Договор аренды помещения под магазин закончился в 2016 году, но арендатор продолжал платить и пользоваться — теперь магазин не включён в схему размещения, штраф 8000 рублей: можно ли оспорить?

Действовал ли договор аренды после 2016 года и на каких условиях

Ключевой факт: срок договора истёк в 2016 году, но вы продолжали пользоваться помещением и регулярно вносили арендную плату через кассу, а арендодатель платежи принимал и против пользования не возражал.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3.
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Закон прямо называет вашу ситуацию: если после истечения срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не заявляет возражений, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Это означает, что вы все эти годы находились в помещении НЕ самовольно, а как сторона действующего договора аренды, — а значит, находились там законно.

правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды (ссуды): возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом согласие арендодателя (ссудодателя) на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в отсутствие своевременного возражения арендодателя (ссудодателя) арендатор (ссудополучатель) является стороной действующего договора и к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока 95 договора. От договора, возобновившегося на неопределенный срок, ссудодатель вправе отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само по себе установление контрагентами срока договора, порядка возврата имущества после истечения этого срока и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора не означают, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не подлежат применению. По окончании срока договора ссудополучатель продолжал пользоваться имуществом, а ссудодатель не возражал против продолжения нахождения имущества в пользовании компании вплоть до 20 июля 2018 г., когда в претензии ссудодатель прямо потребовал вернуть имущество в срок до 24 июля 2018 г. Более того, в уведомлении от 19 июня 2018 г.
— п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 № 2/2020

Правоприменительная практика усиливает этот вывод: согласие арендодателя на продолжение отношений предполагается, если он своевременно не заявил возражений; арендатор считается стороной действующего договора, и к нему нельзя применять меры ответственности за «невозврат» имущества. Принятие арендной платы через кассу — это и есть такое «отсутствие возражений», подтверждённое вашими квитанциями.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

От договора, возобновлённого на неопределённый срок, отказаться можно в любое время, но для недвижимости закон требует предупредить другую сторону ЗА ТРИ МЕСЯЦА. Это ваша главная процессуальная защита в переговорах с комитетом: даже при их желании прекратить отношения они обязаны были предупредить вас заранее, а не ставить перед фактом на комиссии и сразу штрафовать за «незаконное нахождение».

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1.
— п. 1 ст. 621 ГК РФ

Если же комитет отказывал вам в продлении договора, но в течение года заключил договор с другим лицом, вы вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору либо возмещения убытков. Это подтверждает, что у вас как у арендатора, надлежаще исполнявшего обязанности, было преимущественное право на заключение договора на новый срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Обязанность вернуть помещение возникает у арендатора только при прекращении договора — а договор, как показано выше, продолжал действовать. Уплаченные вами суммы за весь период пользования юридически обоснованны, возврата «неотработанной аренды» от вас требовать нельзя.

Вывод: с 2016 года ваш договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). Вы пользовались помещением законно, как сторона действующего договора, а квитанции — прямое доказательство этого. Никакого «самовольного занятия» со стороны арендатора по договору аренды не было, и для прекращения отношений арендодатель обязан был предупредить вас за три месяца.

Применим ли к вам режим «схемы размещения нестационарных торговых объектов»

Комитет мотивирует свои действия тем, что вас «нет в схеме города». Однако схема размещения НТО по закону касается только определённой категории объектов.

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Схема регулирует размещение НЕСТАЦИОНАРНЫХ торговых объектов на земельных участках, в зданиях и сооружениях государственной или муниципальной собственности. Если ваш магазин — нестационарный объект (павильон, киоск, тонар) на муниципальном участке, требования схемы к вам применимы. Если же вы арендуете стационарное помещение (часть здания, помещение), то требования «включения в схему НТО» к вам в принципе не относятся, и ссылка комитета на схему юридически несостоятельна — помещение вы занимаете по договору аренды, а не по схеме.

Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. 7. Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации. Статья 11. Требования к организации ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них (Наименование в редакции Федерального закона от 23.12.2010 № 369-ФЗ) 1. Ярмарки организуются органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями (далее - организатор ярмарки). Организация ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, на территориях которых такие ярмарки организуются.
— ч. 6 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Здесь ключевая защита по существу: даже утверждение схемы или внесение в неё изменений НЕ может служить основанием для пересмотра мест размещения объектов, эксплуатация которых начата ДО утверждения схемы. Если вы торгуете с 2016 года (и ранее), а схема утверждена или изменена позже, сам факт «неотражения» вас в схеме не даёт права вытеснять вас и тем более штрафовать.

