наймодателю и сервису (риелтору), что до окончания срока договора вы проживаете в квартире на законных основаниях, просмотры возможны только по вашему предварительному согласию (например, не чаще определённого числа раз и в указанные часы), а принудительный доступ и попытки выселения без суда неправомерны. Отказ пускать риелтора в «удобное ему» время не является нарушением договора с вашей стороны.

Штраф за ваш досрочный выезд и право уйти без штрафа в любое время

Вам стоит знать «зеркальную» норму — п. 1 ст. 687 ГК РФ: именно нанимателю закон даёт право в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя письменно за три месяца, а договором этот срок может быть сокращён (как у вас — 30 дней). То есть если вы решите съехать раньше окончания срока, вы не «нарушитель»: вы реализуете своё законное право на расторжение, а не односторонний отказ от исполнения договора. Пункт о штрафе за досрочный выезд применяется лишь когда вы уезжаете без такого предупреждения.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

Это принципиальное отличие вашей ситуации от позиции наймодателя: его «внесудебный отказ за 30 дней» на срочный договор не опирается, а ваш «выход за 30 дней» прямо предусмотрен законом (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Поэтому вам спешить не нужно: вы можете спокойно искать квартиру и в любой момент, найдя подходящий вариант, направить письменное уведомление за 30 дней и выехать без штрафа.

ВЫВОД: вы не связаны угрозой штрафа, если выедете с соблюдением письменного предупреждения (30 дней по вашему договору, а по общему правилу п. 1 ст. 687 ГК РФ — три месяца). Направляйте уведомление письменно и сохраняйте доказательство доставки (опись/уведомление о вручении или переписка с сервисом). При таком порядке выезд — правомерное расторжение, а не нарушение договора, и оснований для штрафа и удержания депозита нет.

Возврат депозита и деньги: что можно взыскать при выезде

При прекращении договора всё, что удерживает наймодатель без законного основания, — это неосновательное обогащение. Депозит (обеспечительный платёж) по своей природе возвращается вам, если вы не причинили ущерб имуществу и не имеете задолженности по плате; удержание его «на всякий случай» или как реакция на ваш правомерный выезд лишено основания.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неправомерно удержанных денег (депозита, излишне уплаченной платы) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — с того момента, когда наймодатель узнал о неосновательности сбережения (например, с даты подписания акта возврата квартиры).

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

ВЫВОД: при выезде верните депозит требованием; если наймодатель его удерживает при отсутствии вашей задолженности и порчи имущества, взыскивайте через суд как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ. Если в договоре за «досрочный выезд» прописан штраф, помните: штраф применим лишь к выезду без письменного предупреждения, а при соблюдении п. 1 ст. 687 ГК РФ (уведомление за 30 дней) оснований для него нет. Условие о штрафе, которым наймодатель пытается полностью запретить вам законное право на расторжение, само по себе ограничивает ваши права, установленные императивной нормой.

Риски: штраф, удержание депозита и попытка выселения без суда

Риск штрафа и удержания депозита возникает только в одном сценарии — если вы выезжаете, не направив письменное предупреждение в установленный договором срок (30 дней). При соблюдении этой процедуры выезд — реализация вашего законного права по п. 1 ст. 687 ГК РФ, а не нарушение, поэтому штраф и удержание депозита неправомерны.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

Риск самовольного выселения (выкидывания вещей, смены замков, «попросить на выход» без суда) юридически не имеет опоры: по требованию наймодателя срочный договор найма расторгается только в судебном порядке и только по закрытому перечню оснований — невнесение платы, порча/разрушение помещения, непригодность/аварийность. Даже при наличии оснований суд может отсрочить исполнение решения на срок до года; тем более невозможен внесудебный выезд, когда оснований нет вовсе.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
— абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ

ВЫВОД: главное для вас — соблюсти процедуру уведомления при выезде и не поддаваться на требования «съехать по-хорошему» без суда. Незаконное проникновение, вынос вещей, смена замков или отключение коммуникаций — самозащита со стороны, противоречащая закону; в этом случае вы вправе требовать восстановления своего владения и возмещения убытков, а по факту противоправных действий — фиксировать их (полиция, заявления), поскольку ваше право пользования помещением прямо предусмотрено договором и ст. 671 ГК РФ. Подсудность любого спора о выселении и о вашем выселении — районный суд (дела о выселении из жилого помещения подсудны районному суду и не могут рассматриваться третейским судом).

Компенсация за неудобства от просмотров

Формально вы можете заявлять возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ) — например, расходы, которые вы вынужденно несёте из-за навязанных просмотров, — и компенсацию морального вреда (ст. 151 ГК РФ). Но на практике по спору «наниматель против наймодателя» такие требования удовлетворяются редко: нужно доказать сам размер убытков и причинную связь, а моральный вред компенсируется, если нарушены личные неимущественные права либо это прямо предусмотрено законом.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Более действенный путь — не «компенсация за неудобства», а возмещение убытков, возникших из нарушения наймодателем условий пользования: если из-за неограниченных просмотров вы, например, не смогли пользоваться жильём, понесли расходы или вынужденно выехали и переплатили за новое жильё. Такие убытки взыскиваются при доказанности; основная же ваша защита — пресечь сам произвол с просмотрами через письменное требование и, при необходимости, суд.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

ВЫВОД: требовать «компенсацию за доставленные неудобства» как таковую можно, но её размер и доказуемость обычно слабые; моральный вред по имущественному жилищному спору взыскивается редко. Гораздо эффективнее: письменно ограничить доступ и просмотры вашим согласием, зафиксировать нарушения (переписка, даты визитов) и — если наймодатель продолжает нарушать ваше право пользования — предъявить требования о возмещении конкретных убытков и о нечинении препятствий в пользовании помещением; спор рассматривается районным судом. При выезде не забудьте про депозит и проценты по ст. 395 ГК РФ при его неправомерном удержании.