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5. Схема размещения нестационарных торговых объектов и вносимые в нее изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 6. Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. 7.
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Схему разрабатывает и утверждает орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным органом субъекта РФ. Отсюда практическое требование: запросите эту муниципальную схему и региональный порядок её формирования — из них видно, когда схема утверждена, когда изменялась и охватывает ли она ваше место. Если ваше место никогда не включалось в схему, но и не исключалось из неё, комитет обязан объяснить, на каком правовом основании он ранее принимал плату за это место.

Вывод: режим схемы НТО применим к вам только если вы занимаете нестационарный объект на публичном участке; если же это стационарное помещение — ссылка на схему неприменима. В любом случае утверждение/изменение схемы после начала вашей торговли не может быть основанием для пересмотра вашего места размещения (ч. 6 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ), и это самостоятельное основание оспорить претензии комитета.

Квалификация штрафа 8000 руб. и проверка его законности по составу

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Штраф за самовольное занятие земельного участка по ст. 7.1 КоАП РФ для граждан составляет от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости, но не менее 5000 руб., а если кадастровая стоимость не определена — от 5000 до 10 000 руб. Выписанные вам 8000 руб. укладываются именно в «гражданскую» вилку 5000–10 000 руб., то есть постановление вынесено в отношении вас как гражданина.

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) 1. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 46-ФЗ) 2.
— прим. 1 к ст. 7.1 КоАП РФ, п. 1

Здесь важная развилка. Если вы действуете как индивидуальный предприниматель, примечание 1 к ст. 7.1 КоАП РФ предписывает применять ответственность КАК ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ — то есть штраф от 100 000 руб. или процент от кадастровой стоимости. Если в постановлении вы квалифицированы как гражданин и сумма 8000 руб., а фактически вы ИП, — это либо ошибка правоприменения в вашу пользу, либо (гораздо важнее) сигнал, что вменённый состав вообще иной (например, размещение НТО с нарушением схемы по региональной статье КоАП), и тогда квалификацию надо оспаривать по её собственному составу. Первым шагом точно установите, по какой статье и в каком статусе вас привлекли — это определяет всю линию защиты.

Лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. 2. Лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, считается невиновным, пока его вина не будет доказана в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, и установлена вступившим в законную силу постановлением судьи, органа, должностного лица, рассмотревших дело. 3. Лицо, привлекаемое к административной ответственности, не обязано доказывать свою невиновность, за исключением случаев, предусмотренных примечанием к настоящей статье. (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 210-ФЗ ) 4. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица. Примечание.
— ст. 1.5 КоАП РФ, п. 1

По любому составу действует презумпция невиновности: ответственность возможна только при доказанной вине, а неустранимые сомнения толкуются в вашу пользу. Ваши квитанции об оплате аренды, отсутствие предупреждений и то, что вы не скрывались и не «захватывали» участок самовольно, прямо работают на отсутствие вины и на защиту по составу.

а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) 1. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 46-ФЗ) 2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Обратите внимание: ст. 7.1 КоАП РФ рассчитана на занятие ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА без прав на него. Если же вам вменяют торговлю в помещении, к которому у вас есть действующий (возобновлённый) договор аренды, состав ст. 7.1 к вам не применим вовсе: у вас есть предусмотренные законом права на объект, а значит, нет обязательного признака «использования участка лицом, не имеющим прав».

Вывод: штраф 8000 руб. по ст. 7.1 КоАП РФ обоснован только при доказанном отсутствии у вас прав на участок и вашей вине. Поскольку у вас возобновлённый договор аренды и оплаченные квитанции, а предупреждений вы не получали, состав правонарушения и вина не доказаны. Точную квалификацию и ваш статус (гражданин/ИП) нужно установить по тексту постановления — от этого зависит, оспаривать ли состав ст. 7.1 КоАП РФ или региональную норму о нарушении схемы НТО.

Как и в какие сроки обжаловать постановление о штрафе

случае пропуска установленного частью 1 статьи 30.3 КоАП РФ срока обжалования постановления по делу об административном правонарушении он может быть восстановлен по ходатайству лица, подавшего жалобу, или прокурора, принесшего протест (часть 2 статьи 30.3 КоАП РФ, часть 1 статьи 30.10 КоАП РФ), в порядке, предусмотренном статьями 30.2– 30.8 КоАП РФ, с обязательным извещением указанных лиц. Об отклонении ходатайства о восстановлении срока обжалования постановления по делу об административном правонарушении выносится определение (часть 3 статьи 30.3 КоАП РФ). Несмотря на то что КоАП РФ не предусматривает возможности обжалования определения об отклонении ходатайства о восстановлении названного срока, это определение исходя из общих принципов осуществления правосудия может быть обжаловано, поскольку оно исключает возможность дальнейшего движения дела об административном правонарушении, что влечет нарушение права лица, привлеченного к административной ответственности, на защиту.
— п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5

Жалоба на постановление по делу об административном правонарушении подаётся в течение десяти дней со дня вручения или получения копии постановления (ч. 1 ст. 30.3 КоАП РФ). Срок крайне короткий, поэтому действовать надо немедленно от даты, указанной в уведомлении о вручении. Если срок пропущен, он может быть восстановлен по вашему ходатайству; об отклонении ходатайства выносится определение, которое само может быть обжаловано, поскольку препятствует дальнейшему движению дела.

По общему правилу жалоба на постановление несудебного органа (а комитет по управлению имуществом — именно такой орган) подаётся вышестоящему должностному лицу либо в районный суд по месту рассмотрения дела; при этом подача жалобы в установленный срок приостанавливает исполнение постановления. Практически это значит: подайте жалобу в районный суд по месту нахождения комитета, приложив копию постановления, квитанции об оплате аренды и договор, и одновременно заявите ходатайство о восстановлении срока, если 10 дней уже истекли.

При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием. Статья 2.9 1 . Освобождение от административной ответственности при условии исполнения соглашения, заключенного с контрольным (надзорным) органом, лицом, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении 1.
— ст. 2.9 КоАП РФ, п. 2

Дополнительно заявите о малозначительности: при малозначительности правонарушения суд, орган или должностное лицо МОГУТ освободить вас от ответственности и ограничиться устным замечанием. С учётом того, что вы не скрывались, годами платили аренду, предупреждений не получали и готовы были оформить документы, — это реальное основание просить об устном замечании вместо штрафа.

Вывод: обжаловать постановление нужно в течение 10 дней со дня вручения/получения его копии — жалобой в районный суд (либо вышестоящему должностному лицу); пропущенный срок восстанавливается по ходатайству. В жалобе ссылайтесь на: (1) отсутствие состава и вины — у вас был действующий возобновлённый договор аренды; (2) неприменимость схемы НТО к вашему объекту и запрет пересматривать места, эксплуатация которых начата до утверждения схемы; (3) малозначительность (ст. 2.9 КоАП РФ). Приложите договор, квитанции, ходатайство о восстановлении срока и просите приостановить исполнение постановления.

Можно ли возместить потери, если вас всё же вытеснят из помещения

Убытки, причиненные правомерными действиями органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие которых возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости, в том числе причиненные решениями таких органов, подлежат возмещению в соответствии с настоящей статьей и статьей 57 1 настоящего Кодекса. Возмещение убытков, причиненных в результате не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам действий органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе причиненных в результате не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам решений таких органов, осуществляется в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2021 № 467-ФЗ) 2. Убытки возмещаются: 1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи; 2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 3) иным лицам в случаях, предусмотренных статьей 57 1 настоящего Кодекса. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 3.
— п. 1.1 ст. 57 ЗК РФ

Если орган власти правомерными действиями (включение места в схему, изменение схемы, отказ в оформлении) создаст вам ограничения как арендатору или правообладателю объекта, причинённые убытки подлежат возмещению по правилам ст. 57 и 57.1 ЗК РФ. Это ваш финансовый «щит» на случай, если договор всё же прекратят: вы вправе требовать возмещения реального ущерба (стоимость переезда, демонтажа, утрата вложений в помещение) и упущенной выгоды от невозможности торговать на обжитом месте. Если же действия органа незаконны (не соответствующие закону решения), убытки возмещаются по ст. 61 ЗК РФ.

Практический смысл: соберите и сохраните документы о ваших расходах (выручка за сопоставимые периоды, расходы на оборудование и ремонт помещения, стоимость аренды аналогичного помещения), а также письменно зафиксируйте переписку с комитетом о продлении договора. Именно эти материалы станут основой требования о возмещении убытков, если вас вынудят прекратить торговлю.

Вывод: если комитет правомерно включит место в схему или иначе ограничит вас и вы понесёте потери, вы вправе требовать возмещения убытков по ст. 57, 57.1 (при незаконных действиях — по ст. 61) ЗК РФ. Это дополнительный аргумент в переговорах: вытеснение обойдётся органу дороже, чем оформление с вами документов. Требование о возмещении убытков заявляйте в суд по общим правилам искового производства; для этого заранее соберите доказательства расходов и упущенной выгоды.