Альтернативы: как вам действовать дальше

Вам доступны три рабочие стратегии.

Первая (рекомендуемая) — остаться и спокойно искать вариант. Договор срочный, доживает до 14.02.2024, до этого момента наймодатель вас выселить без суда не может; после окончания у вас преимущественное право на новый срок, и наймодатель обязан предупредить об отказе в продлении не позднее чем за три месяца, причём только если решил не сдавать жильё минимум год.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
— ст. 684 ГК РФ

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— абз. 4 ст. 684 ГК РФ

Вторая — договориться о вашем досрочном выезде на своих условиях. Вы вправе в любой момент расторгнуть договор письменным предупреждением (30 дней по договору / 3 месяца по общему правилу), и в этом случае штраф неприменим. Можно предложить наймодателю соглашение о досрочном прекращении с выплатой вам отступных или компенсации за переезд — он заинтересован в освобождении квартиры для продажи, вы — в компенсации за спешный переезд. Это соглашение сторон, а не штраф в вашу сторону.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи
   — п. 1 ст. 394 ГК РФ

Третья — если наймодатель всё же будет настаивать и нарушать ваши права: письменное требование (претензия) с указанием, что договор срочный, расторжение по инициативе наймодателя — только в суде, доступ возможен лишь с вашего согласия; далее — обращение в суд (районный суд) о нечинении препятствий в пользовании и возмещении убытков, а по фактам неправомерных визитов и шума — жалобы в полицию и в органы Роспотребнадзора/жилищного надзора по вашему усмотрению.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
   — ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42

ВЫВОД: оптимально сейчас — направить наймодателю и сервису письменное уведомление о том, что вы проживаете на законных основаниях до 14.02.2024, просмотры возможны только по вашему согласованию и в установленные вами часы, а одностороннее расторжение и выселение без суда неправомерны. Параллельно спокойно искать квартиру: при выезде направьте письменное предупреждение за 30 дней (тогда штраф не применяется), при удержании депозита — требование о возврате с процентами. Подсудность на случай любого спора с наймодателем — районный суд; до окончания срока вы можете оставаться в квартире, не опасаясь законного выселения.

Куда обращаться: подсудность и доказывание

Спор о вашем выселении из жилого помещения (или о чинимых вам препятствиях в пользовании) подлежит рассмотрению районным судом: дела о выселении не входят в перечень дел, подсудных мировому судье (ст. 23 ГПК РФ), а всё, что не отнесено к мировым судьям и вышестоящим судам, рассматривает районный суд. Требование о нечинении препятствий в пользовании — тоже районный суд, если оно не является «имущественным спором о порядке пользования общим имуществом» (последнее — к мировому судье).

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Если бы вы судились как потребитель (договор с сервисом/агентством, оказывающим услугу), имущественный спор при цене до 100 тысяч рублей был бы подсуден мировому судье; но при объединении с требованием о выселении или нечинении препятствий дело уходит в районный суд (ч. 3 ст. 23 ГПК РФ). Для вашей взыскательной части (депозит, убытки, проценты) цена иска также не должна превышать 100 тысяч для мирового судьи в потребительской конструкции — ориентируйтесь на районный суд как на общий путь.

Бремя доказывания — по общему правилу: каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Это значит, что вам нужно фиксировать факты (даты визитов и просмотров, переписку, уведомления, акты), а наймодателю — доказывать наличие законного основания для расторжения, которого у него в вашей ситуации нет.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

ВЫВОД: иски о выселении и о нечинении препятствий в пользовании жильём рассматривает районный суд. Для защиты своих прав вам не нужно «соглашаться» на выезд — достаточно письменно зафиксировать несогласие и вести доказательную базу (договор, переписка с сервисом и риелтором, сведения о просмотрах, уведомления); суд будет проверять, имеется ли законное основание для расторжения срочного договора, а его в вашем случае нет (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Согласительная альтернатива: соглашение и отступное

Если вы захотите договориться о досрочном выезде миром, у вас есть на это правовой механизм: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а при досрочном прекращении обязательства прекращаются с момента такого соглашения. Это означает, что вы можете оформить с наймодателем (и сервисом) соглашение о досрочном прекращении договора, в котором зафиксировать дату выезда, возврат депозита и, при желании, выплату вам компенсации (отступного) за оперативный переезд.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 1 ст. 453 ГК РФ

Это выгодно обеим сторонам и снимает споры: вместо навязанного «внесудебного отказа» — обычное соглашение, где вы сами фиксируете условия, включая отсутствие штрафа. Поскольку наймодатель заинтересован освободить квартиру для продажи, у вас есть реальная позиция для переговоров о компенсации.

ВЫВОД: если захотите уйти раньше конца срока — не дайте навязать себе «расторжение наймодателем» и штраф; вместо этого предложите соглашение о досрочном прекращении с возмещением вам расходов на переезд (отступное) и полным возвратом депозита. Пункт о штрафе за ваш досрочный выезд применяется только к выезду без письменного предупреждения, а при соглашении сторон или предупреждении по п. 1 ст. 687 ГК РФ оснований для штрафа нет.