Какими документами доказать свою правоту и как вести себя со штрафом до рассмотрения жалобы

В споре решающее значение имеют письменные доказательства того, что вы пользовались помещением открыто и с ведома арендодателя. Договор аренды, кассовые квитанции и платёжные документы об оплате аренды за все годы после 2016 года — это именно те документы, из которых следует «отсутствие возражений со стороны арендодателя». К ним добавьте: ваше почти готовое заявление о продлении (даже не поданное — оно показывает добросовестность), переписку и любые обращения в комитет, а также документы о том, что предупреждений о включении места в схему вы не получали. Эти же доказательства подтверждают отсутствие вины для целей ст. 1.5 КоАП РФ.

размере лицом, привлеченным к административной ответственности, не позднее шестидесяти дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу, за исключением случаев, предусмотренных частями 1 1 , 1 3 - 1 3-3 и 1 4 настоящей статьи, либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки, предусмотренных статьей 31.5 настоящего Кодекса. Административный штраф, назначенный за административное правонарушение, предусмотренное главой 16 или статьей 19.7 13 настоящего Кодекса, также может быть уплачен иным физическим или юридическим лицом. (В редакции федеральных законов от 05.04.2013 № 49-ФЗ, от 28.12.2013 № 383-ФЗ, от 22.12.2014 № 437-ФЗ, от 03.08.2018 № 298-ФЗ, от 23.06.2020 № 187-ФЗ, от 06.03.2022 № 41-ФЗ, от 14.07.2022 № 290-ФЗ, от 29.12.2025 № 560-ФЗ) 1 1 . Административный штраф, назначенный иностранному гражданину или лицу без гражданства одновременно с административным выдворением за пределы Российской Федерации, должен быть уплачен не позднее следующего дня после дня вступления в законную силу соответствующего постановления по делу об административном правонарушении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 383-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 32.2 КоАП РФ

По исполнению штрафа: административный штраф подлежит уплате не позднее шестидесяти дней со дня вступления постановления в законную силу. Само по себе вынесение постановления ещё не означает немедленной обязанности платить.

вступившим в законную силу постановлением судьи, органа, должностного лица, рассмотревших дело. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает немедленное - до вступления соответствующего постановления в законную силу - исполнение только таких наказаний, как предупреждение, административный арест и административное приостановление деятельности (статья 32.1, часть 1 статьи 32.8 и часть 1 статьи 32.12). Применительно к административному штрафу подобный порядок не предусмотрен. Однако, учитывая особенности правовой природы административного штрафа как наказания, которое фактически может быть исполнено сразу после вынесения постановления о его назначении, законодатель предусмотрел возможность для лиц, привлеченных к ответственности за ряд административных правонарушений в области дорожного движения, уплатить назначенный им штраф в половинном размере в течение двадцати дней со дня вынесения соответствующего постановления и тем самым, не нарушив пределы своей дискреции, мотивировал этих лиц исполнять постановление о наложении административного штрафа в кратчайшие сроки, не дожидаясь дня его вступления в законную силу. При этом для такого случая не были введены какие-либо специальные правила исчисления установленного статьей 4.6 данного Кодекса срока административной наказанности.
— п. 4 Постановления КС РФ от 23.06.2020 № 28-П

Конституционный Суд РФ прямо разъяснил, что для административного штрафа не предусмотрено немедленное исполнение до вступления постановления в законную силу (немедленно исполняются только предупреждение, арест и приостановление деятельности). Это значит, что до истечения срока на обжалование и до вступления постановления в силу вы не обязаны «срочно» платить — используйте это время на подачу жалобы.

Вывод: соберите договор, квитанции и платёжки за весь период, заявление о продлении и переписку с комитетом — это доказательства законности вашего пользования и отсутствия вины. Штраф нужно уплатить лишь в течение 60 дней со дня вступления постановления в законную силу (ч. 1 ст. 32.2 КоАП РФ), немедленное исполнение штрафа законом не предусмотрено. Если вы не согласны — в эти 10 дней подавайте жалобу в районный суд с ходатайством о приостановлении исполнения; при уплате в предусмотренных случаях половины суммы в 20-дневный срок учтите риск утраты возможности спора.

Гражданско-правовые последствия: возмещение убытков и неосновательное обогащение

Денежный аспект вашей ситуации распадается на две части: что вы вправе получить с комитета и что комитет может пытаться взыскать с вас.

Что можете требовать вы. Если действия органа нарушили ваши права как арендатора (например, незаконное постановление о штрафе, неправомерное вытеснение), применяются общие нормы о возмещении убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Убытки включают реальный ущерб (расходы на восстановление права, утрату имущества) и упущенную выгоду — неполученные доходы, которые вы получили бы при обычных условиях оборота, если бы ваше право не было нарушено. Для магазина это прежде всего упущенная выгода от невозможности торговать на обжитом месте.

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ, п. 2

Если же действия комитета незаконны (вынесение постановления о штрафе без состава, отказ в оформлении вопреки закону и т.п.), вред возмещается за счёт казны муниципального образования по ст. 1069 ГК РФ, а убытки — по ст. 16 ГК РФ. Это означает реальную возможность взыскать компенсацию с бюджета в исковом порядке, если незаконность действий будет установлена (в том числе через отмену постановления о штрафе).

Что может грозить вам. Встречный риск — попытка комитета квалифицировать ваше пользование как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ) и взыскать «неуплаченную» плату за землю сверх полученной аренды. Однако такой риск блокируется тем, что вы платили аренду по действующему (возобновлённому) договору: платёж по договору не является неосновательным обогащением, а полученное комитетом имело правовое основание. Ваши квитанции здесь решают всё: они подтверждают, что никакого «безосновательного» пользования не было.

Вывод: при доказанной незаконности действий комитета вы вправе взыскать с муниципального образования убытки (включая упущенную выгоду — ст. 15 ГК РФ) и вред (ст. 1069 ГК РФ) в исковом порядке. Встречный риск «неосновательного обогащения» вам не грозит, поскольку вы пользовались помещением по возобновлённому договору и регулярно платили — это подтверждается квитанциями.

Обращение убытков к публичному образованию и роль прокурора

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 . Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Подраздел 2. Лица Глава 3. Граждане (физические лица) Статья 17. Правоспособность гражданина 1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. 2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Статья 18. Содержание правоспособности граждан Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество;
— ст. 16 ГК РФ, п. 2

При незаконных действиях (бездействии) комитета убытки возмещаются соответствующим публичным образованием — в вашем случае муниципальным образованием (или субъектом РФ, если имущество региональное). Это отдельное от штрафа требование: оно заявляется в исковом порядке после установления незаконности (например, отмены постановления о штрафе).

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. 2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи. Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования 1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. 2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование. В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором. Статья 701.
— п. 1 ст. 699 ГК РФ

Если ваш объект относится к безвозмездному пользованию (ссуде), а не аренде, действует аналогичный механизм: каждая из сторон вправе отказаться от бессрочного договора, известив другую сторону за один месяц. Это дополнительный аргумент, что и при ссуде прекратить отношения «задним числом» и оштрафовать без предупреждения нельзя — нужен отказ с извещением.

не вступившее в законную силу постановление по делу об административном правонарушении и последующие решения 1. Не вступившее в законную силу постановление по делу об административном правонарушении и (или) последующие решения вышестоящих инстанций по жалобам на это постановление могут быть опротестованы прокурором в порядке и в сроки, установленные статьями 30.1, 30.2, частями 1 и 3 статьи 30.3 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 409-ФЗ) 2. Протест прокурора на постановление по делу об административном правонарушении и (или) последующие решения по жалобам на это постановление рассматриваются в порядке и в сроки, установленные статьями 30.4 - 30.8 настоящего Кодекса. 3. Копия решения по протесту прокурора на постановление по делу об административном правонарушении направляется прокурору, принесшему протест, и лицам, указанным в статьях 25.1 - 25.5 1 настоящего Кодекса, в трехдневный срок после вынесения решения. (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 294-ФЗ)
— ст. 30.10 КоАП РФ

Отдельно отмечу возможности прокурора: не вступившее в законную силу постановление по делу об административном правонарушении может быть опротестовано прокурором в порядке и сроки, установленные ст. 30.1, 30.2, ч. 1 и 3 ст. 30.3 КоАП РФ. Это означает, что помимо собственной жалобы вы вправе обратиться в прокуратуру с просьбой о принесении протеста на незаконное постановление — независимый и бесплатный канал защиты, полезный параллельно с судебным обжалованием.

Вывод: убытки от незаконных действий комитета возмещает публичное образование (ст. 16 ГК РФ). Бессрочный договор (в том числе ссуды) прекращается только отказом с предварительным извещением (ст. 699, 610 ГК РФ), а не «задним числом». Постановление о штрафе может оспорить как вы сами (в 10-дневный срок), так и прокурор в порядке протеста (ст. 30.10 КоАП РФ) — рекомендуется параллельно обратиться в прокуратуру.